“借名购房”法律风险防范及诉讼策略

借名购房不是法律上的概念，是指房屋的实际购买人借用他人名义购买房屋，并以他人的名义登记房屋所有权，而购房的全部款项均由实际购买人自己支付。借名购房的原因主要有：实际购买人没有购房资格、隐藏真实财产信息、获取贷款等原因需要借用他人名义购买房屋。借名购房一旦发生纠纷，如处理不当将会给实际购买人造成重大损失。本文将从借名购房可能存在的风险防范及诉讼策略加以分析。
1、借名购房中实际购买人可能存在的法律风险
01
无法取得房屋所有权的风险
借名人虽然认可借名购房的事实，但因实际购买人不符合购房条件，仍然存在无法取得房屋所有权的风险。如因限购政策实际购买人无法取得购房资格、以借名人购买的经济适用房、带有福利性质的集资建房等特殊性质的房屋，既使借名人同意，实际购买人也因其主体不适格而无法取得房屋的所有权。
02
房钱两空的风险
如果借名人在取得所有权登记后反悔，而实际购买人又无法提供借名购房的证据，那么，有可能面临房钱两空的境地，实际购买人既无法取得房屋所有权，又无法追回所支付的购房款。
03
房屋被借名人处分的风险
根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权必须经过登记才能发生物权的效力，不动产物权一经公示，则产生了公信力。因此，借名人作为登记权利人，如果擅自处分房屋（出售或抵押），则买受人可能会通过善意取得制度取得该房屋的所有权和抵押权，抵押权人可以通过拍卖等程序合法处分该房屋。房屋一旦被处分，实际购买人也只能要求借名人承担相关赔偿责任，如果借名人无力偿还，实际购买人将遭受重大损失。
2、借名购房中实际购买人法律风险防范措施
01
房产属性调查
对所购买房屋的产权性质进行调查，确保所购房屋能上市交易，实际购买人将来能通过过户取得房屋所有权，避免购买无法上市交易的经济适用房、单位的集资房及其他带有福利性质的房屋。
02
订立借名购房合同
事先与借名人订立借名购房合同，确定借名购房的事实，借名购房合同中应详细约定实际购买人、购房款项的支付、及将来房屋所有权过户等条款。
03
保留相关证据
借名购房发生后，实际购买人要保留以下主要证据：一是证明借名买房事实的证据，如借名购房协议、借名购房洽谈过程录音、微信聊天记录等；二是购买房屋出资的证据，如，银行转账记录或其他付款凭证；三是有关房屋的权利凭证，如买卖合同、收款收据、发票、物业服务合同、契税及专项维修基金的票据、房屋所有权证书等。
3、借名购房纠纷的诉讼策略
借名购房双方一旦发生纠纷且不能协商解决时，则需要通过诉讼来处理，选择恰当的诉讼策略十分重要。
01
借名购房纠纷诉讼案由的确定
司法实践中，借名购房纠纷案由的选择有两种：一是选择确权纠纷，即要求法院确认房屋的所有权归实际购买人所有；二是选择合同纠纷，即借名购房合同纠纷，要求借名人办理产权过户手续。
那么，借名购房纠纷的案由到底如何确定呢？笔者认为，借名购房应为合同纠纷，而不是确权纠纷，原因是：所有权确认纠纷，是指双方对房屋所有权归属有争议，请求法院通过查明事实来进行认定，确权纠纷的诉讼请求应当是，确认房屋归实际购买人所有，要求法院作出变更产权登记人的判决。但在借名购房活动中，借名购房登记的权利人为借名人，且这种登记是基于实际购买人的同意，实际购买人和借名人对所有权的登记不存在异议，那么，物权登记没有错误，双方借名购房行为不影响物权登记的效力。因此，借名购房纠纷的案由不能是确权纠纷。
借名购房活动是双方就借名购房达成的非典型合同，即通过借名购房合同确定房屋的实际购买人，而房屋的实际购买人可依据借名购房合同向借名人主张权利，即双方之间是一种“合同之债”，实际购买人在将来的某个时间，依据合同之债要求借名人将房屋过户给自己，以达到自己作为实际购买人取得房屋所有权的目的。
就此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定“借名买房的认定和处理。借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续”。因此，借名购房纠纷的案由应当选择合同之诉，不应选择确权之诉，以规避可能导致的败诉风险。
02
借名购房纠纷裁判规则
司法实践中，当事人之间关于借名购房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。
对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资事实，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
4、法 律 链 接
01
《中华人民共和国民法典》
第二百零八条【物权公示原则】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百三十四条【物权确认请求权】
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三百一十一条【善意取得】
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第四百六十七条【非典型合同及特定涉外合同的法律适用】
本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。
第五百零九条【合同履行的原则】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
02
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
03
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
04
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。