业主表决权所涉专有部分面积之“热辣滚烫”问题

业主表决权是实现业主自治的重要手段。虽然法律规定了涉及利用公区经营、选聘解聘物企等重要事项，均需达到一定的业主参与表决数以及有效表决比例。但在物业服务合同纠纷、业主撤销权纠纷中，如何计算业主表决权中的专有部分面积仍然是一个极为“热辣滚烫”的法律问题。因此，我们根据多宗物业项目实操经验及相关司法案例，探讨车位、公建配套等特殊类型的专有部分是否计入业主表决权专有部分面积、业主表决权如何计算专有部分面积等问题。
一、“慢热”的法律规定
虽然法律及司法解释明确规定如何确定专有部分及其面积计算问题，但其重点是如何确权以及如何登记，而对于业主表决权所涉及的专有部分面积范围是什么、如何进行计算等却未做出具体规定，在目前业委会与物业公司之间的物业服务合同纠纷、业主与业委会之间的撤销权纠纷等高发的情形下，上述规定“慢热”导致了司法实践的不同裁判结果。
1. 什么是“专有部分”
《民法典》第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，专有部分是区别于共有部分而存在的。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定：“第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。” 因此，能办理产权登记的住房、车位、商铺等都属于专有部分，露台等附属配套部分的专有权属以规划图纸及房屋买卖合同约定为准。
2. 如何计算“专有部分面积”
《民法典》没有规定如何计算“专有部分面积”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第八条规定，“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”可见，计算专有部分面积主要根据是否进行实测、是否进行物权登记来进行计算的。
但应特别注意的是，上述关于计算专有部分面积的目的是计算业主享有所有权的面积以及应按何种标准登记，其与本文讨论的应按何种标准计算业主表决权的专有部分面积是两个不同的法律问题。最高人民法院民事审判第一庭主编的《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第1版）明确指出，在计算业主表决权时，……相关规定未明确统一规定在适用《民法典》第二百七十八条第二款时应该以何种标准计算专有部分面积。无论是按照建筑面积还是使用面积为依据计算，每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。因此，在实践中，在标准统一的前提下，既可以建筑面积为依据，也可以使用面积为依据。应交由各地业主自行决定采用“建筑面积”还是“使用面积”作为计算标准，只要在同一建筑区划内采取相同标准即可。
3. 专有部分面积决定业主表决事项的合法有效性
《民法典》第二百七十八条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定，“业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。”
因此，司法实践中，以业主委员会解除物业服务合同为例，其前提条件是业主大会已经按照程序作出了解聘物业服务企业的决定，业委会无权自行决定是否终止物业服务合同，这是法律的强制性规定，物业服务合同关于解除合同的约定不得变更或者排除适用。
二、“辣手”的车位问题
我们在实践中发现，部分小区由于开发商未售的产权车位数量很多，若专有部分面积数据按照建筑面积认定，将可能导致业主大会无法通过选聘物业公司的表决。因此，由于法律规定的 “慢热”，车位是否为业主表决权所涉专有部分面积就成为一个典型的“辣手”问题。
车位是否为业主表决权所涉专有部分面积并没有统一规定。住房和城乡建设部在《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（住房和城乡建设部建房〔2009〕274号）将这一问题留给了业主大会意思自治，该规则第二十五条规定，“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”但很多地方性法规及部门规定并没有参照上述规则将车位表决权专有部分面积问题留给业主大会意思自治，而是直接做出了明确规定，并且同一地方性规定和司法实践对车位表决权的意见也在不断变化中。我们经过检索，从最严格的所有车位均不计入业主表决权专有部分面积，到最宽松的经产权登记（包含人防车位在内）的车位均计入业主表决权专有部分面积，目前对于车位表决权问题主要有以下四种做法：
1. 以上海为例：相关规定是车位不计入业主表决权专有部分面积，但业主可以通过意思自治确认车位是否计入表决权专有部分面积。
（1）车位不计入业主表决权专有部分面积规定及案例
上海市《关于贯彻实施<中华人民共和国物权法>做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》（沪房地资物〔2007〕634号）第一条规定：“根据《物权法》第七十六条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。”《上海市人民政府批转市住房城乡建设管理委关于进一步贯彻实施的若干意见的通知》（沪府发〔2016〕94号）第六条亦做出上述相同规定。
司法实践中，上海市第一中级人民法院在(2018)沪01行终1419号一案中认为：“上诉人证大公司系浦东新区证大五道口广场的建设单位，其提起本案诉讼时，拥有所有权的空间均系停车位。而《上海市人民政府批转市住房城乡建设管理委关于进一步贯彻实施的若干意见的通知》第六条明确规定，建设单位专有部分的面积不包括停车库的建筑面积……原审法院据此认定上诉人不属于《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规所指可享有投票权的业主，在认定事实及适用法律方面均无不当。
（2）业主可以通过意思自治约定车位是否计入表决权。
上海市房屋管理局在《关于印发<关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见>的通知》（沪房规范〔2021〕6号）（自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日）第七条关于业主投票权的计算规定：“《业主大会议事规则》在不与法律法规相抵触的前提下，可以就业主投票权计算时专有部分面积、业主人数的确定等相关事项进行约定。”
2. 以珠海为例：车位、车库不计入业主投票权，但涉及车位、车库相关事宜投票除外。
如《珠海经济特区物业管理条例（2021修正）》第三十条规定：“……车位、车库不计入业主投票权，但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改造需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。”
珠海当地小区业主议事规则也体现了上述规定内容。例如2018 年10月25日起实施的《珠海市香洲区凤凰花园业主大会议事规则》第十条约定：“……车位、车库不计入业主投票权，但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改造需要筹集和使用物业专项维修资金的除外。” 该小区2021年第一次业主大会会议议题与车位无关，故其在《珠海市香洲区凤凰花园小区业主清册、业主大会会议投票权数、建筑物总面积的公告》中公示：“住宅和商铺业主在本次业主大会会议上的投票权数共计 1034 个，建筑物总面积为 149501.48 ㎡;车位业主在本次业主大会会议上的投票权数共计/ 个，车库建筑总面积为 / ㎡。”
3. 以北京为例：除人防车位之外的产权车位均计入专有部分面积。但当地有法院认为未办理预售许可证的地下车库不应计入表决权专有部分面积。
如北京市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739号）第二十一条规定：“业主的表决权按照面积和人数计算。……按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。”
但当地有法院认为，未办理预售许可证的地下车库亦不计入表决权专有部分面积。如北京市第一中级人民法院在(2021)京01民终11424号一案中认为：“未办理预售许可证的地下车库不应计入专有部分面积。鼎春德公司提交的房屋所有权证书，各方当事人均认可真实性，该证书登记的地下车库建筑面积为4403.21平方米，该地下车库不在预售登记范围，未办理预售登记。”
4. 以广州为例：产权登记车位应计入专有部分，并且当地有法院认为独立登记的人防车位也应计入有表决权的专有部分面积。
如《广州市物业管理条例(2020年)》第一百零九条规定：“本条例中下列用语的含义是指：（一）专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间；……”。
当地有法院认为，独立出售并依法登记的人防车位也应计入表决权专有部分面积。如广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终6957号一案中，一审法院为查明案件事实，向广州市住房和城乡建设委员会发函调查，该会函复称：一、备注为战时人防的地下车位允许出售；二、如车位可以登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为专有部分。二审法院认为：“根据本案查明事实，海珠花园第二次业主大会并未将车位专有建筑面积以及车位业主纳入投票的范围，由此可见，该次业主大会的投票程序确实存在一定的瑕疵。”
三 “滚烫”的专有部分面积计算
司法实践中，由于建筑面积包括套内面积和公摊面积，那么，在业主行使表决权中，其专有部分面积到底是指建筑面积还是仅指套内建筑面积，人民法院对于同一问题会做出完全不同裁决结果。而公建配套可能属于开发商专有部分，也可能是开发商开发完毕后移交政府部门或者其指定单位等非小区业主的，那么，属于开发商或者其他单位的公建配套的专有部分是否有业主表决权呢，这些实操中的法律争议亦变得有些“滚烫”。
1. 业主表决权所涉的专有部分面积指建筑面积还是仅指套内建筑面积。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）对建筑面积做出了规定：“商品房销售面积（又称房屋建筑面积）＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。”但这种建筑面积的构成对商品房买卖合同项下的商品房销售面积及销售价格并无法律上的影响，但对所涉业主表决权的专有部分面积的具体范围却产生了较大的法律分歧。
如有观点认为，业主表决权的专有部分面积仅指业主套内建筑面积，不包括业主分摊的公用建筑面积。如广东省韶关市中级人民法院(2019)粤02民终1635号一案中法院认为：“在本案为了判断业主的表决权能力大小、业主共同管理权及成员权的行使及决议效力而计算专有部分的面积时，在能够查明套内面积的情况下，应当优先以套内面积为准进行计算，房屋建筑面积中套内面积以外的公摊面积（共有部分）不应纳入业主的专有部分予以计算。
也有观点认为，业主表决权的专有部分面积指包含业主分摊公用面积在内的建筑面积。如广东省高级人民法院(2014)粤高法行终字第529号一案中法院认为：“专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内，被诉行政复议决定将专有部分面积仅认定为套内建筑面积，不符合最高人民法院上述司法解释的规定。”此外，北京市第一中级人民法院（2023）京01民终3882号以及福州市中级人民法院(2021)闽01民终9519号案件中法院均认可了专有部分面积按照成套房屋建筑面积（含套内建筑面积和分摊面积）计算的结果。
2. 公建配套的专有部分是否计入业主表决权的专有部分面积
有观点认为，若业主大会议事规则未对公建的专有部分面积投票权做出特别规定，则开发商所有的公建配套中的专有面积应计入业主表决权的专有部分面积。天津市第二中级人民法院(2018)津02民终2168号一案中法院认为：“双方争议在于原告主张9号楼公建部分应当计入享有投票权的专有部分……根据前述已经查明的事实，按照测绘机构的实测面积计算，弘景苑9号楼建筑面积为2973.33平方米，除物业用房外，其他套内建筑面积没有作为公摊面积分摊到其他业主所购房屋面积中，基此可以认定，扣除物业用房353.91平方米外，9号楼剩余面积2619.42平方米应属于专有部分，该专有部分的所有权人为涉案小区开发商天津泰丰工业园投资（集团）有限公司。……本案中，弘景苑业主大会议事规则未对9号楼公建的专有部分面积投票权做出特别规定，故应将按照测绘面积计算的9号楼除物业用房部分外2619.42平方米，计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”
也有观点认为，若公建配套为非业主的专有面积，则不应计入业主表决权专有部分面积。如广州铁路运输中级法院(2020)粤71行终1934号一案中法院认为：“二上诉人主张的小区幼儿园属于移交给教育行政部门的公建配套，属于教育行政部门的专有建筑面积，不是小区业主专有面积，被上诉人主张该部分面积应当计入小区业主专有总面积于法无据。”