论农村宅基地买卖所引起的法律问题

农村宅基地是给予农村集体成员用于修建房屋的土地，是对农村成员居住权的保障，因而也对农村宅基地相较于其他土地加以更多的限制和要求，切实确保农村成员居住权，而不成为牟利的工具。但也正是较多的限制和要求，农村房屋宅基地纠纷也是房屋买卖纠纷中常常遇到的问题。要是进行宅基地买卖结果签订的合同被判无效了该怎么办？
接下来，将以一个历经初审、终审、再审，反反复复一波三折的农村宅基地买卖纠纷案件为例，梳理农村宅基地房屋买卖的合同效力及法律后果。
一、案例简介
原告文氏夫妇为某镇村民，被告罗氏夫妇为隔壁镇村民。2006年2月27日双方签订《售房协议》载明：“兹有文某自愿将自己临街门面房屋二间转让给某镇罗某，经双方协商，达成如下协议：…….3.文某负责将房屋产权证、土地使用证、建房手续交于罗某；4罗某收到房屋产权证、土地使用证、建房手续后一次性付给文某购房款102000元。”该《售房协议》由文某村二组组长执笔书写，文某姐夫、哥哥、邻居为中介。原被告妻子均未在《售房协议》签字。
十日后，文某将案涉房屋腾空，交付给二被告。此时，二被告已支付原告购房款101500元。此后，二被告对案涉房屋装修后于2006年4月起开始在该房屋居住生活（经商）。
案涉房屋为二原告婚后在其承包的集体土地上修建的，并于1998年6月以文妻的名义办理了《集体土地建设用地使用证》。2009年5月2日，被告罗某对案涉房屋所占用的土地申请办理了《集体土地使用权证》，所在县人民政府于2009年9月向罗某颁发了《集体土地使用权证》，案涉房屋所占用的土地正是属于原告所在小组的集体土地。
原告诉称，双方协议签订后，罗某在付款问题上多次发生纠纷，至今还就建房办理相关手续的费用和办理房屋权属的费用争执不下，加之将房屋转让给非本村村民，违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，因而合同属于无效协议，要求被告返还房屋。
被告认为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这是为了保护耕地需要而作出的规定。而集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。在本案中，买卖双方均未改变土地的农业用途，该房屋的建设也是符合相关规划并通过审批的。其次，被告已经依法取得《集体土地使用权证》，依据《物权法》第十三条：“依法登记的土地的所有权和使用权受法拉利保护，任何单位和个人不得侵犯。”那么原告恶意毁约的诉讼请求不应得到支持。
二、合同效力分析
一审、二审、再审的争议焦点均在于双方签订的《售房协议》是否合法有效；其次，协议若无效，案涉房屋是否应该返还。下面先就合同效力问题进行分析。
在诉讼过程中，双方主要围绕房屋二人所有，妻子不知情买卖情况和关于土地管理的相关法律规定展开了关于《售房协议》是否有效展开分析论证。
首先，原告认为，房屋为原告夫妻二人所有，文某称未经妻子同意，妻子未在《售房协议》上签字，但结合相关事实，妻子诉称对其售房、腾退房屋不知情，与常理不符，从而法院认为不能从这一点认定合同无效。
其次，原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因而两原告将房屋出售给被告的行为损害了集体经济组织的权益。同时《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告夫妇将农村集体所有的土地出让的行为违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从而应当认定为无效协议。加之，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》直接对于该类问题作出明确说明，其第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”参与审理的三级人民法院均认同了无效协议的观点。
自1998年《土地管理法》取消了城市宅基地的规定后，宅基地使用权就特指农村居民使用集体所有土地建造房屋及其附属设施的权利。为了保证中国8亿农民“居者有其屋”的需求，我国实行宅基地无偿使用制度。2007年《物权法》对建设用地使用权的转让进行了明确的规定，但是对于宅基地使用权的规定却很模糊，其中第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，宅基地使用权虽然在性质上与建设用地使用权一样，都是属于用益物权，但并没有直接适用《物权法》关于用益物权的规定，而是继续适用土地管理法的相关规定。基于农村宅基地的特殊性，国家对于农村宅基地的使用权、申请条件、批准使用也都规定了严格的限制。
农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
2、转让人与受让人同为本村村民;
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
而宅基地申请条件也有严格限制：
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
同时农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、年龄未满十八周岁的;
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
3、出卖或者出租村内住房的。
三、农村宅基地房屋买卖法律后果评析
在认定协议无效的情况下，那么房屋的归属和损失应当如何认定？下面就村宅基地房屋买卖法律后果进行评析。
根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”其中对于“不能返还或者没有必要返还”应当仔细评判，在本案例中是否构成“不能返还或者没有必要返还”情形也是决定案涉房屋最终归属的重要依据。
根据全国人大对该条规定的释义“没有必要返还的”，主要包括以下两种情况：（1）如果当事人接受财产是劳务或者利益，在性质上不能恢复原状的，以当时国家规定的价格计算，以钱款返还；没有国家规定的价格，以市场价格或者同类劳务的报酬彼岸准计算，以钱款返还。（2）如果一方取得的是使用知识产权而获得的利益，由于该知识产权是无形的，则该方当事人可以折价补偿对方当事人。可以看出，立法原意的“没有必要返还”，是特指返还不能的情况，而本案诉争房屋完好无损，也没有转让善意第三人，完全具备恢复原状的条件，从而应当认定返还原物，即归还房屋。
对于房屋归属后的损失，《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”
值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”
具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，法院应当向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面：
（一）返还财产
通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人（一般不支持利息损失）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。
（二）损害赔偿
1、合同无效过错责任分担
在这种情形下，法院通常应当认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任（一般为70%）。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任（一般为30%）。
2、损害赔偿范围
《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务，对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题，具体说明如下：
（1）信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。
（2）添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。
农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。
“有恒产者有恒心”，住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中，问题的实质其实是土地问题，如何发挥司法的导向作用值得我们更深入的思考。