一房数卖的合同效力及房屋交付规则

一房数卖数份合同均有效，但房屋所有权取得有法定规则

在房屋买卖交易中，无论是新建商品房买卖还是二手房买卖，都难免会遇到开发商或出卖人在将房屋出售后又因房价大幅上涨等各种原因再将房屋另行出售给第三人的情况，其产生最核心的法律问题为“在后签订的房屋买卖合同的效力”、“谁有权请求继续履行合同取得房屋所有权”？本文将结合最高院及北京、广东两地地方司法解释及相关判例着重研究该两个问题。
一、数份房屋买卖合同的效力
（一）数份房屋买卖合同均不存在法定合同无效事由的情况下，数份合同均为有效
一房数卖通常存在数个房屋买卖合同，实践中通常会有一种误解，即当然地认为签订在后的房屋买卖合同无效，但法律上并非如此，目前并无法律明确规定一房数卖中后签订房屋买卖合同无效，相反最高院在司法解释等文件中肯定了一房数卖合同是可以有效的。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，请求解除的只能是有效合同。再如，最高人民法院2011年10月9日发布的《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》以及2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中更加的表述为“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效……”。
案例1 北京市朝阳区工业局、北京朝海物业管理有限公司与中国昆仑工程公司联营合同纠纷案【最高人民法院（2014）民申字第1245号裁定书】
最高院认为：依据查明事实，朝阳工业局（在后买受人）与朝海物业公司于2003年签订了《转让房屋使用权合同书》，朝阳工业局依据该合同占有、使用东直门外大街甲26号院a座1号楼的6层房屋直至2007年11月，后为配合奥运需要，在本案涉诉房屋无人占有、使用的情况下，应朝海物业公司的要求，与其签订《补充协议》，并依据该补充协议搬至涉诉房屋（b座2号楼）使用至今。b座2号楼所占宗地土地使用权人为朝海物业公司，相关行政审批机关在2号楼的立项、规划中，朝海物业公司为建设方。昆仑公司不能向登记机关申请2号楼第五层房屋所有权初始登记，仅能依据《合同书》采取交易方式取得2号楼第五层房屋的所有权，而非原始取得。昆仑公司与朝阳工业局分别与朝海物业公司签订合同，实际均为采取交易方式取得2号楼第五层房屋的所有权。昆仑公司与朝阳工业局分别同朝海物业公司签订的合同均为有效。
类似案件有张俊、驻马店市万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【驻马店市中院(2017)豫17民终4423号判决书】。
（二）在后房屋买卖合同的双方当事人因恶意串通损害在先买受人的利益的，在后合同无效。
《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”，《商品房买卖合同司法解释》第十条也规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
通常情况下，一房数卖中出卖人的恶意不用证明，因为其对存在一房数卖行为是明知的，所以实践中经常会发生在先买受人以出卖人和在后买受人恶意串通损害其利益为由主张在后买卖合同无效。该类案件中，如在先买受人能提供证据证明在后买受人的主观上恶意并与出卖人串通，则其关于在后房屋买卖合同无效的诉请可能成立。
案例2 张耀军、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，【最高人民法院(2017)最高法民申2616号裁定书】
最高院认为：大洋公司作为房屋出卖人在明知案涉商铺已出售给刘箕于（在先买受人）并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军（在后买受人）签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意。虽然张耀军称其对案涉商铺已出售的事实不知情，但刘箕于等前手买受人自2007年起一直占有使用案涉商铺，而大洋公司是以案涉商铺抵顶欠张耀军2685.8万元的大额债务，其作为买受人，在房屋抵顶前通过实地现场查看，其应当能够知道案涉商铺已出售他人的事实。且张耀军基于《抵账协议书》与大洋公司签订《商品房买卖合同》并办理了产权登记，其所举转款证据并不能直接证明其与大洋公司的债务情况，不能证明《抵账协议书》所涉债务是否真实。一、二审法院根据查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，认定张耀军与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效并无不当。
类似案例有北京久润房地产开发有限公司与徐沛长等房屋买卖合同纠纷案【北京市第三中级人民法院(2016)京03民终8625号】。
二、数份买卖合同均有效时的房屋所有权取得规则
买受人取得房屋所有权的前提必须是合同有效，如一房数卖中只有一份合同是有效的，则有效合同的买受人取得房屋，如数份合同均不存在无效事由，均为有效，此时才存在“房屋所有权应由谁取得的问题”。经检索并研究最高院相关文件、地方司法解释及相关判例，现将数份买卖合同均有效时的房屋所有权取得规则说明如下。
（一）善意取得所有权登记的买受人确定取得房屋所有权
最高法院2011年10月9日发布的《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》以及2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》均规定，“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十四条也均规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，已经办理所有权登记的买受人取得房屋所有权。
关于买受人中一人取得所有权登记，一人占有房屋时房屋所有权由谁取得的问题，最高人民法院在2011年10月9日发布的《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》中的观点为“已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，而在2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中最高院观点变化为“但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”北京高院和广东高院也采该种观点，即“恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。”
（二）均未取得所有权登记的，已办理房屋所有权预告登记的买受人取得房屋所有权
《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因所有权预告登记系保障将来实现所有权登记的制度，故已办理所有权预告登记的买受人应优先于合法占有房屋的买受人。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十四条规定“均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持。”也就是说应将前述取得“所有权登记”的范围扩大至包含“所有权预告登记”。
（三）均未办理所有权登记或所有权预告登记的，实际合法占有房屋的买受人可取得房屋所有权
在该问题上最高院和北京高院、广东高院的意见基本一致，表述略有区别。2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》使用的表述为“合法占有房屋”，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条使用的表述为“实际合法占有房屋”，广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十四条使用的表述为“先行接受商品房交付”。
以上表述虽不同，但意思基本一致，应该说比较妥当的表述应该是“已经实际合法占有房屋”，此处的合法应包含符合法律规定，且符合合同约定，
案例3 孙建民与柴卉房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第04077号判决书】
法院认为：第一，柴卉主张贾志芳将房屋钥匙交付，贾志芳予以否认，柴卉未提供相应证据予以证明，其主张不应被采信。第二，张丹主张房屋已经交付其使用，但是其与孙建民的合同约定：出卖人应于2013年7月5日前办理抵押注销手续；过户当日乙方（张丹）支付剩余购房款430万元，甲方（孙建民）在收到乙方（张丹）全部房款7日内交房。张丹主张的房屋交付时间与合同约定不一致。第三，张丹主张在2013年7月份知道诉争房屋存在纠纷，在此之前其仅支付定金80万元，而交纳物业费的时间、更换锁芯的时间、支付首付款50万元的时间亦在知道诉争房屋存在纠纷之后，故即使张丹现在占有诉争房屋，亦不宜认定为实际合法占有房屋。原审法院综合考虑上述情节及全案情况，认为支持柴卉所提出的继续履行合同的诉讼请求更为公平合理，更符合诚实信用原则，并无不当，应当予以维持。
（四）均未办理房屋所有权登记、所有权预告登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定
此为2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条使用的表述，即未进一步深化列举不同情况下的顺序。而广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十四条对于“均未办理房屋所有权登记、所有权预告登记，又未合法占有房屋”时后续履行顺序进行了深化规定，其优先顺序依次为“登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的”、“先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的”、“先行依约支付价款的”、“合同成立在先的”。
另外，有相关判例提出了如下观点：
期房买卖合同中，办理按揭手续将期房抵押给银行并办理抵押权预告登记的买受人，可以取得房屋所有权。
案例4 张俊、驻马店市万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【驻马店市中院(2017)豫17民终4423号判决书】
法院认为：关于房屋向谁交付的问题，驻马店市房地产交易管理所向中国银行驻马店分行出具驻房预字第020172757号预购商品房抵押权预告登记证。根据《物权法》相关规定，该预购商品房抵押权预告登记证，具有物权性质的效力。本案中国银行驻马店分行基于马光明的抵押取得抵押权预告登记权利，马光明（在后买受人）对该争议房产享有物权性质的权利。参照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于一房数卖的合同履行问题的规定：如果数份合同均有效且××均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。虽张俊（在先买受人）签订的商品房预售合同在先，但马光明签订合同后，办理了银行按揭手续及商品房买卖合同登记备案，并办理了抵押权预告登记。综合考虑以上情况，张俊请求交付争议房屋的请求不予支持。
合同网签或备案手续不同于预告登记，已合法占有房屋的买受人优先于办理商品房买卖合同备案手续的买受人取得房屋所有权。
案例5 郑松与北海拓海投资咨询服务有限责任公司商品房买卖合同纠纷案【最高人民法院（2016）最高法民申1234号裁定书】
最高院认为：商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑松与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑松申请再审中对此亦未提出异议。而余拼与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余拼依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余拼使用。占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余拼对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余拼已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
综上所述，一房数卖情况下，数份房屋买卖合同均不存在法定合同无效事由的情况下，数份合同均为有效；如果在后房屋买卖合同的双方当事人因恶意串通损害在先买受人的利益的，在后合同无效。数份买卖合同均有效时的房屋所有权取得规则依次为：善意取得所有权登记的买受人确定取得房屋所有权；均未取得所有权登记的，已办理房屋所有权预告登记的买受人取得房屋所有权；均为办理所有权登记或所有权预告登记的，实际合法占有房屋的买受人可取的房屋所有权；均未办理房屋所有权登记、所有权预告登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。