网络司法拍卖房产买受人因“限购”构成“悔拍”责任认定

编者按
本案系上海法院首例网络司法拍卖房产买受人“限购”构成“悔拍”的执行案件。本案的“悔拍”处理切实维护了网络司法拍卖秩序，避免投机者“有机可乘”，也公平、有效地保护了其他竞买人的合法权益，充分体现了人民法院善意文明的执行理念。该案通过执行裁量有效填补了《网络拍卖规定》中的规定空白之处，也为“房住不炒”的国家重大政策实施给予了积极的司法回应和有力的司法保障。同时，本案的执行也衍生出了诸如竞买人应何时获得购房资格、买受人“限购”构成“悔拍”的法律责任范围等值得探讨的问题，为今后类案执行提供了有益的经验借鉴。
网络司法拍卖房产买受人因“限购”构成“悔拍”责任认定
——郑某申请执行郭某等民间借贷纠纷案
裁判要点
1.拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，人民法院可认定买受人为“悔拍”,并由买受人承担“悔拍”的法律责任。如果人民法院认为竞买人存在其他“恶意”竞拍行为的，可以通过处置妨害执行行为的相关司法程序办理。
2.如果竞买人在拍卖前确有购房资格，但因行政审批等客观原因无法在拍卖前提交证明材料的，人民法院可酌情同意竞买人在拍卖中标并按规定支付全部价款后延期提交证明材料。
基本案情
原告郑某诉被告郭某、贾某民间借贷纠纷一案，上海市静安区人民法院（以下简称静安法院）经审理后于2019年1月22日作出（2018）沪0106民初16285号民事判决书，判决被告郭某、贾某应返还原告郑某借款本金600万元及相应利息、律师费等，若被告未履行付款义务，原告可以与被告（抵押人）郭某、贾某协议，以上海市松江区北翠路某处房屋折价或者以申请拍卖、变卖该抵押物，所得款项在超出顺位在先的抵押担保债权部分优先受偿等。
判决生效后，郑某申请执行。静安法院责令被执行人郭某、贾某履行生效法律文书确定的义务，但被执行人仍未履行。据此法院于2020年11月5日裁定拍卖被执行人郭某、贾某名下上述房产以清偿债务。嗣后于2021年5月17日在淘宝网发布《拍卖公告》载明：拍卖成交确认后，因买受人在上海市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；房屋交易审核情况通知书（即购房资格证明材料）至迟应在支付全部价款后十日内向执行法院提交。
2021年7月8日，竞买人许某以1094万余元的最高价竞得上述不动产，并于2021年7月21日支付全部价款。8月11日，买受人许某向法院提交延期出具房屋交易审核情况通知书的申请，考虑到买受人可能由于行政审批的原因不能及时提交购房资格证明材料，出于善意执行的理念，静安法院同意其延后至8月21日前提交，但直至8月31日，许某才提交房屋交易审核情况通知书。对此，静安法院向房产交易中心调查，得知许某在竞买房屋时，尚未取得购房资格，而是迟至8月31日才取得购房资格。
裁判结果
上海市静安区人民法院于2021年9月9日作出（2020）沪0106执恢1174号执行裁定书，裁定许某应当承担违约责任：拍卖标的将重新拍卖，且许某不得参加竞买；许某交纳的保证金不予退还；重新拍卖的价款低于原拍卖价款的，许某应当补足差价。该执行裁定书已依法生效。
裁判理由
“法拍房”执行“限购”是国家重大政策在人民法院司法领域内落地实施的实际体现。司法实务中，如何在法律法规及司法解释的既有框架内，通过执行裁量权对竞买人违反“限购”行为及其法律后果进行公平有效的司法规制是需要实践并值得探讨的课题。本案为上海法院首例网络司法拍卖房产买受人“限购”构成“悔拍”的执行案件，本案的“悔拍”处理也为今后类案执行提供了经验借鉴。
一、网络司法拍卖房产买受人“限购”的，应认定构成“悔拍”
“悔拍”作为法律用语，首次出现于最高人民法院的规范性文件，是在2016年的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称：《网络拍卖规定》）之中，但该规定未对“悔拍”的内在含义及构成情形予以明确。司法实务中一般认为，买受人未在拍卖公告规定的时限内足额支付全部价款的，构成悔拍。但是，在网络司法拍卖中，如果买受人已支付全部价款，但因为受到“限购”的影响，其不具有购房资格的，是否可以认定为构成“悔拍”，存在不同认识。有观点认为，若买受人不具有购房资格，其付款行为就不具有法律效力，应视同“未付款”，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）来看，“未付款”当然构成“悔拍”。但也有观点认为，买受人虽不具有购房资格，但已支付全部价款的，则未造成《拍卖变卖规定》设定的“拍卖目的难以实现的”后果，因此不宜认定为“悔拍”，法院可以出具拍卖成交裁定书，并应由买受人自行承担无法完成过户登记的不利后果。
对此，审理法院认为，《网络拍卖规定》给法院认定买受人“悔拍”留有裁量空间，故不应仅着眼于《拍卖变卖规定》中的买受人“未付款”行为，而应当结合拍卖期间的法律法规、国家政策、拍卖公告等具有规范、约束、指导效力的文件规定对买受人资格、行为上的欠缺、瑕疵及其否定性后果进行综合评价。以本案为例，从法律法规来看，《网络拍卖规定》第十五条已明确，法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。从国家政策来看，“法拍房”执行“限购”，是基于“房住不炒”的国家重大政策实施环境下司法服务大局的应有之义，在司法执行中不应有所弱化，否则就可能形成炒房“空子”或投机“门路”，对区域房地产市场带来不良的价格导向，进而影响“限购”政策落地的实际效果。同时，《拍卖公告》亦明确载明：拍卖成交确认后，因买受人在上海市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；房屋交易审核情况通知书（即购房资格证明材料）至迟应在支付全部价款后十日内向执行法院提交。据此，买受人在拍卖成交后，应当履行两项主要义务，一是按时全额付款，二是按时提交材料证明其有购房资格，两者缺一不可，任何一项义务未能完全履行的，均构成“悔拍”的法律后果，因此应当裁定买受人承担“悔拍”的法律责任。
本案的司法实践既通过执行裁量权有效填补了《网络拍卖规定》中的规定空白之处，也为“房住不炒”的国家重大政策实施给予了积极的司法回应和有力的司法保障。
二、竞买人获得购房资格及提交证明材料的时限应当从严把握
在“法拍房”执行“限购”的大背景下，买受人不具有购房资格将直接影响司法拍卖的实际效果，然而在网络司法拍卖流程中，应当要求竞买人何时获得购房资格，以及是否可以准许买受人延期提交材料证明其有购房资格，《网络拍卖规定》并未明确，因此如何通过执行裁量权对上述情形予以司法规制，值得进一步探讨。
1.关于竞买人应何时获得购房资格的问题
有观点认为，应要求竞买人在交纳保证金的同时即具有购房资格，如未能提供材料证明其有购房资格的应不得允许其参加竞买。也有观点认为，为了促进司法拍卖成交，可以允许竞买人在参加竞买时暂不具有购房资格，但应当要求其在拍卖中标并按规定支付全部价款后的规定期限前获得购房资格，否则不予出具拍卖成交裁定书，并认定构成“悔拍”。
对此，审理法院认为，首先，从《网络拍卖规定》第十五条的规定来看，竞买人应当具备规定的资格或者条件，因此要求竞买人在拍卖前即获得购房资格，可以将不具有购房资格的潜在竞买人排除在拍卖交易之外，该等要求既符合《网络拍卖规定》第十五条的精神，也能从源头防范买受人因“限购”而构成“悔拍”的情形；其次，如果竞买人在拍卖前确有购房资格，但因行政审批等客观原因无法在拍卖前提交证明材料的，人民法院可以酌情同意竞买人在拍卖中标并按规定支付全部价款后的一定期限内提交证明材料，以证明其自始具有购房资格，这样的处理方式不违反《网络拍卖规定》，对于提高司法拍卖成功率也有促进作用，但应注意在《拍卖公告》中明确载明买受人需提交证明材料的具体时限以及不能按时提交的法律后果；再次，如果发生竞买人在拍卖前具有购房资格且拍卖中标，但又在竞拍及付款期间内失去购房资格的，则应当从严甄别该竞买人失去购房资格的原因，如果系竞买人主观故意或过失在此期间使用或丧失了购房资格的，应当认定构成“悔拍”，并由该竞买人承担《网络拍卖规定》所规定的“悔拍”的全部法律责任；如果系不可归责于竞买人的客观原因导致其非恶意失去购房资格的，鉴于该等情形应较为罕见，在认定构成“悔拍”的前提下可以酌情减轻竞买人的法律责任。
2.关于是否可以准许买受人延期提交证明材料的问题
有观点认为，司法拍卖的性质应为公法上的处分行为，买受人在了解拍卖公告的内容后进行竞价，意味着其同意在拍卖公告确定的期限内提交证明材料。如果允许买受人延期提交，其行为不仅损害债权人、被执行人的利益，也对其他未竞买成功的竞买人产生不公平的影响。但也有观点认为，完全否定执行法院根据案件实际情况对提交证明材料的期限作出变通的做法缺乏灵活性，反而不利于促成拍卖成交、提高执行效率；如果买受人有合理理由需要延迟提交的，法院可以酌情同意。
对此，审理法院认为，首先，要求买受人提交材料证明其有购房资格，是《拍卖公告》明确载明及公示的要求，不能仅凭买受人单方面的申请延期提交就同意其延期，否则司法的公信力将受到损害；其次，在司法实务中，亦存在特定情形下可以准许买受人延迟支付价款的案例（例如，拍卖公告允许竞买人申请银行贷款，而取得银行贷款资格的买受人如若在交款期限内因银行内部审批原因无法按时支付余款的，在银行提供相关情况说明并经法院核实属实的，可准许延期支付），故可以此作为参照为买受人延期提交证明材料留有余地，但应从严把握适用标准，防止司法裁量权过大而破坏司法拍卖的秩序。具体而言，可以考虑在买受人确有购房资格并且已按时支付全部价款的前提下，如若买受人因房产交易中心审核原因无法按时提交证明材料的，在买受人于材料提交时限到期前申请延期提交并提供相关情况说明，经人民法院向房产交易中心核实属实的，可准许买受人延期提交证明材料，但延期次数仅限一次，延期天数一般不超过十个工作日。前述延期适用标准的严格设定及处理方式既对买受人延期提交材料的行为进行了有效的司法规制，同时也平衡了债权人、买受人和其他竞买人的利益，体现了人民法院善意文明的执行理念。
三、买受人“限购”构成“悔拍”的法律责任应予严格执行
根据《网络拍卖规定》，买受人“悔拍”的，其法律责任非常严重。包括：交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。“悔拍”后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。对此，有观点认为，上述“悔拍”的法律责任应区分买受人是否“恶意悔拍”而选择性适用，如若采取“一刀切”的做法则无法对“恶意悔拍”的买受人起到明显的惩戒作用。也有观点认为，从《网络拍卖规定》的相关条款表述来看，不存在“恶意悔拍”的区分标准，因此只要构成“悔拍”，买受人就应当承担“悔拍”的全部法律责任；如果人民法院认为竞买人存在其他“恶意”竞拍行为的，可以通过处置妨害执行行为的相关司法程序办理。
本案中，审理法院倾向于上述第二种观点，即原则上应当裁定“悔拍”的买受人承担全部的违约责任，拍卖标的将重新拍卖，且买受人不得参加竞买；买受人交纳的保证金不予退还；重新拍卖的价款低于原拍卖价款的，买受人应当补足差价。作为例外，如果发生了较为罕见的不可归责于买受人的客观原因导致其非恶意失去购房资格的，则可以酌情考虑减轻其法律责任。申言之，严格执行买受人“限购”构成“悔拍”的法律责任，既是为了切实维护网络司法拍卖秩序，避免投机者“有机可乘”，也能公平、有效地保护了其他竞买人的合法权益。
【相关法条】
《中华人民共和国拍卖法》第三十三条、第三十九条《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十二条
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条
【案例索引】
案号：
上海市静安区人民法院(2019)沪0106执2610号执行裁定书
上海市静安区人民法院（2020）沪0106执恢1174号执行裁定书
合议庭组成人员：
上海市静安区人民法院 韩毅、肖煜影、程红东
编写人：
周广元 上海市静安区人民法院执行局法官
许佳雯 上海市静安区人民法院审判监督庭科员