东莞律师：买房后老业主拒迁户口怎么办？（附司法判例）

说明：因深圳公安机关根据已过户买家申请，可依职权将老业主户口迁至辖区集体户，故本文仅针对深圳市之外的买房户口迁移纠纷予以探讨。
近日，信荣（东莞）房地产律师团队接访多位客户称：买房后遭遇拒迁户口老赖，尝试多种方法解决未果。据此，笔者整理广东省数个案例进行对比分析，借此抛砖引玉，希望读者引用借鉴，有所收获。
裁判观点一：户口迁移系公安部门的行政管理职权，并非人民法院民事诉讼审理范围，但买方可根据合同的约定向卖方主张违约责任。
【代表案例】易丹丹、易爱姬与吕宗华房屋买卖合同纠纷
【案例来源】（2016）粤0604民初7359号
【基本案情】
2011年10月23日，易丹丹、易爱姬（买方）与吕宗华（卖方）签订《房屋买卖合约》，成交价42万，合同约定“卖方应在物业办理过户登记后60天内迁出户口”，同时约定“（任何一方）逾期超过十天仍未履行义务的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”。签约后卖方支付2万元迁户保证金，但房屋过户后，卖方一直没有将其户口迁出。买方遂向法院起诉，请求判令：1、被告吕宗华（卖方）立即将其登记在佛山市禅城区圩岗路6号8座307房的户籍迁走；2、被告向原告支付违约金4.2万元。
【法院观点】
佛山市禅城区人民法院认为：因户口迁移系公安部门的行政管理职权，被告如何迁移、向何处迁移属行政管理职权范围，并非人民法院民事诉讼审理范围，故原告的该诉请无法律依据，本院不予支持。被告经原告催促至今仍拒不迁出户口，已构成违约，应承担相应的违约责任。
由于原告陈述其可能遭受的损失中部分已超出了被告订立合同时已预见或应当预见的损失范围，加之原告亦未提供有效的证据证明其陈述损失已实际发生，本院综合涉案房产的履约情况、违约的过错程度及合理的损失范围，酌定被告向原告支付总楼价8%的违约金，即3.36万元（4.2万*8%）。如前所述，因原告放弃没收保证金，故该2万元保证金应予冲抵违约金，被告实际还应向原告支付违约金1.36万元。
【类似案例】（2015）深宝法民三初第1493号、（2014）佛城法民一初第75号
裁判观点二：卖方拒不履行迁出户口的合同义务，司法机关不能强制迁出，应当对其违约行为予以相应制裁，在合同没有约定的情况下，买方可以合理选择卖方承担违约责任的方式。
【代表案例】赵雁娜与 何春霞、王学军、唐智芳房屋买卖合同纠纷
【案例来源】（2014）中一法民一初字第261号
【基本案情】
2011年10月7日，赵雁娜（买方）与何春霞、王学军、唐智芳（卖方）签订了《二手房房屋买卖合同》，合同约定卖方须在签署合同1年内从该房屋上迁出户口。合同签订后，原告支付了全部购房款，并已取得了涉案房地产的权属证书。但因被告王学军、唐智芳至今未将户口从上述房产地址迁出，原告与被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：1.被告履行从原告房产上迁出户口的合同义务；2.被告承担原告因此产生的经济损失3000元、精神损失5000元及违约金。
诉讼中，法院就“户籍管理机关能否根据人民法院的生效裁判文书强制将被告的户口迁出或注销？”的问题向中山市公安局发函咨询，该局回复：户籍管理机关暂无根据人民法院的生效裁判文书采取强制迁出或注销户口的措施的依据。
【法院观点】
中山市第一人民法院认为：二被告在合同约定的1年履行期届满之后至今仍拒不将户口迁出，其违反合同约定义务的行为已构成违约，承担相应的违约责任。根据户籍管理机关的意见，如被告拒不履行迁出户口义务，而司法机关亦不能强制被告履行，则原告就完全丧失了法律救济的途径，对于原告而言是极不公平的，也与法律所倡导的公平和诚实信用的原则相悖。因此，应当对被告的违约行为予以相应的制裁。
按照我国目前的户籍管理制度，户口问题会对公民的生产生活造成直接的影响，换句话说，如因被告的违约行为导致原告无法入户，则原告将会因此而增加许多不必要的支出，即给原告造成损失。故虽然双方在合同中没有就此违约行为约定承担违约责任的具体方式，但原告可以合理选择要求被告承担违约责任的方式，现原告主张从被告履行义务期届满之日起以购房款按照银行同期贷款利率计算违约金，本院认为，被告的违约行为造成了原告的损失，结合本案案情、合同的履行情况、被告的过错程度以及可以预期的损失情况等综合因素衡量，结合公平和诚实信用原则，酌定从原告起诉之日起以购房款按照银行同期贷款利率计算违约金。
裁判观点三：户口的迁出属于公安行政部门的行政管理行为，不属于民事审理权限范围，合同未特别约定逾期迁户违约金，买方又无法证明其所遭受损失的，向卖方主张违约责任不予支持。
【代表案例】蔡一敏与廖东成房屋买卖合同纠纷
【案例来源】（2015）穗云法民四初字第1463号
【基本案情】
2012年9月16日，蔡一敏（买方）与廖东成罗某（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：卖方应在交易过户手续完成后190天内迁出，卖方如未能按本合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。2012年12月5日，买方取得了涉案房屋的房产证。根据合同约定，被告应于2013年11月30日前将户口迁出涉案房屋，卖方户口至今仍在涉案房屋内。买方遂向法院起诉，请求判令：1、卖方支付逾期迁户违约金或赔偿金（按每天450元，从2013年12月1日计至迁出之日），2、卖方将户口迁出涉案房屋。
【法院观点】
广州市白云区人民法院认为：根据合同约定，被告应在交易过户手续完成后190天内，即2013年11月30日前迁出户口。但由于原告要求被告将户口迁出涉案房屋的诉讼请求不属法院民事诉讼的受理范围，故该请求本院不予调处。
至于原告要求被告支付逾期迁户违约金的诉讼请求，因合同对此没有具体的违约金适用条款，且原告并无提出因此所遭受损失的具体证据，故原告要求违约金每日按总房款0.05%的标准的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
【类似案例】（2013）佛城法民一初字第1014号
裁判观点四：卖方未能在约定期限内履行迁出户口义务构成违约，需承担相应的违约责任。
【代表案例】叶喆珺、叶锡铮与徐华琼房屋买卖合同纠纷
【案例来源】（2016）粤0306民初22019号
【基本案情】
2016年3月20日，叶喆珺、叶锡铮（买方）与徐华琼（卖方）签订了《二手房买卖合同》，根据合同约定，该房产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总款之日起30日内迁出，逾期未转出所附户口的以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。被告于2016年5月l9日收到了总房款，应于2016年6月19日之前将所附户口转出，但至今都未将其本人和其儿子户口迁出，买方遂诉至法院，请求判令：1、被告将泰华大厦一栋10A房产被告所附户口迁出；2、被告支付逾期迁户违约金172,500元。庭审中，原、被告双方确认被告已于2016年10月18日将户口从涉案房产迁出。
【法院观点】
深圳市宝安区人民法院认为：虽原、被告确认被告于2016年10月18日将户口迁出涉案房屋，但按照合同约定被告应在2016年6月19日之前迁出户口，被告迁户时间比约定时间延迟120天，被告称其延迟迁户的原因系因病需医治，且未找到可以挂靠户口的人，并非主观故意。本院认为，被告关于逾期迁户的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持，被告逾期120天迁出户口的行为已经构成违约，原告有权主张被告向其支付违约金。
关于违约金的标准，本院认为，本案中原告未举证证明被告逾期迁户造成原告损失的具体数额，故综合考虑原告损失情况及本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告徐华琼应当向原告按照房产总价款为基数按日万分之一支付违约金，即45,000元。
【类似案例】（2016）粤0605民初17861号、（2015）江蓬法民初字第72号、（2014）穗越法民三初第1328号、（2012）佛南法民三初第854号
裁判观点五：法院应当予以受理并判决卖方迁出户口，卖方逾期迁户的，买方亦可向卖方主张违约责任，给买方造成实际损失的，买方也可要求调高违约金。
【代表案例】郑海涛与陈妍房屋买卖合同纠纷
【案例来源】（2015）中一法民一初字第3452号
【基本案情】
2014年9月2日，郑海涛（买方）与陈妍（卖方）签订《房地产买卖合同》，成交价59.7万元。合同约定：卖方须于2015年3月30日前将该房户口办理迁出手续，否则视为卖方违约（卖方收到房款将人民币3000元放在买方处作为保证金，此款办理迁出退还）。涉案房屋已办理过户手续登记在原告郑海涛名下，但被告一直未按合同约定履行将户口迁出涉案房屋，导致原告在办理户口迁入及小孩申请入学等方面受到严重影响，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告在1个月内将其户籍从中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房迁出；2、被告支付违约金15300元，并继续按中国人民银行同期贷款利率累加。
【法院观点】
按照合同约定，被告应于2015年3月30日前将该房内户口迁出，但被告一直未迁出，已构成违约，故被告应当承担违约责任。双方在合同中约定的3000元保证金即为被告未按合同约定迁出户口的违约金。原告认为该违约金过低，要求调高。按照《合同法》第114条第2款之规定，调高违约金的前提是实际损失高于约定的违约金，本案原、被告双方就迁出户口约定的违约金是3000元，但从原告提供的户籍资料看，原告及其妻子户口均不在石岐，儿子尚未落户，目前原告全家生活在石岐，所以，被告未从案涉房屋迁出户口，致原告全家户口迁移手续无法办理，必然影响原告一家的生活及原告孩子未来的入学事宜，必然给原告造成实际损失，且实际影响及损失明显高于约定的违约金3000元，鉴于该项损失是客观存在的，且此项损失原告亦难以举证，故原告主张要求调高违约金，本院予以支持。故判令被告陈妍于本判决生效之日起一个月内将户口迁出案涉房屋，被告陈妍向原告支付违约金（以59.7万元为基数，从2015年11月6日起计算至实际迁出之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每三个月结算一次）。
【类似案例】（2015）佛南法民三初第1786号
【信荣律师观点】
通过以上案例的分析可归纳：
1、关于法院能否判决老业主迁出案涉房屋户口的问题，存在驳回和支持的不统一情况，但倾向性观点是户口迁移系公安部门行政管理职权，并非人民法院受案范围，买方可根据合同约定向卖方主张违约责任，不能要求迁出；
2、关于买方能否向业主主张逾期迁户违约金的问题，一般买方可根据合同的约定向卖方主张违约责任，给买方造成实际损失的，买方也可要求调高违约金；
3、就上述不同判决，笔者认为裁判观点五（2015）中一法民一初字第3452号的判决更为合理，即是卖方应尽合同的附随义务按照合同约定将户口迁出案涉房屋，判令卖方在一定期限内将户口迁出案涉房屋（公安机关可以协助执行将老业主户口挂在辖区集体户），并通过按每月/每季结算一次违约金的方式给卖方施加压力，以鞭策卖方履行迁出户口的义务。
【信荣律师提醒】
大部分法院不会判决老业主迁出户口，除深圳市过户后公安机关可能根据买方申请强制将卖家户口迁至集体户外，在其他多数城市，如老业主拒绝迁户，从法律上目前无有效措施迫使迁出。为保障自身的合法权益，信荣律师建议：
1、购房者在购买二手房时应加强自我保护意识，特别约定户口迁移条款，明确业主及其家属户口迁出期限；
2、增加逾期迁户的特别违约条款，或是预留足够数额的迁户保证金，以便增加卖方拒绝迁户的违约成本，发生纠纷时可依据合同约定向业主主张违约金；
3、若是学区房，还应明确购房目的，以便产生纠纷时简化举证责任。