浅析不动产登记的效力

不动产登记
是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。不动产的行政登记行为包括集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等多项权利。
不动产所有权的归属，是以登记为准。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是因依法登记产生效力。
不动产登记效力包括公示效力、形成效力、公信效力以及权利正确性推定效力。
根据《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消失，未经登记的不动产物权变动在法律上不产生效力，不能对抗善意第三人。
案号：（2018）苏0508行初214号
原告昆山城开锦亭置业有限公司与被告昆山市国土资源局之间的不动产行政登记及行政赔偿纠纷。2017年4月，在为房产办理登记时，昆山市国土资源局在为昆山城开锦亭置业有限公司的地下商业房产办理不动产权属登记时，在苏xxxx昆山市不动产权第xxxxxxx号《不动产权证书》附记栏中加注了“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”这一限制不动产物权的文字内容。原告认为，被告作为国家法律、行政法规授权的不动产登记部门，理应遵守执行法定原则，按照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规确定的职责范围，登记事项进行不动产登记。但被告超出其法定登记职责范围，在发放给原告的《不动产权证书》附注栏中越权加注限制不动产物权的文字内容，侵犯了原告合法的财产权利，应判决予以撤销。鉴于被告加注的文字内容限制并减损了原告对商业中心地下商业房产不动产物权的处分权，客观上造成原告无法解决融资问题。原告只能通过民间借贷、支付高额利息解决企业资金缺口，对此利息损失被告应予以赔偿。原告为维护自身合法权益，诉至法院。
苏州市姑苏区人民法院经审
《不动产登记暂行条例》 第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
1、违反法律、行政法规规定的不予登记，不动产是否符合法律、行政法规的规定，违规不予登记。
2、存在尚不能解决的权属争议的不予登记。不动产存在权属争议，表明不动产权属尚未确定，相应权属争议解决后方可进行登记。
3、申请登记的不动产权利超过规定期限的不予登记；
4、法律、行政法规规定不予规定的其他情形。
法院认为，被告在不动产权证书上加注的限制性条款缺乏法律依据，支持城开公司的诉求，撤销昆山国土局的相关登记内容，但原告的行政赔偿请求与被告的行为无直接因果关系，不予支持。最终法院判决撤销被告在不动产权书上的限制性条款，并驳回原告的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项 行政行为主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，可以判决被告重新做出行政行为。
涉及不动产登记的合法性问题，登记机关应遵循民事法律规范和不动产登记相关行政法规，对登记内容进行审查。确保登记内容的合法性，同时也提醒当事人在进行不动产交易时要遵守法律规范，避免产生不必要的风险纠纷。