前期物业服务合同相关法律问题

前言：
为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空期，建设单位一般会选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，该合同被称为前期物业服务合同。实践中，因前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，使得业主对前期物业服务合同的效力存疑，并由此引发大量纠纷。本文旨就前期物业服务合同在实践中存在的部分法律问题做简要分析。
一、前期物业服务合同的签订
（一）前期物业服务合同的签订主体
前期物业服务合同是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与物业服务企业就物业服务区域内的物业管理服务签订的合同，该合同约定了物业服务企业与业主的权利义务，是物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费的依据。在业主大会选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同从性质上均属于前期物业服务合同的范畴。前述物业服务企业是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体。我国法律要求物业服务企业必须是法人。
（二）前期物业服务合同的效力
《物业管理条例》第二十四条第二款及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业或在满足相关条件（投标人少于3个或者住宅规模较小）的情况下经相关部门批准采用协议方式选聘物业服务企业。关于《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规范还是管理性规范尚有争议：若属于效力性强制性规定，则违反此规定签订的前期物业服务合同应归于无效；若属于管理性强制性规定，则违反此规定签订的前期物业服务合同并不当然归于无效。
1.属于效力性强制性规定
效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。故若认为《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，则违反此规定签订的前期物业服务合同应归于无效。
【案例：（2020）鲁民申5086号】
该案中，山东省高院认为《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。原因在于物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务企业的任意性，保障物业实际享用人的权益，法律规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。
2.属于管理性强制性规定
管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。故，若认为《物业管理条例》第二十四条第二款属于管理性强制性规定，则违反此规定签订的前期物业服务合同不当然归于无效。但因此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，所以违反此规定签订前期物业服务合同，建设单位会存在面临行政处罚的风险。
【案例：（2021）辽民申8612号】
该案中，辽宁省高院认为《物业管理条例》第二十四条第二款属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，未经招投标方式签订《前期物业合同》，并不导致合同无效。原因在于该规定系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责。该规定规范的是交易方式而不是禁止非招投标行为本身，所涉事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。
（三）前期物业服务合同的内容
物业服务合同是确立物业服务合同当事人权利和义务的重要依据，应当采用书面形式订立并包含与物业服务相关的必要内容。前期物业服务合同作为物业服务合同的一种，其内容与物业服务合同都应包括下列内容：
1.服务事项，即物业服务企业具体管理事项，包括房屋、公共设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；公共秩序；房地产主管部门规定或物业服务合同规定的其他服务事项。对于超出物业服务范围的事项，业主可能需要另行付费。物业服务企业根据服务管理项目的需要，可将清扫垃圾等专项工作转包给清洁公司、聘请保安公司承担小区治安管理工作等。
2.服务质量，即物业服务需要达到的标准。中国物业管理协会颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》根据普通住宅小区物业服务在基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六部分不同需求的情况，为物业管理服务确定了三个等级标准。
3.服务费用的标准和收取办法。物业服务费是物业服务企业提供的服务的对价，可以采取包干制或酬金制。服务费用与服务质量、服务事项相对应。
4.维修资金的使用。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二、第二十三条的规定，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用建议和使用方案，经符合规定比例的业主讨论通过后，使用专项维修资金。物业服务合同当事人可就专项资金申请使用的具体程序作出约定，如约定申请使用专项维修资金，物业服务企业应如何提出建议，业主应多长时间内表决通过，如果物业服务企业未及时提出建议、方案，或者业主未在约定的时间进行表决讨论，各自应承担何种责任。
5.服务用房的管理和使用。依据相关法律规定，物业管理用房所有权属于业主，物业服务企业应当将物业管理用房用于物业管理，除经业主大会同意，不得擅自改变用途。
6.服务期限、服务交接。前期物业服务合同可以约定服务期限，但与一般服务合同的区别之处在于前期物业服务合同约定期限届满并不必然导致前期物业服务合同的终止。
法律依据
《物业管理条例》第二十四条、第三十二条第一款、第三十七条、第五十六条；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条、第四十二条
二、前期物业服务合同的履行
物业服务企业与业主间通过物业服务合同建立服务与被服务的关系。民法典规定建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同对业主具有法律约束力。因此，业主与前期物业服务合同确定的物业服务企业已建立服务与被服务的关系，是前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应受前期物业服务合同约束、履行前期物业服务合同约定义务，不能以其未同意选聘物业服务企业或未与该企业签订合同为由主张前期物业服务合同无效。
【案例：（2022）最高法民再223号】
该案中，最高人民法院在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到因业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”等问题容易导致前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，故认为在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。
（一）物业公司的权利义务
在物业服务合同履行中，物业服务企业享有收取物业管理服务费、使用物业管理用房等权利，同时负有提供符合约定标准和质量的物业管理服务、不得将义务全部转委托、不得挪用专项维修基金、不得擅自利用共用部位和共用设施进行经营等义务。除前述物业服务企业在物业服务合同中的权利义务外，前期物业服务合同与普通物业服务合同的不同之处在于，前期物业服务合同除约束合同载明的双方当事人外，对后期购买房产的业主也有约束力。故建设公司和前期物业公司不得以业主不是前期物业合同当事人为由，排除业主对前期物业合同履行情况的监督，更不可擅自变更包括收费内容、收费标准、收费形式等在内的合同内容。如前期物业合同条款涉及免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利等内容的，相关条款应属无效。
另，为满足小区业主对更高品质物业服务的需求，部分物业服务企业可以提供多样化、个性化、人性化的增值物业服务，并收取相应的物业服务费用。增值物业服务不同于一般物业服务，其实质是委托服务，业主是否需要增值物业服务、需要的频次、种类均有所不同。如果业主确有需要，可以在协商一致的前提下与物业服务企业签订增值物业服务协议，但物业服务企业不能强迫业主购买增值物业服务。
（二）业主的权利义务
在物业服务合同履行中，业主享有享受物业服务企业提供的物业管理服务、通过参加业主大会或业主代表大会对物业服务企业的工作进行评估审查、通过对物业服务有关问题向物业服务企业提出意见和建议等方式对物业服务企业进行监督等权利。同时业主受物业服务合同约束，应履行其合同义务，主要表现为：遵守物业服务制度和规约；按照约定方式、期限交纳物业服务费用；使用物业不得损害业主的共同利益；对物业装饰装修和使用等不得违反有关法律、法规的规定；转让房屋时应事先通知物业服务企业，便于物业服务企业管理；必要时对物业服务企业履行合同的行为给予协助和配合，对因物业服务带来的暂时不便负有容忍义务等。除前述权利义务外，前期物业服务合同对业主的特殊约束还在于：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同或进行有损物业服务企业权益的约定，该约定对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。如果建设单位在买卖合同中未包含前期物业服务合同约定的内容，但由于业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人并接受了物业服务，故业主不能主张不接受前期物业服务合同的约束。例如建设单位在出售房产时承诺减免物业费。该承诺对物业服务企业是否产生拘束力取决于物业服务企业是否认可，即若物业服务企业认可授权建设单位作出该承诺，则业主可以要求物业服务企业减免物业服务费；若物业服务企业未同意，则建设单位作出的该承诺对物业服务企业没有拘束力。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第二十五条、第四十三条
三、前期物业服务合同的终止
前期物业服务合同的终止，是指前期物业服务合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，终止该合同的效力。与解除普通物业服务合同相比，前期物业服务合同的终止具有以下特殊性：
1.不论前期物业服务合同中是否约定服务期限，在前期物业服务企业提供物业服务过程中，若业主大会召开并成立业主委员会，业主委员会与另行选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同权利义务均终止。
2.前期物业服务合同约定期限届满后，尚未有新物业服务企业合法接管小区物业管理服务时，前期物业服务企业仍应继续提供物业服务，并可以请求业主支付相关期间的物业费。
3.前期物业服务合同不适用业主合同任意解除权。《民法典》第九百四十六条规定了物业服务中业主合同任意解除权，即不论物业服务企业是否违约，业主均可经法定程序共同决定解除物业服务合同，但业主应根据法律规定赔偿物业服务企业的损失。但因业主经法定程序选定新物业服务企业并签订合同，该物业服务合同生效后前期物业服务合同即终止，故前期物业服务合同不适用前述规定。应注意的是，业主大会选聘新物业服务企业后，并不直接产生前期物业服务合同终止的效力，业主委员会根据业主大会决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同才终止。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百四十条、第九百四十六条、第九百四十八条、第九百五十条；《物业管理条例》第二十六条
律师提示：
关于前期物业服务合同，一方面，物业服务企业应根据物业服务合同约定的物业服务质量标准提供服务，不得自己随意变更或与建设单位协商变更物业服务合同约定的权利义务。故物业服务企业在前期物业服务合同中必须明确提供服务内容及收费标准，后期不得无依据提高费用或收取前期物业服务合同以外的费用。另一方面，业主不应当以自身非前期物业服务合同相对人、物业服务不符合自身要求为由而拒交或拖交物业服务费。只要物业服务企业提供了合同约定的基本物业管理服务，业主就应当交纳物业费。针对物业服务有瑕疵的情况，业主可通过建议、监督物业服务企业履行管理职责，或通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，采取业主集体决议等方式细化物业服务质量标准和解约条件。除此，针对物业服务不到位或有严重瑕疵的情形，业主应当注意固定或保留证据，为诉讼中法官支持业主减免物业费的主张提供支撑。