商品房实测面积与购房合同约定面积不一致怎么办

前 言
对于大部分老百姓来说，一辈子奋斗来的血汗钱可能就为了那一本薄薄的房产证。
当我们千辛万苦攒够了首付款，却又要开始担心房子会不会烂尾，是否能如期交付，好不容易盼到交房后还可能因为房屋质量或面积不符等问题与开发商产生纠纷，一系列折腾下来可谓是花钱买罪受，让人十分头疼。本期文章旨在和大家分享在交房后，发现房屋实际面积与购房合同约定面积存在误差时的处理办法，让大家能更好地运用法律武器维护自己的合法权利。
01、房屋实际面积如何确定？
房地产开发商对外销售房屋前需要经过一系列严密规划和精确测绘，在修建房屋时也会有一套完善的图纸及标准，所以商品房买卖合同上记载的合同面积一般不会和实际交房时的房屋面积产生差异，即便有，也是在几乎可以忽略不计的误差范围内。但在实践中，也存在少部分开发商交付的房屋面积误差较大情况。
对于房屋实际面积的确定，实务中常常以【测绘成果表】作为计算交付商品房面积的依据。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。
在商品房竣工验收后，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范相关规定，对楼盘进行实地勘测、绘图、计算。作为业主，可以明确要求房地产开发商提供具有房产测绘资格的单位制作的测绘成果表。业主若对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
02、测绘成果表测出的面积与购房合同约定的面积存在差异怎么办？
由于《民法典》公布后，最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）删去了修正前的原解释中第十四条关于房屋面积差异的处理条款，所以我们应根据签订购房合同的时间来具体分析面积发生误差时的处理方法。
※ 若商品房买卖合同签订时间在2021年1月1日前，则应适用原解释第十四条的规定来处理。开发商交付使用的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照以下情况处理：
第一种情况，若房屋实际面积与合同面积误差比在3%以内（含3%），应据实结算，即多退少补，购房者以此为由要求解除合同的，人民法院不予支持。
第二种情况，若房屋实际面积比合同面积大，且误差比超出3%，则购房者既可以选择解除与开发商签订的购房合同，要求开发商返还已付购房款及利息，也可以要求开发商继续履行合同。购房者若要求继续履行合同，只需承担面积误差比在3%以内的房款差价，超出3%外的差价部分由开发商自行承担，产权归购房者所有。
第三种情况，若房屋实际面积比合同面积小，且误差比超出3%，购房者同样可以选择解除与开发商签订的购房合同，要求开发商返还已付购房款及利息。购房者不解除合同的，可要求开发商继续履行合同，并要求开发商返还面积误差在3%以内的购房款及利息，并可向开发商主张双倍返还面积误差在3%以外的购房款及利息，产权归购房者所有。
举例说明，A和B同时全款购买了C开发、销售的房屋，合同约定的房屋面积均为100㎡，单价为1万元每平米，总价款100万元。房屋实际交付后，A发现自己的房屋实际面积有104㎡，而B发现自己的房屋实际面积只有96㎡，两套房屋的面积误差比均超过了3%。按照法律规定，A既可选择解除与C签订的购房合同，要求C返还100万元购房款及利息，也可选择继续履行与C签订的合同，且仅需补交3平米的房价款3万元，超出1平米的房价款1万元由C自行承担，A无须补交。对于B而言，同样可选择解除与C签订的购房合同，要求C返还100万元购房款及利息。若B选择不解除而是继续履行与C签订的合同，则可要求C返还3平米的房价款3万元及利息，并要求C双倍返还1平米的房价款2万元及利息。
※ 若商品房买卖合同签订时间在2021年1月1日之后，由于原解释第十四条已被删除，所以在此之后签订的商品房购房合同不再适用该条款的规定。目前司法实践的主流观点更倾向于由购房者和开发商之间自行约定或协商解决面积误差的问题。当然，如果协商不成，则可参照现行有效的《商品房销售管理办法》第二十条来处理，该条款的处理规则实际上与被删除的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条一样。作为部门规章，《商品房销售管理办法》虽然在法的位阶与效力上不及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但由于在民法典施行后该解释的第十四条已被删除，所以在未与其他更高位阶法冲突的情况下，仍可参照适用《商品房销售管理办法》的规定来处理类似问题。
03、商品房买卖合同中约定了“如有面积误差，均据实结算，多退少补”之类的条款，而房屋实际面积与合同面积的误差比超过了3%，该如何处理？
一般来说，合同系双方当事人意思自治的体现，应遵循双方合同约定的条款来处理。若购房者确与开发商经过协商达成了“如有面积误差，均据实结算，多退少补”之类的条款，则参照合同条款执行无可厚非。但实际情况是，如今商品房买卖合同几乎都由开发商单独制定，购房者在交易中往往处于不利地位，特别是开发商在合同中设置此类面积误差处理条款时往往也不会提示购房者注意，或与购房者协商。在这种情况下，该条款是否有效呢？
第一，有部分观点认为该条款与《商品房销售管理办法》第20条的规定不一致，该条款系无效条款。
笔者认为，根据2019年11月24日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。”《商品房销售管理办法》作为部门规章，即便购房合同中关于面积误差处理方式的条款与该规章相冲突，法院也不能直接以该条款违反了该规章第20条的规定为由来认定合同条款无效。因此，即便该合同条款违反了《商品房销售管理办法》，也不宜直接认定为无效。
第二，如果该条款有效，当房屋实际面积与合同约定面积误差过大时，购房者的权利该如何保障？
笔者认为，即便此类多退少补、据实结算的条款并不因违反《商品房销售管理办法》第20条的规定而当然无效，但若该条款系开发商为重复使用而预先拟定，且在签订合同时又未与购房者协商的，则购房者可主张该条款构成格式条款，不应作为合同的内容。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第9条：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”根据《民法典》第496条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”房屋面积作为商品房买卖最主要的特征之一，也是购房者签订买卖合同的基础，面积误差若超出合理范围则有违购房者的初衷，因此，该条款不合理的加重了购房者的义务，降低了开发商的责任，不应作为合同条款来执行。实务中已有判例对该观点予以支持，如（2020）鲁09民终753号案，买卖双方在购房合同第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4.双方自行约定，按测绘机构出具测绘报告建筑面积为准，多退少补据实结算。
交房后，该房屋经过测量，买受人发现实际面积远低于合同面积，且误差比高达28%！买受人据此提起诉讼要求确认合同无效。一审法院经过审理，认定合同系双方当事人真实意思表示，属于有效条款。买受人不服一审判决提起上诉。二审法院认为，出卖人未提供证据证明其已经按照法律规定对该条款的权利义务向买受人进行了明确说明。另外，通过案涉合同中关于面积误差各种处理方式进行客观评判，显然该条款对买受人最不利但对出卖人最有利，该条款不恰当地免除出卖人应该承担的违约责任，进而限制买受人可以行使的权利，既违背诚信原则，又显失公平，应属无效条款。综上，对买受人关于涉案合同中出卖人拟制的该条款属于无效条款的上诉理由，本院予以支持。
综合上述，若发生房屋实际面积与合同约定面积误差过大的情况，即便购房者与开发商签订的商品房买卖合同中存在“实际面积与合同面积发生误差时，均多退少补、据实结算”的相关条款，如果该合同系开发商单方拟定，且开发商未能举证证明在签订时已经特别提示购房者并与购房者充分协商的，购房者仍可主张该条款无效。
结 语
购买商品房时，购房者往往是处于较为弱势地位的一方。购房合同一般由开发商预先订立模板，并同时与多个购房者签订使用。大家在购买房屋时一定要仔细看清楚合同的每一个条款，不明白的地方应及时向开发商提出，必要时对交涉过程进行录音录像，避免开发商利用合同陷阱损害大家的合法权利。