浅析《民法典》施行后城镇住宅小区停车位的权属问题

住宅小区是城镇居民的主要生活环境，近年来随着经济的快速发展及人民生活水平的日益提高，家用汽车的保有量呈现出爆炸式增长。参考公安部给出的2020年统计数据，新登记在册的机动车共计3328万辆，机动车的保有数量为3.72亿辆，其中包括2.81亿辆汽车，同比2019年，汽车数量共增加114万辆1。停车位作为机动车的配套基础设施，机动车数量的增加直接导致了停车位供求关系的失衡，小区业主对停车位的需求愈发紧迫，“停车难”的问题因此也日益突出，为解决上述问题，许多业主选择向开发商购买停车位。
然而，随之而来的另一个问题是，业主与开发商因车位所有权的归属问题而产生的纠纷也越来越多。尽管我国法律明确了部分类型车位所有权归属及认定规则，但基于相关法条的概括性，也直接导致了人民法院在就相关争议进行裁判时对相关条款的适用无法形成统一。
停车位纠纷问题的关键在于厘清其所有权的归属问题，只有减少所有权归属上的不确定因素，明确停车位所有权归属以及业主与开发商行为的界限，方可减少纠纷的出现，促进停车位的分配与交易。
一、如何就“城镇住宅小区停车位”进行界定？
城镇住宅小区作为我国城镇的有机组成部分，是指在我国城镇规划下，某一特定区域内的人口、资源、环境相互联系而建立的人群聚集地或社会、经济和自然的复合体，是能够满足特定区域内居民物质与文化生活需求的生活聚集地，一般由住宅、道路、公共设施以及公共绿地等若干部分组成2。而本文所称“城镇住宅小区”仅指城镇中建立在国有土地性质区域内的住宅小区，不包含建立在城镇、城郊中被确定为农民集体所有土地上的住宅小区。而停车位则是指在不同类型的机动车停放场所中，能够满足一辆机动车合法停留的空间区域。
依照上述概念，所谓的城镇住宅小区停车位则是指在开发商投资建设的城镇住宅小区中，业主用于合法停放其机动车辆的区域。
根据其区位属性，分为建设于地面之上的停车位以及建设于地面之下的停车位。建设于地面之上的停车位，主要有内部道路的路面停车位、首层架空的停车位、独立建设的多层停车位3以及屋顶平台车位几类。而非人防性质的地下停车位以及由人防工程改造的车位均属建设于地面之下的停车位。
二、城镇住宅小区停车位权属在实践中的分歧
笔者通过对裁判文书网进行检索发现，停车位纠纷自2003年起开始呈现出上升趋势，在2010年至2020年中，停车位纠纷一审案件的占比大约为81%，关于权属争议的占比高达七成，而其中业主与开发商之间的纠纷尤其突出，买卖及租赁合同纠纷所占比例达到近八成，其余为确权、赠与纠纷。
城镇住宅小区停车位的分类以及各个不同类型停车位的权属不明，其中地下停车位纠纷占比最高，达到67%，裁判案件中具体体现为当事人因开发商无证、车位无法过户等问题而与开发商产生纠纷。但基于目前法律中有关城镇住宅小区停车位的规定过于原则性，类案不同判的情况时有发生。
笔者通过对相关案例进行对比，总结出城镇住宅小区停车位的利益各方对停车位归属问题的不同观点，具体如下表所示：

三、《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条关于停车位、车库权属划分的基本原则
《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》在司法实务中为处理城镇住宅小区停车位纠纷提供了基本的法律意见。《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
根据法条表述可知，在此前提下，停车位的权属划分原则上应当优先尊重当事人意思自治，即以当事人自主约定进行划分，具体形式可以为买卖、附赠或是出租。同时，由于地面停车位、建筑物首层架空车位等系占用业主共有的道路及其他共有土地建设而成，一般而言其权属由全体业主共同所有，据此，从《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条规定的内容来看，仅上述类型停车位的权属是相对明确的，而无约定的地下停车位在权属划分上则是未明确的。
四、结合《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条，笔者就城镇住宅小区地下停车位权属问题的两点思考
2007年出台的《物权法》作为规范物权确认、转移的基础性法律，由于在实践当中仍存在争议且尚未达成一致，故《物权法》仅在第七十四条4中触及了“业主优先权”“约定优先”等内容。然而遗憾的是，《民法典》正式施行后，第二百七十五条及第二百七十六条依旧沿袭了《物权法》第七十四条的设定，且未作出任何实质性的改动。上述两个法条的规定依旧强调了停车位的划分应当优先满足业主之需求，然而所谓的“首先满足业主需求”在司法实务中依然存在着不同的理解。
（一）“首先”=业主享有优先购买权/优先承租权？
部分学者主张业主对地下停车位享有优先购买权或优先承租权，其观点认为，开发商欲将地下停车位销售给非业主的第三人时，应当通知全体业主，并在同等条件下优先销售或出租给业主。然而大部分地区的停车位经常出现供不应求的情况，业主也往往无法同外部人员竞争，因此，最终的现象则是业主无停车位可用。
笔者认为，司法机关应当就“首先满足业主需求”进行更为细化的解释，“首先”一词应当理解为保证本住宅小区内的业主实质上拥有先于非业主第三人的权利，该“优先”应当是一种“全方位的、结果上的”优先，而非赋予业主某种程序上或实体上的优先。因此，在司法实践中，应当否认“首要”等于“优先购买权/优先承租权”的解释，否定“有钱”高于“业主需求”的交易潜规则。
（二）是否应当对“满足业主需求要”进行时间上的限制？
实践中，大多数业主在购房时并无购买停车位的需求，而在小区生活一段时间且经济条件相对宽裕以后，才产生了相应的购买需求，但正当其准备购买时却被开发商告知停车位已售罄。另外，若小区停车位已被闲置了相当一段时间，那么，这是否意味着开发商可以将该停车位出售或出租给非业主的第三人？
笔者认为应当将“满足业主需求”确认为一项结果，而非一种手段。理由是在实践中，部分业主购房时因自身经济条件有限而未在第一时间购买停车位，若对其购买车位的时间加以限制，显然是忽略了此部分业主未来的需求，故不应对“满足业主需求”进行时间上的限制。
注释
1郭梦媛.全国机动车驾驶人达4.56亿70个城市保有量超百万辆[EB/OL].（2021-1-7）[2021-4-12]
https://www.chinanews.com/gn/2021/01-01-07/9381305.shtml
2参见周伊丽，宋德萱，朱丹，汪涵.多层高密度小城镇的住宅类型及典型街区形态——以浙江龙港市为例[J].住宅科技,2020（10）:60
3建筑物首层架空车位是指开发商利用建筑物地面上第一层空间建成的停车场所；
独立建设的多层停车位是指住宅小区内独立建设的具有建筑物结构的多层经营性停车场所，具备结构和利用上的独立性。
4《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。