当学区房变非学区房，开发商违约会赔偿吗？

古有孟母三迁，择邻而居，今有望子成龙，择房而居。在教育资源不平等的背景下，父母为了让子女享受重点名校优质的教学服务，将学区房作为购房的首要条件导致学区房在房地产市场中异常火爆，学区房的房价一路飙升，据报道，北京有学区房价格竟达到40万一平。因此，开发商为了营销经常将楼盘宣称为学区房，而当业主购买后却发现该楼盘并非学区房或者并非广告宣称的名校等其他原因引发纠纷。业主便以开发商构成违约向法院提起诉讼，请求赔偿。那么，开发商一定会构成违约而承担赔偿责任吗？
案情简介

外地户口的王先生准备在西安买一套住宅供家庭居住。因孩子4岁，为了孩子来到西安后能够顺利入学，王先生决定采取购买学区房这一方法解决问题，将楼盘能否提供小学乃至中学的教育条件作为购房首要条件。随后，他在选择房屋过程中，看到某置业公司关于曲江·诸子阶楼盘的销售广告中载明在该社区区域内，规划有唯一的国际标准双语小学“西安曲江实验小学”，并说明该小学为该楼盘的教育配套，系为该楼盘专门配备，小区业主的子女均可以入学。在此情况下虽然该楼盘价格相比其他同等楼盘更高，考虑到孩子的教育问题，原告还是决定购房。
之后双方签订了《商品房买卖合同》。随着交房时间的临近，王先生多次到现场查看发现某置业有限公司所宣传的曲江实验小学并未建设，而是变更为社区内的幼儿园。经询问后该公司答复，由于相关审批手续未能办理完成，无法在社区内成立小学，变更为幼儿园。
观点争论

王先生认为该公司在未取得相关手续确定社区内能够配置曲江实验小学的情况下，就在其宣传资料上将其列为小区配套教育资源，显然对购房者构成欺诈，直接影响了购房人的购房决定，该公司采取虚假宣传隐瞒真实情况，误导其签约购买该房屋，应当赔偿其损失。于是诉至法院请求判令该公司赔偿其损失共计200000元，具体包括择校费80000元、因办理择校和诉讼产生的误工费50000元、该公司因无法提供配套小学的违约金30000元、房屋贬值损失40000元，并由该公司承担本案诉讼费。
该公司辩称：王先生要求赔偿损失，无事实依据及合理理由，请求法院予以驳回。
1.双方签订合同附件五第一条约定，广告宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。附件六第十二条约定，买受人已阅读本合同及补充协议所有条款，买受人对合同充分了解，并知晓其法律后果。《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产发开企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。根据以上事实和法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》内容合法有效，合同约定该公司通过报纸、电视、广播、户外路牌等其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方权利义务均以买卖合同约定为准。王先生对此及相应的法律后果已经全部知晓并充分理解。上述内容系双方当事人的真实意思表示，因此王先生现要求赔偿损失，无事实及法律依据，应予以驳回。
2.曲江实验小学已经不属于本小区规划范围，本公司已经无权规划该小学。根据举证原则，王先生要求我方承担赔偿责任，应当提供造成实际损失的证据。综上，王先生要求该公司赔偿损失，并无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。
法院判决

法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《商品房买卖合同》附件五补充协议约定，该公司在签署合同及其附件、其他相关协议之前后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、楼盘模型、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。
原告主张该公司关于小学的广告符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，应当视为合同内容。根据合同法的相关规定，在约定不违反法律及行政法规禁止性规定的情况下，约定优于法定。
本院认为，原、该公司签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议已明确约定“出卖人在签署合同及其附件、其它相关协议之前后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、楼盘模型、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准”，故该公司关于曲江实验小学的广告不属于合同内容。该公司因政府规划调整、土地被收回而无法建设小学，该原因不可归责于该公司，故原告请求该公司赔偿因无法提供配套小学的违约金30000元、择校费80000元、房屋贬值损失40000元和因办理择校和诉讼产生的误工费50000元之诉请，无合同和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告王先生的诉讼请求。
从该案可知，在从事交易中应仔细阅读合同约定的内容，明确条款含义，否则在纠纷中可能会致维权失利。此外，商品房销售广告原则上为要约邀请，广告内容只有符合以下三个条件的，才可视为要约：
第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。
第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。另外，当事人对自己的主张应提供证据证实，否则会承担不利后果。
关于商品房销售广告，西安市相关部门已作出相应禁止性规定。西安市住房保障和房屋管理局2018年1月23日发布《关于进一步规范商品房销售广告发布行为的通告》：近期，群众反映部分开发企业在发布商品房销售广告时，违规出现“学区房、学位房”等内容，违反了《房地产广告发布规定》第十八条：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”等法律法规政策规定。对此，我局将严格按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》等规定对相关企业予以记分处理，并视违规情节暂停其商品房预售许可申报及网签销售，同时，移送工商管理部门对违规发布商品房销售广告的行为予以严肃查处。
西安市房管局、教育局、工商行政管理局2018年9月7日发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》（市房发〔2018〕88号）：各区县住建（房管）局、教育局，各工商分局、各区县市场监管局，各房地产开发企业：
为进一步规范销售秩序，维护购房人合法权益，按照《房地产广告发布规定》等规定，现将有关问题通知如下：
一、各房地产开发企业在广告宣传中，应严格按照《房地产广告发布规定》等要求正确宣传，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。
二、购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主 管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。
三、各房地产开发企业在销售过程中，不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的，应立即停止。
四、对在广告宣传中承诺为购房人办理入学就学事项的，各工商管理部门应依法严肃查处。
五、各房产管理部门应对房地产开发企业将房屋销售与学区、学校关联情况进行检查，对在《商品房买卖合同》或补充协议中约定学区或学校事项的，要立即责令改正，并将相关情况抄送教育及工商管理部门。