十类房地产登记及其适用

根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》、《房屋登记办法》、《深圳经济特区房地产登记条例》等规定，现就房地产不动产登记种类归纳如下：
1、初始登记
也叫首次登记，指权利第一次登记，除法律、行政法规另有规定外，房地产的首次登记是办理其他类型登记的前置条件。
适用情形：合法建造，并已竣工验收的房地产。
2、变更登记
权利人因法定名称改变，或是房地产状况发生变化等不涉及权属转移而进行的登记。
适用情形：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）房屋坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（三）房地产权利期限、来源等状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并房地产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（八）共有性质发生变更的；
（九）法律、行政法规规定的其他不涉及房地产权利转移的变更情形。
3、转移登记
因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分制、合并、裁决等原因致使房地产权属发生转移而进行的登记。
适用情形：
（一）买卖、互换、赠与房地产的；
（二）以房地产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使房地产权利发生转移的；
（四）房地产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有房地产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致房地产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起房地产抵押权转移的；
（九）因需役地房地产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他房地产权利转移情形。
4、抵押登记
根据抵押合同约定，为对抗第三人，实现抵押权的优先受偿而进行的登记行为。
适用情形：存在需要办理抵押登记的抵押合同
房地产抵押合同自登记之日起生效，同一房地产，可以设置多个抵押权，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
5、注销登记
因房地产灭失、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记，包括权利人申请注销和登记机关依职权注销两种。
适用情形：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）房屋被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致房地产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
6、更正登记
权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载的事项有错误而申请的登记。
适用情形：权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载的事项有错误。
房地产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
7、异议登记
利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正而申请的登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
依申请异议登记：房地产权利人或者利害关系人申请更正登记，房地产登记机构认为房地产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；
但在错误登记之后已经办理了涉及房地产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
依职权异议登记：房地产登记机构发现房地产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。
当事人逾期不办理的，房地产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；
但在错误登记之后已经办理了涉及房地产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
适用情形：利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，或者房地产登记机构发现房地产登记簿记载的事项错误。
8、预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他房地产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房地产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
适用情形：商品房预售、买卖、抵押的及法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房地产权利申请登记的，房地产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的房地产登记之日起3个月内，当事人申请房地产登记的，房地产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
9、查封登记
指应人民法院或人民检察院等其他国家有权机关的依法查封要求而进行的登记。
适用情形：人民法院或人民检察院等其他国家有权机关通知查封。
10、撤销登记
登记机关对现有房地产权证予以撤销。
适用情形：
（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；
（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；
（三）登记机构审查有疏忽，核准登记不当的。
撤销核准登记的决定应当书面通知当事人。
当事人对撤销核准登记决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉。
附：房屋、房地产、不动产概念的区别联系
房屋：特指地上建筑物、附着物。房屋所有权证仅是房屋所有权证明。
房地产：土地及土地上的建筑物、附着物，既包括房屋，也包括土地。房地产证同时包括房屋所有权和土地使用权。
不动产：土地、海域以及房屋、林木等定着物，范围更广。不动产权证，囊括了所有不动产权利。
不动产和房地产、房地产和房屋是包含和被包含的关系，从房屋所有权证，到房地产证，再到不动产权证也是国家物权登记制度不断完善的过程。