承租人角度的执行中租赁关系处理法律实务

01、问题的提出
最近有客户来咨询，已跟房东签订5年期场地租赁合同。房东最近提出来，要变更出租主体，通过第三方来出租，双方重新签订租赁合同。客户已投入上百万，变更出租主体是否会影响到原租赁合同的履行？如果房东已是被执行人，承租人是否可以继续使用房屋？一旦承租的房屋要被拍卖，租赁关系是否要被“涤除”？
02、法律关系分析
（一）前后租赁关系的认定
根据《民法典》第703条的规定，租赁合同中出租人的义务是交付租赁物让承租人使用、收益，承租人的义务是支付租金。从承租人角度，既然使用租赁物、支付租金是法定义务，房东因为收款问题，需要变更出租主体，前后租赁关系是否就是同一租赁关系？
根据《民法典》第464条的规定，合同是民事主体之间有关民事法律关系变化的约定。可以说，民事主体是合同关系的核心。根据《民法典》第555条的规定，经一方同意，合同的另一方可以将合同权利义务合并转让给第三人。
变更出租主体后，前后租赁关系是否是原租赁合同关系？该事项的判断标准是，新的出租方是否是原租赁合同权利义务的承接者。也就是，新旧出租方法律主体不同，他们之间是什么关系？
（二）租赁关系与查封
根据《民法典》第725条，买卖不破租赁，所有权变动不影响租赁关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，承租人在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，承租人在租赁期可不移交被执行的不动产。
租赁关系是社会稳定的基石，租赁关系有诸多法定权利。总结：租赁权对抗执行的核心要件，一是时间节点上租赁合同需要在查封前签订并生效，二是承租人必须提供合法有效的书面租赁合同，证明在查封前已持续占有。
（三）带租拍卖与涤除
拍卖财产是带租拍卖还是涤除的关键是是否对抵押权的实现有影响。
根据《民法典》第405条，抵押权设立前的租赁关系不受抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条的规定，执行拍卖财产中原租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。
（2021）最高法执监39号案中，法院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。
（四）优先购买权
根据《民法典》第726条、727条和728条的规定，承租人享有优先购买权，即在同等条件下优先购买，如损害承租人的该权利，出租人承担赔偿责任。
在执行过程中如果法院要对租赁场地进行拍卖，应及时通知承租人。承租人应在规定时间内明确表示是否购买，如未明确表示，则视为承租人放弃优先购买权。
03、律师建议
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第14条的规定，承租人在租赁前应了解房屋是否已设立抵押权，或者是否已被人民法院依法查封。租赁关系的开始时间，直接影响到承租人是否可以对抗执行。
法院对于租赁关系的审查日趋严格，重点审查租金是否合理支付（如大额现金支付有无凭证）、合同条款是否异常（如超长期限、零租金等）、签约时间是否倒签等。如租赁合同在查封后补签，承租人可能被推定为恶意串通。虚假租赁合同被认定无效的，承租人不得阻止执行，且可能面临罚款、拘留甚至拒执罪的刑事风险。
从承租人角度，如租赁关系在抵押或者查封后，可尝试与申请执行人协商带租拍卖，但无法定依据。对于原先的租赁关系，如已知出租人有债务危机，对于合同重新签订事宜应慎重。