牵走一头牛，还你一只鸡
土地管理法是调整土地财产制度和土地资源的合理利用的法律，土地制度是我国最基本的财产制度之一，不仅涉及国家、地方政府、集体经济组织、企事业单位利益，也涉及广大的城乡居民、农村农民的切身利益。
我国实行土地所有权二元所有制，即所有权只属于国家或者农民集体。1998年、2004年两次修订的土地管理法第四十三至五十一条，对国家征收农民集体土地作了相应规定，其中第四十七条是对农民集体土地征收的补偿规定，征补标准是结合土地原用途进行补偿，标准最高不超过土地前三年年平均产值的30倍。各省基于前述规定陆续制定定了当地的土地的前三年年平均产值标准，选取部分如下：
从以上省份制定的统一年产值来看，耕地的产值标准最高，每亩1500元至2200元，包括农村建设用地（如宅基地）的补偿标准均低于耕地，且补偿倍数最高的为24倍，最低的只有8倍，即使按最高的耕地标准每亩补偿52800元。根据原国土资源部规定，年产值标准每两年应调整一次，然而有些省份（如福建省）自2005年颁布后就没有调整过，在福建省，即使征收的是最好的、一等耕地，其最高的补偿标准仅为4万元每亩（1600元每亩X25倍）。
然而，农民集体土地被一纸文件转为国有后，其商住建设用地的成交价格每亩在几百到上千万。
本次土地管理法修订前，国家对农民集体土地的征收被戏称为“牵走一头牛，还你一只鸡”。
“征收补偿标准至少提高10倍”是怎么回事
一直以来极低的集体土地征收补偿满足了高速发展的城镇化建设需求，但长期以来的“牵走一头牛，还你一只鸡”的现实，造成了广大农村、农民财产权益受损，农民无法充分享受到国家发展的红利。
对此，中央层面也充分注意到相关问题，在对于土地征收制度，近年来中央已多次表态要进行修改。2008年，党的十七届三中全会就要求，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围；2012年，党的十八大报告提出，要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。2012年至2013年间，时任温家宝总理多次提出修改土地管理法，在其任内要完成《农村集体土地征收补偿条例》，国务院常务会议还通过了《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。当时，包括人民网、京华时报、中国新闻等各大官方媒体争相报道，学界将本次修订的亮点解读为“征地补偿在现有标准上至少提高10倍”。
被众多官媒列为报道标题的“征地补偿至少提高10倍”是否是真实的呢？因解读人系法律界权威，报道人又是官媒，在当时也未被官方否认，真实可能性大。然而，“征地补偿标准至少提高10倍”解读和报道并没有注明出处，也没有看到草案的具体条文，也非出自官方机构或负责人，此说法无从考证。另外，国务院常务会议讨论通过的《土地管理法修正案（草案）》提交全国人大常委会后，也未通过。
综上，“征地补偿至少提高10倍”的说法无法确定，或许当时高层有过提议，也或许只是学界的良好愿望，但不论是哪一种情况，全国人大均未通过包含（或未包含）将原有土地补偿标准至少提高10倍土地管理法修正案。
新修订土地管理法体现了“征地补偿标准至少提高10倍”吗
2019年8月26日，全国人大常委会通过了土地管理法第三次修正案，新土地管理法于2020年1月1日起实施。
对于农民集体土地的征收补偿标准，新土地管理法第48条将原土地管理法第47条规定按土地原有用途，给予前三年年均产值的一定倍数（最高不超过30倍）改为：
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。
制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
新土地管理法采用了区片综合地价法进行补偿，并授权省、自治区、直辖市（未明确是人民政府还是自然资源主管部门）制定区片综合地价。区片综合地价的制定，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
从新修订的土地管理法条文中并未体现“征地补偿标准至少提高了10倍”。
那么，我们可以对比一下各地新旧征地补偿标准下的数额。
2019年12月9日，自然资源部办公厅发布《关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》，载明：目前实行征地统一年产值标准的地方，要按照制定区片综合地价的要求调整方法、重新测算；已经公布区片综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价要求调整完善，并重新公布后继续执行。区片综合地价制定过程中,要做好前后政策衔接，实现征地补偿标准平稳有序过渡。
由于2005年原国土资源部即依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》发布了国土资发[2005]144号《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，全国大多数省份已陆续制订并公布了各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价。自然资源部办公厅认为，已经公布综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行。因此，新土地管理法修订后，这部分省、自治区、直辖市的土地征收补偿标准不会再调整，不会再提高。
如以下省市：
江西省则明确了公布征地区片综合地价的具体时间为2020年3月1日，在公布前继续沿用2015年制定的标准。
目前各省、自治区、直辖市能查询到的，在新土地管理法修订后，重新制定或公布征地区片综合地价的为数不多，大部分省、自治区、直辖市应当仍然在制定过程中。但湖北省人民政府公布了重新调整后的征地区片综合地价，在此可以对新旧补偿标准做一下对比。
湖北省调整前的区片综合地价公布时间是2014年，以武汉蔡甸区为例，蔡甸区共分为四类地，统一年产值标准（元/亩）分别为2220、2040、1860、1680，征地补偿标准分别为（元/亩）46620、42840、39060、35280.
湖北省调整后的区片综合地价公布时间是2019年11月，以武汉蔡甸区为例，蔡甸区被划为三类、四类、五类地，征地区片综合地价分别为（元/亩）55000、51000、48000，同是一类地补偿标准提高率为（55000-46620）/46620=17.98%.
2014年湖北省的人均GDP是47144.6元，至2019年为11218美元，折合人民币为77,738.5元，人均GDP在四年间增长了64.9%。
2014年武汉市土地出让金总额为596亿元，总出让面积为737万平方米，折合为每亩出让价为539万元；2019年武汉市土地出让金总额为1766亿元，总出让面积为1993万平方米，折合每亩出让价为590.7万元，土地出让价增长率为9.5%。
以上数据显示，从2014年到2019年，间隔5年时间，当地的经济发展水平增长了64.9%，土地出让价增长了9.5%，征地补偿标准增长了17.98%。征地补偿标准远远低于经济发展水平，高于土地出让价增长。
通过以上数据分析，“征地补偿标准至少提高10倍”说法远远未能实现。即使没有本次的土地管理法的修改，按原土地管理法年均产值的计算方式，由于物价上涨因素，导致土地产值提高，按照30倍计算，五年的增长应当也能达到17.98%的增长率。
当然以上的分析，仅为湖北省的，选取的样本少，有可能以偏概全，其他地方是否能够大幅度提高征地补偿标准，不得而知。但从某些省、市的情况来看，原来的征地补偿基数就特别低（远远低于当地经济发展水平），甚至从2005年公布至今从未修改过，比如福建，在此次重新调整中是否能大幅度提高，我们拭目以待。另外，有些省市实行的是征地最低保护价标准，比如北京，其在2004年公布过一个征地最低保护价标准，如朝阳区楼梓庄每亩6万元，东坝为每亩7万元，但其实际征收时，有高于这个标准的，也有等于这个标准的，在新法修订后，不再实行最低保护价，北京应当重新制定统一的区片综合地价，那么北京的提高幅度也许比较大。
然而，我并不看好北京的征地区片综合地价的上涨空间（只是经验之谈），不信，那就等北京公布后一起关注。
土地管理法是调整土地财产制度和土地资源的合理利用的法律，土地制度是我国最基本的财产制度之一，不仅涉及国家、地方政府、集体经济组织、企事业单位利益，也涉及广大的城乡居民、农村农民的切身利益。
我国实行土地所有权二元所有制，即所有权只属于国家或者农民集体。1998年、2004年两次修订的土地管理法第四十三至五十一条，对国家征收农民集体土地作了相应规定，其中第四十七条是对农民集体土地征收的补偿规定，征补标准是结合土地原用途进行补偿，标准最高不超过土地前三年年平均产值的30倍。各省基于前述规定陆续制定定了当地的土地的前三年年平均产值标准，选取部分如下：
从以上省份制定的统一年产值来看，耕地的产值标准最高，每亩1500元至2200元，包括农村建设用地（如宅基地）的补偿标准均低于耕地，且补偿倍数最高的为24倍，最低的只有8倍，即使按最高的耕地标准每亩补偿52800元。根据原国土资源部规定，年产值标准每两年应调整一次，然而有些省份（如福建省）自2005年颁布后就没有调整过，在福建省，即使征收的是最好的、一等耕地，其最高的补偿标准仅为4万元每亩（1600元每亩X25倍）。
然而，农民集体土地被一纸文件转为国有后，其商住建设用地的成交价格每亩在几百到上千万。
本次土地管理法修订前，国家对农民集体土地的征收被戏称为“牵走一头牛，还你一只鸡”。
“征收补偿标准至少提高10倍”是怎么回事
一直以来极低的集体土地征收补偿满足了高速发展的城镇化建设需求，但长期以来的“牵走一头牛，还你一只鸡”的现实，造成了广大农村、农民财产权益受损，农民无法充分享受到国家发展的红利。
对此，中央层面也充分注意到相关问题，在对于土地征收制度，近年来中央已多次表态要进行修改。2008年，党的十七届三中全会就要求，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围；2012年，党的十八大报告提出，要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。2012年至2013年间，时任温家宝总理多次提出修改土地管理法，在其任内要完成《农村集体土地征收补偿条例》，国务院常务会议还通过了《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。当时，包括人民网、京华时报、中国新闻等各大官方媒体争相报道，学界将本次修订的亮点解读为“征地补偿在现有标准上至少提高10倍”。
被众多官媒列为报道标题的“征地补偿至少提高10倍”是否是真实的呢？因解读人系法律界权威，报道人又是官媒，在当时也未被官方否认，真实可能性大。然而，“征地补偿标准至少提高10倍”解读和报道并没有注明出处，也没有看到草案的具体条文，也非出自官方机构或负责人，此说法无从考证。另外，国务院常务会议讨论通过的《土地管理法修正案（草案）》提交全国人大常委会后，也未通过。
综上，“征地补偿至少提高10倍”的说法无法确定，或许当时高层有过提议，也或许只是学界的良好愿望，但不论是哪一种情况，全国人大均未通过包含（或未包含）将原有土地补偿标准至少提高10倍土地管理法修正案。
新修订土地管理法体现了“征地补偿标准至少提高10倍”吗
2019年8月26日，全国人大常委会通过了土地管理法第三次修正案，新土地管理法于2020年1月1日起实施。
对于农民集体土地的征收补偿标准，新土地管理法第48条将原土地管理法第47条规定按土地原有用途，给予前三年年均产值的一定倍数（最高不超过30倍）改为：
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。
制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
新土地管理法采用了区片综合地价法进行补偿，并授权省、自治区、直辖市（未明确是人民政府还是自然资源主管部门）制定区片综合地价。区片综合地价的制定，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
从新修订的土地管理法条文中并未体现“征地补偿标准至少提高了10倍”。
那么，我们可以对比一下各地新旧征地补偿标准下的数额。
2019年12月9日，自然资源部办公厅发布《关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》，载明：目前实行征地统一年产值标准的地方，要按照制定区片综合地价的要求调整方法、重新测算；已经公布区片综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价要求调整完善，并重新公布后继续执行。区片综合地价制定过程中,要做好前后政策衔接，实现征地补偿标准平稳有序过渡。
由于2005年原国土资源部即依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》发布了国土资发[2005]144号《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，全国大多数省份已陆续制订并公布了各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价。自然资源部办公厅认为，已经公布综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行。因此，新土地管理法修订后，这部分省、自治区、直辖市的土地征收补偿标准不会再调整，不会再提高。
如以下省市：
江西省则明确了公布征地区片综合地价的具体时间为2020年3月1日，在公布前继续沿用2015年制定的标准。
目前各省、自治区、直辖市能查询到的，在新土地管理法修订后，重新制定或公布征地区片综合地价的为数不多，大部分省、自治区、直辖市应当仍然在制定过程中。但湖北省人民政府公布了重新调整后的征地区片综合地价，在此可以对新旧补偿标准做一下对比。
湖北省调整前的区片综合地价公布时间是2014年，以武汉蔡甸区为例，蔡甸区共分为四类地，统一年产值标准（元/亩）分别为2220、2040、1860、1680，征地补偿标准分别为（元/亩）46620、42840、39060、35280.
湖北省调整后的区片综合地价公布时间是2019年11月，以武汉蔡甸区为例，蔡甸区被划为三类、四类、五类地，征地区片综合地价分别为（元/亩）55000、51000、48000，同是一类地补偿标准提高率为（55000-46620）/46620=17.98%.
2014年湖北省的人均GDP是47144.6元，至2019年为11218美元，折合人民币为77,738.5元，人均GDP在四年间增长了64.9%。
2014年武汉市土地出让金总额为596亿元，总出让面积为737万平方米，折合为每亩出让价为539万元；2019年武汉市土地出让金总额为1766亿元，总出让面积为1993万平方米，折合每亩出让价为590.7万元，土地出让价增长率为9.5%。
以上数据显示，从2014年到2019年，间隔5年时间，当地的经济发展水平增长了64.9%，土地出让价增长了9.5%，征地补偿标准增长了17.98%。征地补偿标准远远低于经济发展水平，高于土地出让价增长。
通过以上数据分析，“征地补偿标准至少提高10倍”说法远远未能实现。即使没有本次的土地管理法的修改，按原土地管理法年均产值的计算方式，由于物价上涨因素，导致土地产值提高，按照30倍计算，五年的增长应当也能达到17.98%的增长率。
当然以上的分析，仅为湖北省的，选取的样本少，有可能以偏概全，其他地方是否能够大幅度提高征地补偿标准，不得而知。但从某些省、市的情况来看，原来的征地补偿基数就特别低（远远低于当地经济发展水平），甚至从2005年公布至今从未修改过，比如福建，在此次重新调整中是否能大幅度提高，我们拭目以待。另外，有些省市实行的是征地最低保护价标准，比如北京，其在2004年公布过一个征地最低保护价标准，如朝阳区楼梓庄每亩6万元，东坝为每亩7万元，但其实际征收时，有高于这个标准的，也有等于这个标准的，在新法修订后，不再实行最低保护价，北京应当重新制定统一的区片综合地价，那么北京的提高幅度也许比较大。
然而，我并不看好北京的征地区片综合地价的上涨空间（只是经验之谈），不信，那就等北京公布后一起关注。