商品房消费者保障新规对银行业的影响

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称批复）已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。该批复三个条文层层递进，强调了对商品房消费者权利保护问题。从银行抵押权人的角度，该批复带来的影响可谓喜忧参半，现简要分析如下：
批复第一条系重申原有规定，不再赘述。第二条第一款规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
该条款来源于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
批复再次强调了以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者的房屋交付请求权，即学理上所称的“物权期待权”，该权利顺位最高，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。同时，批复弱化了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一优先要件，相当于进一步加大了对商品房消费者的保护。
批复第二条第二款规定，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。该条款将支付全部价款的时限放宽至一审法庭辩论终结前，这意味着对抵押权人而言权利实现的不确定性将增大。
批复第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。此条系直接针对此前多发的“烂尾楼”现象而产生的新规定。该条款赋予“烂尾楼”商品房消费者价款返还请求权，且该权利顺位最高，旨在解决“烂尾楼”情形下商品房消费者“钱房两空”的局面，是对商品房消费者权益给予的特别保护。
该条款将对银行抵押权人可能产生的影响有：
01从法条文意上看，在发生楼盘“烂尾”的情况下，银行的抵押权将排在商品房消费者价款返还请求权和建设工程价款优先受偿权之后，意味着一般意义上银行抵押权的实现将更加困难。
02在商品房按揭贷款这一情境下，出现楼盘烂尾无法交付后，消费者有权解除《商品房买卖合同》，进而要求返还购房款。此前，消费者对开发商的价款返还请求权为普通债权，其顺位劣后于按揭贷款银行的抵押权，即银行可通过行使抵押权优先收回放贷的款项。
在批复实施后，由于商品房消费者有权要求返还的价款包括首付款以及向银行贷款后支付给开发商的按揭款项。这意味着，按揭贷款部分亦将优先返还给消费者后，再由消费者还款给银行。或者，消费者也可以选择将对开发商享有的按揭贷款部分的债权转让给银行，以抵消其对银行的贷款债务，如此一来，银行相当于间接获得消费者的“价款返还最高优先权”，银行的债权也在一定程度上受到保护。
相比之下，银行将来收回按揭贷款将更多的依赖商品房消费者的维权力度、主动还款意愿以及与消费者的协商受让债权的谈判能力。批复现已正式施行。我们判断商业银行的商品房信贷项目均会受此影响，建议银行提前进行风险预警、评估和防范。