房企破产中消费购房人的权利界定与规范

在房地产破产案件中往往存在一种“超级优先权”，即支付了全部或者大部分款项的消费者对所购商品房享有的优先权，该项优先权的权利来源为最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释〖2002〗16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”的规定，除此之外无其他法律、行政法规及司法解释对该项优先权进行规定，导致在破产审判实践中对该项权利的如何认定及处置产生争议。
问题一：如何认定消费购房人的资格？
关于如何认定消费购房人资格问题，实践中通常参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条的规定，消费性购房人需满足三个条件：一是消费者为自然人；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
针对第一个条件易于理解，但是对第二个、第三个条件实践中多有争论，“买受人名下无其他用于居住的房屋”是指哪个区域范围内没有用于居住的房屋，是省级区域还是县级区域？“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如果支付了49%是否就无法获得保护，这样机械的适用是否有失公平？
为此，在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》对上述问题进行了进一步的解释：“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。
问题二：消费购房人优先权范围？是否包含返还购房款？
从《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》文义来看，该优先权的范围仅包含消费购房人对请求交付房屋的权利。但最高人民法院在《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中明确表示：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第2条'承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人'的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”，因此，消费购房人的优先权不仅包含对已建成房屋的交付请求权，还包含在解除房屋买卖合同情况下的房款返还请求权。
问题三：消费购房人已支付全部房款所购房屋是否属于破产财产？
2007年施行的《物权法》明确“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，因此只有在消费购房人所购房屋已登记至消费购房人名下之后，所有权才由开发企业变更至消费购房人，否则该房屋仍由开发企业所有，消费购房人仅享有请求开发企业交付所购房屋的请求权。
实践中产生争议的原因在于2002年出台的且至今未失效的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定。
最高人民法院在北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审一案（（2015）民申字第1158号）中认为：本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。
最高人民法院在宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审一案（（2017）最高法民申1429号）中认为：（二）关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为，沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。
从上述案例来看，最高人民法院针对该问题也无明确的裁判思路，导致审判实践裁判规则不统一。本文认为，2007年施行《物权法》已对不动产物权的变动进行了明确规范，虽2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》并未失效，但与《物权法》相冲突的规定应不再适用。
问题四：在破产受理后向消费购房人交付房屋的行为是否属于个别清偿？
最高人民法院在北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审一案（（2015）民申字第1158号）中认为：根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
问题五：管理人可否解除消费购房人的商品房买卖合同？
根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。针对已全部支付购房款的消费购房人的商品房买卖合同，管理人并无解除权，但对于支付了部分购房款的情况下，法律并无禁止性规定，同时在解除之后，消费购房人已支付购房款项亦能优先保护，本文认为不应限制管理人的解除权。