从冒名办理抵押权看他项权证书撤销的途径和选择

以案释法，专业解读。这是一起冒名办理抵押权的案件，文康（济宁）律师事务所合伙人孙方杰律师作为一方代理人，在办理案件时，通过民事诉讼确认《民间借贷抵押合同》无效，再通过行政诉讼，依法撤销他项权证，使当事人的维权之路在曲折中变得通畅起来，捍卫了法律的尊严。
01 案情简介
姜女士与李某在婚姻关系存续期间购买住房一套，登记在姜女士和李某名下。但姜女士突然得知，该套房产在登记机关被办理了抵押登记，用于担保其和丈夫李某向赖某的借款50万元，且抵押登记合同中有姜女士签名。
面对莫名的借款和从不知情的房产抵押，姜女士委托代理人走出了一条诉讼维权的曲折之路。
02 调查与处理
接手案件之初，代理人对案件进行了全面梳理。从案件权利外观来看，姜女士要想维权，将会面临如何确认抵押登记无效的难题。
为此，代理人先到有关部门调取了案涉房屋的相关材料，又对姜女士进行了详细询问。
经调查核实发现，因夫妻关系不和，姜女士与李某已分居十多年，对该笔借款姜女士毫不知情，且抵押贷款合同中的姜女士签字非其本人所签。到此，案件似乎有些转机。但要想达到有效去除抵押登记的目的，并不轻松。因为行政机关对房产抵押登记一般采用形式审查的方式，在办理抵押登记程序合法的情况下，要想直接打掉该抵押登记，据实践经验来看，几乎是行不通的。因此，需要为撤销抵押登记制造一把“武器”。
代理人据诉讼实务，经过充分论证，决定采用“曲线救国”的诉讼策略。即第一步先启动民事诉讼，诉请法院确认借贷抵押合同无效，第二步再依据抵押合同无效的判决主张撤销他项权证，以达到彻底排除抵押权的目的。
在民事诉讼中，代理人申请法院对借款抵押合同中姜女士签字的笔迹进行鉴定，经鉴定该签名不是姜女士本人所签。法院另查明，李某与赖某签订民间借款抵押合同当日，二人又邀请韩某代替姜女士签名，在不动产登记中心申请办理了涉案房屋的抵押权登记，赖某领取了他项权证。法院据此判决确认借款抵押合同无效。
但姜女士持该生效的判决到不动产登记中心办理抵押权撤销登记时，受到了代理人预想中的拒绝。
于是，代理人迅速启动了行政诉讼程序，将济宁市自然资源与规划局告上法庭，要求其撤销他项权抵押登记。该行政诉讼案件，历经了一审、二审，两审法院审理后认为，现有生效的民事判决能够证明赖某取得涉案房产的抵押权没有法律依据和合同依据，因此抵押登记行为依法应予以撤销。最终作出撤销案涉房屋抵押权设立登记行为，撤销颁发给赖某的他项权证的判决，依法维护了姜女士的合法权益。
03 法律分析
1、关于民事借款抵押合同的抵押条款的效力。
《中华人民共和民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
本案中，李某与赖某邀请韩某代替姜女士冒名办理抵押登记手续，属于恶意串通，损害了姜女士的合法权益，所签订的借款抵押登记合同无效。依据《中华人民共和民法典》第一百五十五条的规定，无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，该房屋抵押条款，自签订时对姜女士就没有约束力。
2、关于抵押权登记的撤销。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的。
合法有效的抵押合同是依法办理抵押权登记的必备条件，本案中，抵押合同已被生效判决确认无效的情况下，抵押登记行为已不具有相应的事实依据，涉案抵押登记行为丧失了合法基础和法定条件，依法应予以撤销。房屋他项权证作为抵押登记行为的书面表现形式，应当一并予以撤销。
04 典型意义
以行政诉讼方式直接撤销行政机关的抵押登记行为，往往因行政机关的形式审查和程序合法而得不到支持。在提起行政诉讼前，为撤销抵押登记铺设有效的前置法定条件，是排除行政机关抵押登记的有效途径。
本案中，首先通过民事诉讼确认《民间借贷抵押合同》无效，再通过行政诉讼，依法撤销他项权证，使当事人的维权之路在曲折中变得通畅起来，即捍卫了法律的尊严，又维护了姜女士的合法权益。
该案的判决为司法实践中同类案件的处理指明了方向。