房地产广告用语典型违法情形及法律责任分析

01、地产广告可能被认定为违法广告的情形‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
（1）可能构成误导宣传、虚假宣传等情形
《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第二十八条规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告： ……
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；……
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”《房地产广告发布规定》第四条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。” 第十二条规定“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”
根据上述规定，房地产公司发布的广告内容不得虚构、伪造或者无法验证，并能够与相应事实相印证。有些房地产公司在对有关地产进行广告宣传时，经常会使用如“超级教育体系”“基础教育”“拓展教育”“成长教育”“公立幼儿园、XX中学”等类似宣传内容。除此之外，更有房地产公司还经常使用“202X年xx市xx区住宅网签金额TOP10项目”“XX楼盘XX月热销近10亿元，单盘强势占据XX%住宅销售份额领跑xx省楼市”等内容。
结合有关规定，上述将统计数据、调查结果、地理布局等“事实”作为宣传内容的行为，应当注意确保数据结果的真实性，并注意留存相应证据以供佐证。若无法验证该用语表述的真实性，则存在因无法验证而被认定为虚假广告的风险。
除此之外笔者认为，房地产公司在使用尚在规划、建设中有关地产的市政条件、配套设施进行广告宣传时，还应当对其中涉及尚在规划、建设中的部分，进行标注和说明。标注说明的内容应当体现“尚在规划”“尚在建设”等字样内容，并应当以明显到足以引起人注意的标准显示标注。
（2）存在极限用语、绝对化用语表述
《广告法》第九条规定“广告不得有下列情形：……（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；……”《广告绝对化用语执法指南》（国家市场监督管理总局公告2023年第6号）第二条规定“本指南所称广告绝对化用语，是指《广告法》第九条第三项规定的情形，包括‘国家级’‘最高级’‘最佳’以及与其含义相同或者近似的其他用语。”第四条第二款规定“前款规定的信息中使用绝对化用语，商品经营者无法证明其真实性，可能影响消费者知情权或者损害其他经营者合法权益的，依据其他法律、法规进行查处。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第十一条规定“经营者不得编造、传播虚假信息或者误导性信息，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。”
通过上述规定分析，房地产公司是否存在使用绝对化用语情形应当从以下方面认定：
①从文义上看，“国家级”“最高级”和“最佳”包含最佳或最佳之一的意思，因此房地产公司广告宣传内容含有该含义的表述均可能构成绝对化用语；
②《广告法》第二条明确广告的特点之一为直接或者间接地介绍所推销的商品或者服务，因此房地产公司所使用的绝对化用语应当能够指向其销售的有关地产商品房；‍
③房地产公司若无法证明其所使用的绝对化表述的真实性，则可能构成虚假广告以及不正当竞争等违法行为。
实务中，某些房地产公司在对有关地产进行广告宣传时，经常会使用“占位最好组团 优渥资源中心”“xx省置业首选 xx市占第一”“城南之王 阅领区域市场第一”等类似内容。若房地产公司无法准确证明上述用语的合理性、真实性，则上述广宣内容的使用构成《广告法》所禁止的极限用语、绝对化用语表述。
（3）违法表示项目位置
《房地产广告发布规定》第四条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容……（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；……”
根据上述规定，房地产公司发布的有关地产的广告宣传中，不能通过以所需时间表述到达某一参照物的方式表示有关地产的位置。笔者调查发现，某些房地产公司对有关地产的位置，其广告宣传的表述多类似为“步行约十分钟直达地铁站” “家门口买早餐的五分钟即享地铁X号线xx省XX站” “一小时之隔漫游XXXX”“穿过XX之桥两分钟即达”等类似用语。笔者认为，上述用语通过时间表示项目位置，已构成违法行为。
另笔者提示，即使通过距离表示项目位置（如表述为“距离XX仅XX米”），房地产公司仍需注意对该用语内容的合理性、真实性进行核查。若该距离表示虚假或存在误导性陈述，则仍然构成相应违法广告情形。
02、构成违法广告时房地产公司可能承担的法律责任‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
（1）民事责任
①构成要约时的民事违约责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
根据上述规定，房地产广告被认定为要约的构成要件，应当满足以下条件：
一是针对开发规划范围内的房屋和相关设施；
二是所做的说明或允诺是具体确定的；
三是对买卖合同的订立或房屋价格有重大影响的。‍‍‍‍‍‍
如房地产公司发布的有关地产的广告宣传符合上述构成要约的三个构成条件，则相应广告可能被视为要约而构成合同内容。当房地产公司无法兑现宣传内容时，需要承担相应违约责任。
②构成虚假宣传时的消费者赔偿责任
除《民法典》规定的一般民事责任外，更令人关注的是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）规定的惩罚性赔偿是否适用的问题。《消法》第五十二条规定“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定或者当事人约定承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任。” 及第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”有观点认为，房地产公司的广告行为若被认定为虚假宣传甚至欺诈消费者行为的，则应当依法承担消费者损害赔偿责任，包括上述规定的“退一赔三”惩罚性赔偿责任。
关于上述赔偿责任是否包括惩罚性赔偿，在实务案例中，审批机关普遍不支持对有关房地产涉及欺诈的交易适用《消法》规定的“退一赔三”惩罚性赔偿，学理界对此也有不同的判断和观点。笔者认为，因房地产买卖合同一般所涉金额较大，若法律在此情形与一般消费者同等给予倾斜性保护，不符合有关法律原则。但是，有关司法案例中，也出现房地产中介公司作为居间商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况而被判按佣金三倍支付惩罚性赔款的案例（如广东省深圳市中级人民法院【(2019)粤03民终12913号】民事判决书）。因此对于《消法》惩罚性赔偿和房地产消费实务领域的冲突，在立法上尚需等待有关机构最终的判断和认定。
（2）行政责任
《反不正当竞争法》第二十条规定“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。
《广告法》第五十五条规定“违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。”
第五十七条规定“有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由市场监督管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照： （一）发布有本法第九条、第十条规定的禁止情形的广告的；……”
根据《房地产广告发布规定》第二十一条之规定，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
综上所述，笔者认为，若房地产公司的广告被认定为违法广告，则可能承担的行政责任包括但不限于依照上述规定进行的罚款、责令停止广告、吊销营业执照等。
（3）刑事责任
《中华人民共和国刑法》第二百二十二条规定“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”根据上述规定，若房地产公司的广告被认定为虚假广告，且情节严重的，可能构成虚假广告罪，应当依法承担刑事责任。
03、总结‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
综上所述，笔者建议房地产公司在发布地产广告前，应当注意对广告用语及表述内容依法进行合规审查，以避免承担违法宣传等相应法律责任。