不动产抵押权的善意取得的构成要件及认定

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，根据该条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人的善意取得需同时满足三个条件：（一）取得该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。同时，该条第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前述规定”。据此，不动产抵押权作为物权的一种，同样适用善意取得制度。那么，不动产抵押权的善意取得应当满足哪些条件呢？在哪些情况下不构成善意取得呢？
一、不动产抵押权的善意取得以抵押人无权处分为前提
物权善意取得仅适用于无权处分的情形，不动产抵押权的善意取得同样应满足无权处分的前提条件。所谓无权处分，是指是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。此处的处分行为包括但不限于买卖、出租、赠与或者将他人之物设定抵押、质押等。司法实践中，无权处分的情形较多，如抵押人未经抵押权人同意而擅自出卖抵押物的、共有人不遵守共有权处分规则实施的无权处分行为、将他人之物设定抵押或质押等。
二、不动产抵押权的善意取得的构成要件
根据《物权法》第一百零六条规定，不动产抵押权的善意取得参照所有权的善意取得，但不动产抵押权系担保物权，不同于所有权的取得，不存在以合理价格转让的情形，因此，司法实践对于不动产抵押权的善意取得的认定与不动产所有权的善意取得不同。
综合司法实践观点，在不动产抵押人系无权处分的前提下，抵押权人善意取得不动产抵押权的构成要件包括：
1.抵押人系登记的权利人，即抵押人需提供真实的不动产登记证，该不动产登记证上登记的不动产所有权人为抵押人，抵押权人有理由相信抵押人有权处分该不动产；
2.抵押权人设立抵押时为善意，此处的善意要求抵押权人在设立抵押登记时不知道抵押人系无权处分，与不知道相对立的为明知或应知，即抵押权人已经尽到了合理的注意义务，不存在过错或重大过失；
3.已办理抵押登记，根据《物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押权的取得以登记作为生效条件，未登记的抵押权不发生法律效力。
虽然抵押权的设立不存在以合理价格受让的问题，但是，在贷款人向金融机构申请办理抵押贷款时，金融机构需要对抵押物的价值进行评估，抵押物所处的地段、位置及抵押物是否存在出租等情形，都会影响抵押物的评估价值，金融机构应当综合考虑上述因素，对抵押物的价值按照市场价进行评估。如果金融机构对抵押物的评估价值远远高于市场价，我们认为应当参照以合理价格受让认定金融机构存在恶意抬高抵押物价值的情形，金融机构对于该抵押权不构成善意取得。
三、司法实践中，为金融机构设立的抵押权不构成不动产抵押权的善意取得的几种情形
笔者通过检索不动产抵押权善意取得的相关案例发现，此类诉讼中，抵押权人为金融机构的判例所占比重较大，法院在审理此类案件时认为，银行作为专业的金融机构，办理不动产抵押登记是其很重要的一部分业务，因此对于金融机构的不动产抵押权的善意取得的认定标准要高于一般的抵押权人。如，夫妻一方将婚姻关系存续期间购买并登记在一方名下的不动产，未经另一方同意擅自抵押给银行并办理了抵押登记，另一方主张抵押无效的，人民法院认为该不动产为夫妻共同财产，银行在办理抵押登记时，应当审查抵押人配偶是否同意，审查该事项对于银行而言没有超过合理限度。银行没有尽到该注意义务属于重大过失，不构成善意取得，银行不能依据不动产抵押权善意取得制度取得该不动产抵押权。
又如，在（2019）渝01行终32号案件中，不动产原所有权人将不动产同时出卖给两个主体，其中一个主体实际占有房屋，另一主体办理了不动产登记证并为银行办理了抵押登记，在此情况下，实际占有人诉请撤销抵押登记，重庆市中级人民法院经审理认为，银行在签订抵押贷款合同、办理抵押登记时，应采用审慎的态度对申请人提供的相关材料进行审查，尤其是设置抵押的房屋是否存在财产争议应当是进行抵押权登记时予以审查的重要事项。《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：“房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。”本案中，评估机构出具的《初步评估意见表》和《房地产抵押估价报告》，均未完整呈现估价对象的状况，附件中缺少反映被评估房屋客厅、卧室、室内装修等情况的照片且未载明原因，不符合《房地产抵押估价指导意见》第十四条的规定。银行在进行抵押登记时对于未完整呈现估价对象状况的成因未予审慎审查存在重大过失，故其所取得的抵押权不属于善意取得，不构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由。
综上所述，不动产抵押权的善意取得在满足以下三个条件的情况下：（1）抵押人系登记的权利人；（2）抵押权人在设立抵押权时是善意的；（3）办理了抵押登记。即使抵押人系无权处分，抵押权人仍然可以依据不动产抵押权善意取得制度取得该不动产抵押权。司法实践中，不动产真实权利人在维护自身合法权益时，通常也只能通过证明不动产抵押权人在设立抵押权时不是善意的主张抵押权人取得的抵押权无效，即证明抵押权人明知或应知抵押人为无处分权人、抵押权人在审查时未尽到合理的注意义务，存在重大过失，如未经共有人同意、不动产登记簿存在异议登记、银行办理抵押登记未进行现场勘查等，在法律法规未对“善意”的认定进行明确规定的情况下，人民法院的自由裁量权则显得尤为重要，除非有充分的证明证明抵押权人未尽到合理注意义务或存在重大过失，否则，很难推翻抵押权人依据善意取得制度取得的抵押权。