建设用地使用权续期：70年之后，你的房子属于谁？

温州：卖不掉的二手房
2016年4月，一些温州市民准备卖掉自己的房子时，发现不能办理转让登记。原来，他们的建设用地使用权的期限为20年，已经到期。温州市国土资源局的工作人员说，如果要续期，需要缴纳土地出让金，算下来大约是房价的三分之一。
这样的房子在温州并不少，经过国土局初步排查，温州市鹿城区大约有600套。如果要转让，就要缴纳高额的土地出让金，大家都觉得有点承受不起。这事事发突然，温州市国土局虽然起初答复要收出让金，但也不敢就这么收，于是层层上报。
2016年12月，当时的国土资源部办公厅专门就温州这批20年产权的住宅建设用地使用权续期问题，给浙江省国土资源厅发了复函。复函明确，这批住宅的土地使用权续期的办法是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
“70年产权”中的“产权”是什么？
在我们国家，由于历史原因，确实有一部分商品房的产权是20年或50年，但大多数的商品房，产权都是70年。不过，无论是20年、50年还是70年，都有到期的一天。所以，只要你有一套房子，你就可能会担心，产权到期了怎么办？要说清楚这个问题，我们得先回到最基本的概念问题上来。
我们平时都会说“70年产权”，这里所说的“产权”是什么意思？
物权法上有一个原则，叫做“房地一体主义”，指的是房子和它所在的这片土地是一个整体，必须同时处分，也就是“房随地走，地随房走”。房子和土地，我们用法律术语来描述，就是房屋所有权和建设用地使用权。比如说，王先生从开发商那儿买了一套住宅。开发商向他转让的是什么呢？转让的标的物有两个，一是这套住宅和附属设施的所有权，二是这套住宅和附属设施所对应的建设用地使用权。
我们所说的“70年产权”，指的是哪个权利呢？指的是住宅的建设用地使用权，它有70年的期限。而房屋所有权，一般情况下是永久的。
那么，70年后，建设用地使用权到期的时候，你的房子还是你的吗？房屋所有权肯定还是你的，那建设用地使用权呢？到期是不是要被国家收走了呢？
不会。《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”什么叫“自动续期”？就是，不需要申请，70年一到，再续70年。
“自动续期”是不是“免费续期”？
但这里还有一个问题。《物权法》告诉我们，这个土地使用权是自动续期，但是不是免费续期呢？没有说。有人认为，“自动续期”就包含了免费续期的意思。中国社科院的孙宪忠教授参与了《物权法》的起草，他就是这个观点的支持者。
立法机关是什么意见呢？《物权法》出台后，全国人大常委会法工委民法室编写的释义书称：“绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据。几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不规定为宜。”
《民法典》（草案）明确将这个问题的立法权授权给法律和行政法规的制定者。草案第359条第1款规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”事实上，到目前为止，法律、行政法规还没有这方面的具体规定。
续期方式的猜想
法律法规暂时还没规定，那我们不妨猜测一下，这个续期问题，今后可能会如何处理。
第一种可能，就是继续按照温州的个案处理办法，也是目前各地可以参照适用的办法，免费续期。但这种可能性相对比较小。
第二种可能，是像目前一些地方的做法，缴纳一定的土地出让金，但是比例估计不会太高，可能象征性地收几个百分点。
第三种可能，缴纳房产税。不过房产税一般不会到了续期时才交，每年都会征收。我国正在推进房产税立法，届时很有可能将房产税和住宅的土地使用权续期问题结合起来全盘考虑。