最高法院:以房抵债而形成购房事实,能否取得房产所有权或优先权?(附:各地法院关于以房抵债裁判指导意见汇总)

01：裁判要旨
以房抵债不属于消费性购房，不能取得房产所有权或优先权。
02：案件事实
一、再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙淑丽。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司。孙淑丽与柳港辉系母子关系，孙淑丽曾为广信公司员工。
二、2013年6月14日，孙淑丽与广信公司签订《借款合同》，孙淑丽向广信公司出借款项100万元，借款期限自2013年6月14日至2014年6月14日，借款利息按年息20%计算。到期后，广信公司未能按约偿还借款。
三、2015年7月31日，柳港辉与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由柳港辉购买百度城-1C-3909室，面积113.62平方米，单价为每平方米4696元，总购房款533562元。该《商品房买卖合同（预售）》于2016年2月25日被注销。
四、2015年8月18日，孙淑丽向广信公司总经理提交以房抵顶借款的申请，该申请载明因孙淑丽于2013年6月14日借给广信公司100万元，现已逾期且欠付部分利息，申请用百度城二期1B-4114室和1C-3909室抵顶此借款，……1C-3909室，留自己住，申请全额抵顶借款（价格执行内部员工政策）。广信公司总经理在该申请上签字。
五、2015年10月29日，孙淑丽与邵芳向广信公司提交申请书，载明邵芳（介绍人：孙淑丽）于2013年6月借给广信公司100万元，收据在孙淑丽名下，借款期限1年，现已超过期限，多次催要，广信公司一直未付，至2015年11月1日共欠付本息63.7万元，现邵芳本人申请用广信公司百度城二期1B-2720，面积102.27平米，房款51万元抵顶。同日，孙淑丽与广信公司签订《顶房协议》，广信公司将1C-3909号、1B-2720号房产抵顶给孙淑丽，其中涉案1C-3909号面积113.62平方米，顶账单价4696元，房屋总价533562元。
六、2016年2月25日，孙淑丽与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由孙淑丽购买百度城-1C-3909室房产，面积113.62平方米，单价为每平方米4696元，总购房款533562元；付款方式约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金53000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付购房款，应于2016年2月25日前支付首期房款53562元，余款480000元向银行申请贷款支付。同日，广信公司向孙淑丽出具收款收据，记载交款单位为孙淑丽，金额533562元，收款事由为百度城二期房款（1C-3909）。但孙淑丽并未实际付款，而是以广信公司所欠孙淑丽借款抵顶。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年4月11日办理预购商品房预告登记。
七、2016年6月29日，广信公司经一审法院裁定破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。
八、孙淑丽向一审法院起诉请求：1.确认孙淑丽与广信公司之间的《房屋买卖合同（预售）》有效，责令广信公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋，房屋价值533562元；2.判令广信公司承担本案诉讼费用。
03：一审法院裁判
孙淑丽请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；孙淑丽主张广信公司继续履行涉案合同、交付房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定，一审法院判决：一、确认孙淑丽与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回孙淑丽的其他诉讼请求。案件受理费100元，由孙淑丽负担。
04：二审法院裁判
二审争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。
首先，关于孙淑丽与广信公司之间法律关系的性质和效力认定。
孙淑丽与广信公司之间的法律关系应当认定为商品房买卖合同关系。涉案商品房买卖合同签订以前，孙淑丽与广信公司之间存在民间借贷关系，借款到期后广信公司难以清偿债务时，广信公司与孙淑丽签订《顶房协议》，将涉案房产在内的两套在建房产抵顶给孙淑丽。此后孙淑丽与广信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并办理了预告登记，作为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，该交易行为并无不当。
孙淑丽与广信公司的涉案商品房买卖合同应认定为有效。孙淑丽和广信公司的涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。
其次，关于广信公司管理人是否有权解除涉案商品房买卖合同的问题，即该合同是否符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，孙淑丽作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，而其与广信公司签订商品房买卖合同时约定其支付定金，购房款采取商业贷款方式支付，但孙淑丽并未按照合同约定向广信公司付款，而是以广信公司所欠其借款本息抵顶购房款项。合同约定支付定金以及购房款采取商业贷款方式支付，并不影响事后孙淑丽以广信公司所欠其借款本息抵顶购房款的履行行为的法律效力，且广信公司为孙淑丽开具了收到购房价款的收据，应认定孙淑丽已经履行了支付购房款的合同义务。涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人不应据此行使合同解除权。一审判决对此认定不当，应予纠正。
再次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题。
孙淑丽就涉案房产不享有商品房购房消费者的优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，本案中，孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知广信公司将涉案房产抵顶其借款本息等具体情形，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合孙淑丽的资金出借人身份，可以认定孙淑丽并不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，孙淑丽和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是孙淑丽并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。
孙淑丽的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，孙淑丽起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，孙淑丽未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，一审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产并办理过户登记的诉讼请求，并无不当。
此外，关于孙淑丽的权利救济问题。
债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，孙淑丽作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。
最后，关于涉案商品房的预告登记的问题。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，孙淑丽需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。
二审法院认为：孙淑丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有部分错误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。
05：最高法院裁判
最高法院经审查认为：
第一，孙淑丽不属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。根据原审认定的事实可知，本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。
第二，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房产是否属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《破产法司法解释（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”根据上述规定，应当认定涉案房屋仍然属于广信公司的债务人财产。本案中，广信公司进入破产程序后，孙淑丽起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。因此，原审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产并办理过户登记的诉讼请求，并无不当。
06：案例索引
一审：（2018）鲁10民初68号
二审：（2019）鲁民终1947号
再审：（2020）最高法民申2681号
附1：本案相关规定
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）
第七十一条下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（法释〔2013〕22号）
第二条下列财产不应认定为债务人财产：
（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；
（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
第四十八条本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。
附2：各地法院关于以房抵债裁判指导意见汇总
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）
44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。
45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
最高人民法院民二庭负责人就《全国法院民商事审判工作会议纪要》答记者问
关于以物抵债的性质和效力。纪要区别履行期限届满后签订的以物抵债和履行期限届满前签订的以物抵债两种情形，而异其处理方式。前一种以物抵债协议，当事人可以直接请求履行；后一种以物抵债协议，当事人不能直接请求履行，只能根据原债权债务关系确定双方的权利义务关系。
第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）
（三）关于以房抵债问题
16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。
17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日）【京高法发[2014]489号】
二十四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
二十六、以房抵债与调解
当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要 津高法【2018】230号
二、二手房买卖相关问题
（五）以房抵债问题
当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了房屋所有权转移登记手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者撤销，经审查不属于《合同法》第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。
在尚未办理房屋所有权转移登记手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求办理房屋所有权转移登记手续或要求确认所抵房屋的所有权归自己的，人民法院不予支持。当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当告知其可以另行主张。
江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要（2014年4月14日印发）
一、关于以物抵债行为的界定
“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。
人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。
二、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定
对当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，应区分不同情形进行认定与处理：
（一）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（二）当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。
（三）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
三、关于债务清偿期届满之后以物抵债行为的性质及效力认定
对当事人在债务清偿期届满后的以物抵债协议，应区分两种情况进行认定与处理：
（一）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（二）当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。
债权人在债务清偿期届满后通过以物抵债协议取得了所抵之物的所有权，后要求债务人承担标的物瑕疵担保责任的，人民法院可参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定进行处理。
四、关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理
在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。
当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。
五、关于对当事人利用以物抵债进行虚假诉讼的防范和制裁对当事人进行虚假诉讼，利用以物抵债损害其他债权人利益的，人民法院应从以下方面严格审查并加大制裁力度：
（一）加强对债权债务关系真实性的审查力度，严防虚假诉讼。
（二）对当事人在以物抵债协议中约定的管辖法院与所抵不动产的所在地非同一地的，应按民事诉讼法专属管辖的规定认定协议管辖的效力。
（三）发现当事人通过以物抵债的方式恶意转移责任财产、损害其他债权人利益或者规避国家房产限购政策、转移限制转让的车牌号码等恶意诉讼或虚假诉讼行为的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定驳回诉讼请求，同时可根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要【2013】1号
三、关于民间借贷的责任主体和性质认定
人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要正确理解和适用民法通则、合同法、婚姻法等法律和相关司法解释的规定，严格审查当事人的真实意思和相关案件事实，准确认定合同性质以及责任主体。
（三）当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
19．以商品房抵债协议的效力如何认定？
第一种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院经审查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构撤销。
第二种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年9月12日）
十三、一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的，应当举证证明民间借贷合同关系的存在。
当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的，不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的，应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。
当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方已经办理房屋所有权转移登记，借款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。
十四、当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。因债务人未履行房屋买卖合同，债权人请求解除合同，按照原约定清偿债务的，应予支持。
债务人举证证明所抵销的债务中存在非法高额利息的，应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的，应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。当事人通过以房抵债协议逃避债务，侵害第三人合法权益的，第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。
十五、当事人达成以房抵债调解协议，人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容，应当不予确认，但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。
当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，应当根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第16条的规定审查。
解读《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
第十三条关于名为房屋买卖合同，实为民间借贷合同的担保的规定，明确了以下内容：1.确认担保合同有效，债权人负有强制清算义务，不具有优先受偿地位。过去我们对于债务到期前签订的此类担保合同，往往以违反流质、流押禁止性规定为由认定合同无效。《指引》以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定为依据，对于在金融市场发展过程中大量出现的这一新型融资手段，确认其作为担保合同的效力，基于物权法定原则，权利人不具有优先受偿地位，并负有强制清算义务。对于债务履行期届满后债务人未清偿，担保合同已经履行完毕的，按照前述司法解释规定的精神，应尊重当事人意思自治的成果，债务人没有请求返还房屋的权利，仅有要求债权人履行清算义务，就债务履行期届满后房屋归属于债权人时的房屋价值与债务金额的差额主张返还。
第十四条关于以物抵债协议，应按照合同法的一般性规定认定其成立以及效力。同时明确，以房抵债协议是以新的协议取代了原债权债务关系的合同，但是如果以房抵债协议不能履行，债权人可以要求解除合同，解除合同的后果是恢复原状，也即回到原来的债权债务关系，债权人据此可要求按原债权债务关系履行。