2018年6月24日，西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，对“刚需人群”进行了缩小解释，从而将很多购房意向人排除在“刚需”的优先政策之外。随着一波波限购、摇号等政策的出台，有些购房者因为自身不具备某些条件，于是将目光转向了符合条件的人群，希望通过“借名买房”来实现自身的购房计划。
“借名买房”，即实际出资人因规避房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍、为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠或是隐藏真实的财产信息等原因，与登记名义人以约定的方式借用其名买房，将房屋登记在登记名义人名下，但实际出资人仍保留房屋的所有权。借名买房的不动产权属变动形式不符合《物权法》对房屋权属的形式要求，造成法律层面的产权人和实际层面的产权人不一致的形态，从而在实践中容易引起纠纷。
（司法实践中，法院通常将借名买房双方当事人称为“借名人”与“出名人”，本文为方便读者阅读，故将实际出资人称为“出资人”，将登记名义人称为“登记人”）
一、借名登记房屋所有权归属
由于缺乏明确的法律指引，司法实践中，法院在确定借名买房的房屋所有权归属时存在不同的裁判观点。
部分法院认为，根据《物权法》第十七条、第三十三条的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有绝对的证据力，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。法院可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人，故确认实际出资人为房屋实际所有人，登记人应协助出资人办理房屋所有权过户手续。
参考案例：
1.（2015）辰民初字第2346号民事判决书
2.（2017）浙0521民初1115号民事判决书
3.（2017）津02民终5817号民事判决书
但大部分法院（包括陕西地区法院）认为，在借名买房中，登记人与第三方之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故登记人是唯一合法的房屋所有权人，出资人与登记人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，出资人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权，但可提起合同之诉，要求登记人为其办理房屋过户登记手续。
参考案例：
1.（2017）陕0112民初5790号民事判决书
2.（2017）陕03民终1521号民事判决书
3.（2017）陕0113民初6829号民事判决书
北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中也有规定：“借名人（出资人）以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
二、借名买房合同的效力
在借名买房时，通常出资人会与登记人签订借名买房合同，在司法实践中，不同法院判定借名登记房屋的归属，取决于借名买房合同是否有效，该合同的有效性对于出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身利益至关重要。
1. 借名购买普通商品房，该借名买房合同通常情况下被认定为有效
意思自治是合同法的基本原则，任何人有权依据法律规定委托他人代理进行一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。出资人可以以双方签订的借名买房合同，要求登记人配合将所购房屋过户到自己名下。
2. 借名购买经济适用住房等政策性保障住房的合同效力
对于该类合同的效力，我国不同法院存在不同认识，部分法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定／以合法形式掩盖非法目的／损害社会公共利益／恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的无效合同情形，应当认定为无效。而也有部分法院认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应被判定无效。
2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据上述两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。
3. 严重违反法律、政策的借名买房合同无效
实践中，如出资人为将自己的贪污所得、受贿所得等非法收入转变为合法收入，与他人签订借名买房合同，把自己用灰色收入购买的房屋登记在他人名下，登记人明知其购房款为犯罪所得而帮助出资人隐瞒的，这种行为已经超出了民法的调整范畴，触犯了刑法，不能用借名买房合同是否有效解决问题，而应移送公安机关或检察院进行侦查追究刑事责任。
4. 借名买房合同被认定为无效的法律后果
根据法律规定，合同被认定为无效后，合同双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效，且当然无效。无效合同是违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益的合同，无需当事人主张，法院在审理过程中发现合同存在无效的情形可以直接认定。
三、借名买房中存在的法律风险
（一）出资人的风险
- 登记人不配合过户
如果登记人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时登记人可能不予以配合。同样，如果出资人有将房屋出售、赠与他人的意愿，登记人也可能不予以配合。 - 登记人主张房产归其所有
借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，由于双方关系密切，基于相互信任只有口头约定。在双方之间没有书面协议的情况下，若登记人主张房屋不仅在法律上归其所有，实际上也是自己出资，出资人的出资只是借款，此种情况下，出资人将可能存在仅按照借款关系被支付本息的风险。 - 房产被登记人出售
由于登记人是法律意义上的房屋所有权人，其可不经出资人同意，将房屋出售或赠与第三人并办理过户登记。 - 房产被登记人办理抵押登记
登记人可以借名登记的房产抵押在个人处借款，或在银行及其他金融机构办理贷款，导致房屋被设立抵押登记，在抵押登记未解除时房屋无法过户，同时房屋还有被抵押权人拍卖、变卖的风险。 - 房屋被司法机关查封
如果登记人背负债务，即使没有对房屋办理抵押登记，债权人也可以在起诉登记人的同时要求查封其名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户，同时房屋还有被债权人拍卖、变卖的风险。 - 房产被分割、转移或继承
如果登记人离婚，房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割；也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户到登记人配偶名下；如果登记人去世，登记人的继承人会主张继承该房屋。 - 银行提前收回贷款
如果银行查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求解除贷款合同，提前收回全部贷款。
（二）登记人的风险 - 失去购房资格、贷款利率优惠等
如果购房需要的是登记人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记人将丧失了再次享受该优惠条件的机会，如首套房优惠政策、在某一城市的购房资格、被取消经济适用房资格等。 - 影响个人信用资质
如果出资人非全款购房，而是以登记人名义办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记人的信用资质发生影响，甚至银行直接起诉要求登记人还款。
四、借名买房的法律风险防范与救济
通过前述分析可见，借名买房行为存在较大风险，且因规避相关政策，有扰乱社会公共秩序、市场交易秩序之嫌，故不建议采用借名方式买房。针对已经产生的借名买房行为，为防范未发生的风险、解决已产生的争议，可采取以下措施： - 出资人应与登记人签订借名买房的书面协议，建议委托专业律师起草，以书面方式确定该房产的实际出资人和名义登记人，明确产权归属、双方权利义务以及违约责任。
- 出资人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留购房合同、贷款合同、向银行支付按揭款的付款凭证、装修合同、缴纳契税、大修基金、装修费、水电费、物业费等相关资料原件。日后如发生纠纷，出资人可以凭书面证据以法律手段来保护自己的权利。
- 出资人还可与登记人就该房产签订抵押合同，将该房产抵押给出资人，并办理抵押登记，防止登记人跳过出资人擅自出售房屋及做出其他行为损害实际出资人的利益。但通常设立抵押登记时需同时提供借款合同和抵押合同，若签订虚假借款合同则存在将购房出资款被认定为借款的法律风险。
- 诉讼救济途径
（1）出资人主动起诉的情形。如前所述，法院在确定借名买房的房屋所有权归属时存在不同的裁判观点，但多数法院认为，借名购房关系中，房屋所有权登记在登记人的名下，出资人对于房屋不享有所有权，而仅对于登记人享有合同权利，即要求登记人将房屋过户至自己名下的债权。故建议出资人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求登记人协助办理过户手续。
（2）登记人起诉的情形登记人以自己为所有权人为由要求出资人返还房屋的情形下，出资人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续。