九家房企为何“联名上书”？精装修房双合同制的法律解析（上）

前不久，房地产业界的一起“公车上书”事件刷爆网络，雅居乐、新城、中粮、中建等9家知名房企联名向江苏省高级人民法院发了一封《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》的信函，抗议南京中院（2017）苏01民再11号王某与富力南京地产开发有限公司（以下简称“富力地产”）商品房预售合同纠纷（以下简称“南京案例”）的审判结果。

1、关于南京案例
2014年1月，王某认购富力地产精装修商品房一套，总价271万元，在签订《南京市商品房预售合同》的同时，还签订了两份补充协议，其中补充协议二约定：“乙方（王某）在此不可撤销的同意，甲方（富力地产）可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程，同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收”，该补充协议二同时附装饰装修和设备标准，明确了装修范围。王某依约支付了购房款。
法院另查明一件事实是，富力地产早在2013年9月就涉案房屋向南京住建委申报《商品房预售方案》，其中载明涉案房屋的装修单价为4500元/平米。王某与富力地产除了就装修瑕疵问题存在争议外，最主要的争议焦点就是富力地产向王某交付的房屋装修是否价值4500元/平米的问题。
王某认为，富力地产应当受其自行申报的装修标准价格约束，实际装修价值经鉴定后与申报价格的差额应当返还；而富力地产认为，该装修单价只是自己估算，用于申领预售许可证，而非双方对装修单价的合意，双方并未约定装修单价，故不同意返还。
南京一审法院的本院认为系摘抄了双方观点而未直接予以认定，但驳回了差价返还的诉求。南京二审法院认为该装修单价属于合同的一部分，但是装修未达约定标准的，应当请求开发商按此标准履行，而无权主张差价损失，故维持一审判决结果。但该案经再审之后认为王某有权主张差价返还，并作出改判。
2、作者评析
南京案例是典型的精装修房双合同捆绑销售的模式，笔者此前提及过，因为受到备案制限价的影响，越来越多的开发商选择通过装修合同约定远超出实际装修价值的价格来变相突破备案制对房价的限制，因此，法院对双合同的性质认定就显得尤为关键。
从法官的视角来说，房管部门的备案规章制度尚不及法律行政法规的效力，双合同制并不构成因违反法律行政法规而无效，因此，如何认定双合同中装修合同的溢价就取决于法官的价值权衡。如果支持开发商，就意味着在一定程度上纵容了开发商这种投机取巧的行为；如果支持购房者，则又鼓励了购房者的不诚信，毕竟当初购房者在购买房屋时是完全接受这个价格的。
笔者认为，开发商的这种行为自然会产生行政处罚的后果，而在民事审判领域，何去何从取决于其对社会公共利益的影响，如果一种民事法律行为虽然不直接违反法律行政法规，但其存在会对社会公共利益带来显著损害的，则亦不应被民事审判所容许，反之，本着法不禁止则自由的原则，审判结果上更应该对购房者不诚信的行为进行打击。
因此，开发商突破备案价的行为表面上看推高了房价，但在限购限贷政策的规制下，市场投机炒房行为得到了一定的遏制，因此突破备案价的房屋只要能成功销售，说明其定价亦是符合市场规律的，故而对于精装修房双合同类型案件的处理，笔者不认可将装修合同割裂地理解成一个纯粹意义上的装修合同进行审理，开发商有权对其销售的装修材料、管理成本、人工费用等定出高于市场正常价格的定价，法院应该保持一定的克制。
但是，对于精装修房双合同类型案件的审理，笔者认为法院还是要着重注意以下两个方面的问题：
一，装修瑕疵责任不因未约定装修标准而豁免。这个是毋庸置疑的结论，笔者认为开发商可以对装修价格定价畸高，只要这个价格能够接受市场的考验，法院就不应过多干涉；但这并不等于对于开发商装修时存在的装修瑕疵问题就可以予以纵容。如果开发商存在装修瑕疵问题，仍应承担修复及赔偿责任。
二，开发商不得因未约定装修标准而显著降低装修规格。是不是只要装修不存在瑕疵，任何规格的装修购房者都应当接受呢？笔者认为并非如此，购房者选择购买精装修房屋，开发商应当尊重购房者对一定生活品质的追求。如果开发商交付的装修标准显著过低，导致购房者不得不拆除而重新装修的，则徒增购房者的购房成本。但是，这其中的合理标准对法官来说会是一个难点，笔者认为可以以购房时的样板房装修标准进行评估，如果样板房装修估值高于实际交付装修标准的，则该部分差价可以考虑返还。如果样板房已经拆除，则可以要求开发商提供样板房装修时的书证，开发商拒不提交的，可以适用书证倒置规则，酌情认定补偿金额。
以上，是笔者对南京案例的一点浅见。
无独有偶，武汉市黄陂区法院（2018）鄂0116民初6595号判决（以下简称“武汉案例”）又是一起开发商因双合同类型案例而败诉的典型，武汉法院亦认为装修合同独立于购房合同而存在，从判决书认定来看，武汉法院与南京法院似乎都认为双合同制中的装修合同应割裂认定，但其背后的成因和审判思路笔者却认为完全不同，对武汉案例的分析，笔者留待下篇再论。