一、引言
在商业房屋租赁市场中，免租期条款作为房屋租赁合同的重要组成部分，对于平衡租赁双方利益、促进交易的顺利进行具有不可忽视的作用。免租期无明确法律定义，通常是指出租方在特定条件下，如装修或市场培育期间，为给予承租方一定的商业支持，同意不向承租方收取租金的期限。
关于房屋租赁合同提前解除时，免租期条款应如何适用，司法实践中存在不同情形。本文旨在梳理前述问题的相关法律规定与司法裁判规则，并提出相应的法律建议，拟为商事交易中租赁双方提供参考和指引。
二、免租期的定义与性质
1、定 义
免租期是指出租人和承租人在租赁合同中约定免除一定时间的租金，用以保障承租人履行合同的一段期间。这一期间通常用于给承租人进行装修、搬迁等准备工作，是出租人为吸引承租人或满足其特定需求而给予的一种优惠。
2、性 质
一种观点认为，免租期可以视为出租方给予承租方的一种附义务的赠与。这种赠与以承租人履行租赁合同中的特定义务（如租赁期满、不提前退租等）为前提。如果承租人违约，不履行这些义务，出租人有权撤销赠与，即要求承租人支付免租期内的租金。
另一种观点认为，在租赁合同中给予免租期优惠属于出租人招揽租客的营销手段，不属于独立的赠与行为。这种观点侧重于从商业实践和市场逻辑的角度来理解免租期。在租赁市场中，出租人为了吸引租客、促进交易，往往会提供各种优惠条件。免租期只是其中之一，其目的在于增加租赁交易的吸引力和成功率。因此，将免租期视为独立的赠与行为并不符合商业实践的实际情况。
三、相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第六条： 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第五百六十六条： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百九十条： 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
第六百六十一条： 赠与可以附义务。
赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要（成都）》
第六十七条: 合同约定出租人在租期内先行给予承租人一定时间的免租期，租赁合同提前解除情况下，出租人可否请求承租人支付免租期的租金？
租赁合同中约定出租人给予承租人一定期限的免租期，免租期内租金是否减免按照合同约定处理。
在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人依据合同约定请求承租人补足免租期内相应租金的，应予支持；合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失。
四、合同提前解除情形下，免租期条款适用的司法裁判规则
本文将从出租人违约、承租人违约、不可抗力等不同原因导致合同提前解除，分情况探讨司法实践中免租期条款适用的不同裁判规则。
（一）因出租人违约导致合同解除的情况：
商业租赁领域，因出租人一方违约导致合同解除的情形较少。该情况下一般认为，若承租人对合同解除无过错，仅因出租人一方违约而未能继续履行合同的，承租人依据合同享有的免租期利益不应被剥夺。常见争议焦点是免租期起算条件是否成就，司法裁判规则如下：
1.合同约定了免租期以保障承租人进行装修，免租期自出租人批准装修方案之日起算，因出租人未履行审批义务，违反合同协助履行义务及诚实信用原则，承租人主张应享受免租期优惠的，法院予以支持。
【案例案号】：（2017）最高法民申1059号
【审判法院】：最高人民法院
【裁判观点】：本院经审查认为：雅格泰公司与世惠公司订立的租赁合同约定，雅格泰公司为世惠公司提供2个月免租金期（含装修期），从雅格泰公司批准方案之日起算。从合同的这一约定以及房屋租赁市场习惯做法来分析，该2个月免租金期的约定，系保障承租方享有装修期间免交租金的权利。从合同目的，结合双方在合同中关于免租金期、装修时间、装修方案报批等约定分析，世惠公司对酒店进行装修既是履行合同义务，也是行使对酒店的经营权。合同关于装修方案报雅格泰公司审批的约定，对雅格泰公司来说，既是权利，也是义务，其应当及时对世惠公司报送的装修方案进行审批。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。在世惠公司提交装修方案，并邀请雅格泰公司法定代表人刘淑萍参观装修样板房之后，雅格泰公司虽对装修行为提出异议，但对装修方案一直未予明确答复、提出修改意见，不履行审批义务，违反了上述法律关于履行协助义务的规定。在此情形下，一、二审法院认定世惠公司享有2个月免租金期，并无不当。
- 免租期起算条件未成就的情况下，免租期届满后才起算的租赁期当然未开始计算，在此情况下因出租人违约导致合同解除的，不应支付租金。
【案例案号】：（2019）川01民终16328号
【审判法院】：四川省成都市中级人民法院
【裁判观点】：一审法院认为：虽然双方在租赁合同中约定：租金于进场日前20个工作日支付首付租金。但在合同及此后的商务函中也约定了在商场整体开业后开始计算免租期，免租期为八个月。同时，鼎邦公司在2014年7月15日发出的《商务联系函》中，已对租金的支付时间进行了变更，变更为：鼎邦公司在原租赁合同商务条款不变的基础上，给宇鑫公司增加3个月免租期（商业步行街正式开业日当天起计算免租期）；免租期届满的次日起正式计租，未缴纳租金的商户，于免租期届满前25日支付首期租金。而“润驰国际广场”（包括商业步行街）在起诉时并未整体开业，尚不符合双方约定的支付租金的条件，且鼎邦公司在宇鑫公司租用商铺的四年间，从未向宇鑫公司发出过缴纳租金的通知，故宇鑫公司未向鼎邦公司支付租金，并不属于违约行为。鼎邦公司反诉要求宇鑫公司支付租金、违约金、不退还履约保证金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。
二审法院认为：关于案涉商场是否正式开业。鼎邦公司述称，商场于2013年12月28日正式开业，广场的所有商铺都已经出租，正式开业时举办了一个仪式，但未提供证据予以佐证。本院认为，根据鼎邦公司与宇鑫公司的合同第六条6-4的约定及双方的函件往来，可以表明，商场的整体开业需要书面通知承租商户。在2014年8月30日鼎邦公司发给宇鑫公司的函件中，鼎邦公司称：“至此，我司将给予贵司共计8个月免租期（该免租期自我司书面通知整体开业之日计算）”，该内容与鼎邦公司审理中陈述的2013年12月28日商场已经开业的说法矛盾，鼎邦公司也未提交证据证明其书面通知过商场整体开业。故本院认为，案涉商场没有正式开业，对于鼎邦公司的辩述意见本院不予采纳…
（二）因承租人违约导致合同解除的情况：
商业租赁领域，因承租人一方违约（拖欠租金等）导致合同解除的情形占大多数。因成都市中级人民法院于2017年8月11日下发了《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要（成都）》，由两级法院在民商事案件审理中参照执行，其中关于“在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人可否请求承租人支付免租期的租金？”之意见较为清晰，在四川地区范围内裁判观点较为统一，司法裁判规则如下： - 承租人违约导致租赁合同解除，合同有约定的，出租人依据合同约定请求承租人补足免租期内相应租金的，法院予以支持。
【 案例案号 】：（2020）川01民终17777号
【审判法院】：四川省成都市中级人民法院
【裁判观点】：一审法院认为：关于免租期内的租金。租赁合同约定因提前解约而减少租赁期限占合同约定租赁期限的比例，承租方（幸福场公司）应按本合同约定的租金标准向出租方（中泽公司）支付相应比例免租期间的租金。合同载明免租期内租金与第二年度相同，均为每平方米30元。因幸福场公司违约提前解约，故应当支付免租期间内的租金880354元[1242852元×（72个月-21个月）÷72个月]。
二审法院认为：关于第三个争议焦点，根据合同10.3.2条“按照因提前解约而减少租赁期限占合同约定租赁期限的比例，承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付相应比例免租期间的租金”之约定，违约方幸福场公司应当向中泽支付免租期内的租金，故一审对此认定并无不当，本院予以维持。 - 承租人违约导致合同解除，合同无约定或未明确约定的，法院根据合同租期及履行情况酌情认定免租期间的损失赔偿。
【案例案号】：（2021）川15民终1755号
【审判法院】：四川省宜宾市中级人民法院
【裁判观点】：二审法院认为：本院认为，本案因涂容违约导致合同解除双方当事人无异议，合同没有明确约定因承租方违约导致合同解除如何计算免租期，但根据对《商铺租赁合同》条款并结合双方当事人订立合同的目的进行解释，可以得出免租期是建立在合同完全履行的情况下，而涂容所称的应当免除2020年的租金没有事实依据和法律依据。根据合同的整体解释、目的解释以及诚信解释等均不能得出涂容仅租赁房屋一年多可以免除一年租金的结果。故一审法院酌情扣除2个月的免租期间并无不当，本院予以确认。
（三）不可归责于双方的原因导致合同解除：
在此种情形下，即合同履行期间出现不可归责于双方的情形，如新冠疫情的爆发或其他无法预见、无法避免且无法克服的客观情况，导致合同双方均无法继续履行租赁合同。鉴于此种解除合同的情形并非由任一方当事人的过错所引发，而是由于外部因素所致，故司法实践中，在免租期租金问题上，一般按照公平原则处理。在以不可归责于双方的原因导致合同解除情形下，司法裁判规则如下： - 双方对合同解除均不存在过错，根据公平原则，按照未履行期间比例计算免租期租金。
【案例案号】：（2021）川01民终10587号
【审判法院】：四川省成都市中级人民法院
【裁判观点】：二审法院认为：关于案涉合同的解除是否应归责于本案中任何一方及相关损失的分摊。本院认为，案涉的租赁合同本身不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。但因房屋产权性质原因，导致行政审批不能通过，合同不能继续履行，而合同中并无关于因房屋产权性质原因导致行政审批不能通过的责任约定，因此案涉合同的解除不能归责于任何一方存在违约情形。
关于免租期租金。本院认为，免租期是出租人在合同能够全面履行的情况下给予承租人的让利。本案中，双方合同约定的期间未能履行完毕，合同约定的计租期间为42个月，而合同实际履行期间及占用期间约为12个月，故按照未履行期间比例，陈火胜应支付文斯顿公司免租期期间租金损失107143元【150000元-150000元×（1÷3.5）】。 - 因疫情原因导致合同解除，属于不可抗力，根据公平原则，综合考虑租赁双方的损失情况，综合酌情判定承租人是否支付及支付多少免租期租金。
【 案例案号 】：（2021）川01民终10433号
【审判法院】：四川省成都市中级人民法院
【裁判观点】：二审法院认为：就本案而言，双方签订合同后爆发了疫情，致使魏文乐（承租人）无法正常使用房屋，基于公平和诚信原则，可以适当减免部分免租期内的租金赔偿。但是魏文乐应当支付免租期后至合同解除期间的房租租金且应当承担部分案涉房屋再行出租前的闲置损失。一审法院综合考虑多种因素后，认可刘墨娇应当收取3个月租金及押金共计155512元。从结果来看，已经充分考虑了疫情对魏文乐造成的影响。
五、实务建议
实务中，鉴于免租期系出租人作出附带一定条件或义务的商业让利，以下建议主要系针对出租人而言，为避免双方就免租期相关事宜产生争议，在签订租赁合同时，应注意明确约定如下要件：
1.明确给予免租期的前提
在合同中明确给予免租期的前提。示例：“承租人妥善全面履行合同是出租人给予承租人减免租金优惠政策的前提”。
2.明确免租期的起算时间及具体期限
免租期的起算时间和结束时间最好在合同中明确为具体的年、月、日。示例：“免租期自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，共X个月”。
3.明确非因己方原因导致合同提前解除时免租期租金的处理
对于出租人一方而言，明确约定非因己方原因导致合同解除时免租期租金的处理。示例：“因承租人原因导致合同提前解除的，则视为承租人不享有免租期优惠，承租人需在合同终止或解除后X日内，向出租人补交□全部免租期租金/□按未履约租赁期限与约定租赁期限的比例计算免租期天数的相应租金。” - 注意合同续签或变更时，免租期期限及租金的处理
如果合同履行过程中须进行变更主体（如承租人关联公司之间进行承租义务的承接或转让），应注意明确关于免租期条款相关权利义务的衔接。例如，变更合同主体后是否影响原主体已享受的免租期期限及租金优惠，续签合同时是否继续享受免租期优惠等。
六、结语
在房屋租赁合同中，免租期条款作为重要的商业安排，其规则的适用在合同面临提前解除时尤为重要。司法实践中，根据合同解除的不同原因（出租人违约、承租人违约、不可抗力），免租期条款的适用规则各异。出租人应明确约定免租期的前提、起算时间、期限及合同解除时的处理方式，以避免争议。承租人则需注意遵守合同条款，避免违约导致的租金补偿。面对不可归责于双方原因导致的合同解除，应秉持公平原则，合理分担损失。总之，租赁双方在签订合同时，均应妥善协商并积极注意自身权利和义务，确保合同顺利履行，实现双方利益的最大化。