三张表读懂南京市国有土地上房屋征收评估新规定

为提升城市品质，打造美丽古都，至2020年底前，南京市计划完成1500万㎡棚户区改造，征收涵盖11万多户。如何保障被征收人得到公平补偿，评估是关键。为规范征收评估管理，南京市建委制定的《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》于2019年7月1日正式施行。评估新规与老规定有何不同？评估机构该如何依法选定？以下三张表，让您秒懂，拿走不谢！
❖【表1】机构信用重分3级 征收评估分类准入

【点评】新规定的最大变化，是废止了原规定对征收评估机构信用等级实行的甲、乙两级分类。新规定根据《南京市国有土地上房屋征收评估机构信用管理试行办法（试行）》（建征字【2019】98号），将征收评估机构信用等级重新划分为AAA、AA、A三级，并实行差别化准入管理。具体评级标准、入评条件、信用管理等，祥见建征字【2019】98号文。
❖【表2】选定征收评估机构的4种方式

【点评】征收项目概算评估，是指在征收决定作出之前，委托评估机构对征收总费用进行预算，是拟订征收补偿方案的重要依据。项目概算的评估机构，由征收部门依法选定，与被征收人无关。对于房屋价值评估，在征收实践中，只要征收项目达到一定规模，被征收人协商一致选定评估机构的很少见，多数决也比较困难，大多为随机摇号确定征收评估机构。
另外，根据住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，被征收人在规定时间内不能协商选定评估机构的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。可见，如果以多数决方式选定评估机构，则应由征收部门组织，而不是由被征收人自行组织。
❖【表3】新规定的其他主要变化

【点评】取消了对南京市新5区可以参照制定本区征收评估规定的授权，是新规定的另一重大变化。这意味着自2019年7月1日起，全市11个区在国有土地上房屋征收评估机构的信用评级、分级准入、摇号或抽签，均纳入市房屋征收部门统一管理。当然，根据法不溯及既往原则，此前已经发布征收决定的征收项目仍按原规定执行。
重要提示
被征收人 请珍惜评估机构“选择权”
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，在整个征收行政程序中，被征收人在以下3个方面享有“选择权”：
（1）评估机构选择权：协商一致或者多数决定选择征收评估机构。
（2）征补方式选择权：可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（3）法律救济选择权：对房屋征收决定或补偿决定不服的，可以选择申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
被征收人应当珍惜为数不多的“选择权”，积极在规定的时间内协商一致或者以超过50%投票方式选择征收评估机构，不能轻易放弃。
征收部门 不要忘了“依法公证”
《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第二款规定“通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证”。
因此，在通过（1）被征收人多数决定（2）摇号（3）抽签三种方式确定征收评估机构时，选定的过程和结果应当由公证机构进行公证。否则，选定结果将面临程序违法的法律风险。
被征收人 不服评估结果如何维权
根据住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收人对评估结果有异议的，应当按照以下程序依次进行：
（1）申请复评：收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估，指出问题。原评估机构应当自收到申请之日起10日内进行复核。复核改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
（2）申请鉴定：对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
（3）行政复议或行政诉讼：被征收人对补偿仍有异议的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。