抵押权在性质上属于担保物权，因此在我国抵押权的公示方法为登记，只不过在抵押财产被区分为不动产或不动产权利和动产时，公示则分别为生效要件和对抗要件。但在实际中，登记的抵押权人并非实际债权人的情形并不少见，本文以《民法典》第三百九十四条为基础，从抵押权的概念和特征浅谈该问题在实践中的认定。
法条援引
《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
抵押权作为担保物权，具有不可分性、
物上代位性、从属性、特定性。
1.不可分性：不论是抵押物的分割还是主债权的分割，均不影响抵押权的效力。
2.物上代位性：抵押财产因毁损、灭失或被征收等原因灭失后，抵押权人可以获得的价值变形物。
3.从属性：系主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
4.特定性：包括两个方面，即抵押财产特定和被担保的债权特定。
立足于抵押权的上述特征，
当登记的抵押权人和实际债权人不一致时，
谁才是真正的抵押权人。
笔者认为应该将实际债权人认定为抵押权人，理由如下：
- 抵押权具有从属性，之所以发生此种不一致的情况，是因为主债权的变动导致的，并不是抵押权的变动，况且抵押权的从属性亦限制了其发生单独转让的可能性。即便从公示的角度来看，当债权发生转让时，享有被担保的债权的权利主体已经发生变化，故转让人已无可以以未公示作为对抗的立足点，即不存在保护合理信赖和交易安全的问题。
- 从债权转让的角度来看，担保人提供担保实质上是为债务人担保，至于债权人是谁，往往不重要，因此债权人的变动并不影响担保，但债务人若发生变动，担保很大程度上亦会发生变动。《民法典》第五百四十七条：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。”
- 虽然根据《民法典》第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……。”即不动产登记簿记载的权利人被推定为权利人。但是，实践中，真正权利人可以通过相反证据推翻此种推定。
- 应通过当事人之间真正的权利义务关系来认定抵押权的归属，如在发生委托代理关系时，根据《民法典》第九百二十五条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；……。”第九百二十七条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”也即担保物权的受托持有，如在委托贷款合同中，将为债权人提供的担保物权登记在受托人名下的情况。
综上，虽然如果发生登记抵押权人与实际债权人不一致时，实际债权人一般应被认定为真正抵押权人而享有抵押权，但是实践中为了避免发生争议而引发不必要的损失，建议在发生抵押权变动时还是要及时完成变更登记。