“房”不胜防——商品房买卖合同纠纷案的一波三折维权路

前言
实践中存在大量开发商委托第三方代为销售楼盘的情形，虽说“术业有专攻”，但多经一道手往往就会带来无法预知的法律风险，对开发商、销售方与购房者而言均是如此，相关纠纷报道也是层出不穷。本文将通过最高人民法院的一份公报案例对其中的法律关系与权利保护进行解析，同时提醒广大购房者在购房过程中一定要提高警惕、审慎交易，注意保存相关票据等证据，以便在发生纠纷时能够运用法律武器保护自身合法权益。
★案例导读
钱给了，房没了！
2006年4月S先生与J公司就购买06号、07号商铺签订了《商品房认购合同》，同月，S先生与J公司的房屋销售代理商H公司销售人员签署了两份《商品房买卖合同》。除2万元定金系现金支付外，S先生于2006年4月分五次通过H公司报批安装在楼盘售楼处的POS机向H公司支付购房款421万元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款140万元。H公司分别向S先生开具全部金额共计563万元的收款收据。
2006年6月20日H公司因J公司提供不具备合法销售资格的房产、不能按约支付装修款导致合同目的不能实现而解除了代理合同。2006年9月29日，J公司将07号商铺出售给A某，次日向房产管理局备案。2007年1月16日，J公司将06号商铺出售给B某，次日向房产管理局备案。
2008年4月7日，S先生向法院提起诉讼，请求：1.确认S先生与J公司就06、07号商铺签署的《商品房买卖合同》（以下简称“06号合同”、“07号合同”）有效；2.J公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除06号合同、07号合同；3.J公司返还S先生购房款563万元，并赔偿利息损失689235元；4.J公司赔偿S先生563万元；5.H公司就上述第三项请求承担连带责任；6.由J公司、H公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。
★裁判要点
1、一审法院：两份合同,开发商无过
（1）06号合同没有H公司作为委托代理机构的签章，故该合同只能约束S先生和J公司，S先生没有根据合同相对性原则向J公司给付房款，致使该合同目的不能实现，应予解除。其过错系买受人S先生自身造成，出卖人J公司就此没有过错。
（2） 07号合同仅有S先生和委托代理机构H公司的签章，根据《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。S先生与H公司之间所发生的购房行为，与J公司无关联，J公司对此不存在过错。
（3） 判决解除S先生与J公司签订的06号合同，由H公司向S先生返还购房款563万元并赔偿其资金占用期间的利息损失，驳回S先生的其他诉讼请求。
2、二审法院：“各打五十大板”
（1）根据J公司与H公司2005年签订的《商品房保底包干销售合同》《销售代理补充协议》等约定，H公司代理销售J公司的房屋，J公司与H公司间存在委托合同关系。
（2）06号合同明确约定出卖人为J公司，委托代理机构为H公司，买受人为S先生，J公司已在合同上加盖公章，S先生亦签字，该合同应为有效，H公司未在06号合同上盖章的行为并不影响其受托人身份。由于S先生对于H公司没有收取购房款的权限不知情，根据《民法通则》第六十五条第三款，其向H公司支付购房款应视为向J公司支付了购房款。
（3）07号合同虽然仅有H公司的盖章，但是该合同中同样明确约定出卖人为J公司，委托代理机构为H公司，买受人为S先生。根据隐名代理相关规定，07号合同直接约束J公司和S先生，该合同应为有效。同上，应视为S先生向J公司支付了购房款。
（4）判令解除06号、07号合同；依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，J公司应将购房款563万元返还给S先生并赔偿资金占用期间的利息损失，而因购房款由H公司收取且其未对一审判决提出上诉，故对此不作变更，J公司对于H公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任；S先生有权要求J公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但由于S先生疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决J公司向S先生承担购房款金额50%的赔偿责任281.5万元，其余责任由S先生自行承担。
3、检察机关：“无知则无责”
（1）对“一房数卖”惩罚性赔偿金的适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。
（2）H公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知J公司，J公司在不知07号商铺已售的前提下另售他人，并无“一房数卖”的主观恶意。
（3）J公司在明知06号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意。
（4）06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同，对于07号商铺的购房款，J公司不应承担补充赔偿责任。
4、再审法院：有权代理，一锤定音
（1）H公司的销售行为构成有权代理，H公司向S先生销售06号、07号商铺行为的法律后果应归属于J公司，所产生的民事责任应直接由J公司承担。
（2）因06号、07号合同已无继续履行可能，二审法院判令解除06号、07号合同并无不当；应由J公司单独承担向S先生返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，但出于尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，对二审判决不做变更；“一房数卖”赔偿责任的适用并不以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定，S先生有权依据相关规定请求J公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。因S先生在再审中表示尊重二审判决结果，故对该赔偿比例不予调整。
★法律分析
1、 代理关系
代理是代理人以被代理人名义实施的、其法律效果直接由被代理人承担的行为。本案中，结合J公司与H公司签订的《商品房保底包干销售合同》、06号合同和07号合同均载明出卖人为J公司并明确H公司为J公司的委托代理机构、S先生亦与J公司签订了两份均加盖有J公司销售合同专用章的《商品房认购合同》、S先生系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款等具体过程和情节，可认定H公司的销售行为已构成有权代理，S先生作为普通购房者亦有较为充分理由相信H公司具有销售案涉商铺的代理权限。
2、 合同效力
《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。而该规定系管理性强制性规定，根据合同法司法解释的相关规定，违反管理性强制性规定并不必然导致该合同无效。本案一审判决以07号合同违反上述规定为由认定合同无效，存在武断之处。
3、“一房数卖”
（1）权利保护
依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四条第（二）款第15项规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照是否办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中S先生与J公司的房屋买卖合同成立在先，但因未及时登记无法对抗业已备案登记的善意买受人A某、B某，此时涉案合同已无继续履行可能，S先生无法要求继续履行合同，但其可以通过请求解除合同后要求J公司承担赔偿损失的违约责任来维护自身权益。
（2）赔偿责任
由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可知，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，上述赔偿责任并不以出卖人具有恶意为前提。本案中，无论事实上J公司是否知晓S先生已签署《商品房买卖合同》，只要J公司对涉案商铺进行再次销售，导致S先生签署的《商品房买卖合同》目的无法实现，J公司就应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
★律师建议
1、购房者
（1）为避免产生不必要的纠纷，购房者购房时应与开发商签订合同；
（2）购房者与开发商的销售代理商签订《商品房买卖合同》时，应注意合同中是否明确约定出卖人、委托代理机构及买受人三方主体，同时注意查看合同的版本、是否有涂改以及签章是否齐全等；
（3）购房者应留意合同中的付款条款，向约定有权收取款项的对象支付价款，并核对收据出具主体，妥善保存收据等付款凭证；
（4）购房者在签订房屋买卖合同后，应及时前往房地产管理部门办理备案登记，以防开发商一房数卖带来法律风险。
2、开发商与销售代理商
（1）建议双方审慎选择合作伙伴，尽量避免因选择不当或监督不到位造成经营风险；
（2）双方签订委托代理协议后，应注意其中关于收款权限、签章权限等事项的约定若并未对外公示则仅为内部约定，不能对抗善意的购房者，代理人行为所产生的法律后果将直接归属于被代理人；
（3）在与买受人签订的《商品房买卖合同》中，应依据委托代理协议相关约定明确收款权限等内容，若因授权不明产生纠纷，则被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
引用法条
1、《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
2、《中华人民共和国民法通则》第六十五条
民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
4、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
5、《中华人民共和国合同法》第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
6、《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
7、《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
8、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》
（二）关于一房数卖的合同履行问题 15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
9、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
10、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
11、《中华人民共和国合同法》第一百一十条
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。