“唯一住房”强制执行的可执行性探究

本文意图探究执行程序阶段，被执行人名下财产有且仅有一套住房的情况下，房屋的可执行性问题，即此情况下房屋能否被执行，应当以何种方式被执行的问题。
一、“唯一住房”相关法律法规的沿革
2004年11月，最高人民法院发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第六条[1]规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条又补充规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。但是，由于当时未有法律法规明确“超出被执行人及其家属所必需”的标准，故而司法实践中，执行法院对“唯一住房”的执行通常一刀切地采取查封后待处理的消极应对方式，导致申请执行人仅能查封房产却无法执行变现，债权人的利益实际上难以得到保障。[2]
随着房地产市场的持续发展，房屋成为可有效转化成现金清偿债务的高价值资产，为改善“唯一住房”久拖不执、债权人利益难以实现的困境，2015年5月，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议若干问题规定》），第二十条对《查封、扣押、冻结规定（2008年修正）》第六条[3]进行了补充解释，规定了被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院对异议的审查标准，从而推动了“唯一住房”的实际执行。
2017年2月，最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》（以下简称《审理涉及夫妻债务案件问题通知》），第六条规定，执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。法院又一次强调了“唯一住房”的执行要保障被执行人及其所扶养家属的基本生活必需。
从上述法律法规的沿革可窥见，目前司法实践以积极态度查封并执行被执行人的“唯一住房”，以实现债权人的利益，但要求执行法院严格把握执行尺度，以保障被执行人基本的居住权。以下本文即探究目前执行法院就“唯一住房”的具体执行尺度。
二、“唯一住房”强制执行的执行尺度
（一）“唯一住房”与“生活必需住房”的区分
从文义解释来看，被执行人的“唯一住房”是指被执行人名下财产有且仅有一套住房的情况，但该“唯一住房”并不一定属于“被执行人及其扶养家属维持生活所需的唯一住房”（以下简称“生活必需住房”）。对于被执行人超出生活必需部分的“唯一住房”，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，即可依据《查封、扣押、冻结规定（2020修正）》第五条[4]予以执行。对于“生活必需住房”，依据《查封、扣押、冻结规定（2020修正）》第四条规定，被执行人享有执行豁免权，即房屋仅能被查封，但是不得被拍卖、变卖、抵债，但是，属于《执行异议和复议若干问题规定》第二十条规定情形的除外。
（二）超出生活必需部分的“唯一住房”的适用解释
《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》（以下简称《江苏省高院“唯一住房”问题的解答》）第二条[5]规定是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照面积过大及市场价值过高两个标准，面积过大指住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%，价值过高指住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%。
《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》（以下简称《浙江省高院“一处住房”问题的解答》）第三条[6]亦对面积过大及市场价值过高作出了具体规定。其中，面积过大指住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过当地廉租住房保障相关规定的住房面积50％以上的；价值过高指被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。
（三）“生活必需住房”可以突破《查封、扣押、冻结规定（2020修正）》第四条规定，被拍卖、变卖、抵债的若干种情形
1. 《执行异议和复议若干问题规定》第二十条规定了五种情形：
(1) 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。其中，“扶养”义务在司法实践中通常作扩大解释，《江苏省高院“唯一住房”问题的解答》第一条[7]规定，对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，能保障被执行人的基本居住权的，其“生活必需住房”即可强制执行。
(2) 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋，导致其名下仅有一套“生活必需住房”的。其中，“执行依据生效后”的时间限制在司法实践中通常允许合理放宽。《浙江省高院“一处住房”问题的解答》第二条[8]规定，“执行依据生效后”的时限可放宽至一审诉讼、仲裁案件立案受理后。“被执行人以逃避债务为目的转让”的认定，若较难有直接证据予以证明，申请执行人可以从转让时间及转让对价是否合理、转让价款是否被有意隐匿、受让人与被执行人之间是否有特殊关系等方面间接举证。
(3) 申请执行人承诺按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋的。其中，“当地”指“生活必需住房”所在地。[9]
(4) 申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。其中，执行获得款项中留存租金的金额标准为“生活必需住房”所在地的房屋租赁市场平均价格；留存租金期限的裁量标准为五至八年，以执行法院依据被执行人及其扶养家属的生活情况、被执行人的劳动能力、配合执行的态度等方面自由裁量。
(5) 如若申请执行人的执行依据不是金钱债权，而是房屋本身的物权返还的，不受《查封、扣押、冻结规定（2020修正）》第四条规定的执行限制，执行法院送达执行通知，并给予被执行人三个月的宽限期后即可强制执行。
2.《浙江省高院“一处住房”问题的解答》规定了三种情形：
(1) 被执行人的“生活必需住房”用于出租、出借的；
(2) 被执行人及其所扶养家属连续一年以上未于“生活必需住房”中居住的；
(3)被执行人在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的。
3.其他“生活必需住房”可强制执行的情形
《江苏省高院“唯一住房”问题的解答》和《浙江省高院“一处住房”问题的解答》在列举“生活必需住房”可强制执行的情形时，均规定了兜底条款，即“其他可执行的情形”。笔者未检索到明确适用兜底条款裁定强制执行的既往判例，但笔者认为可从“生活必需住房”执行豁免的立法意图去类推其他可执行的情形。“生活必需住房”执行豁免的本质意图是为了保障被执行人及其所扶养家属的居住权，但是被执行人基本居住权的保障本应当是政府社会保障制度提供的保障范围，由于我国尚未有效建立住房社会保障体系，只能转嫁到至强制执行程序中去考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。[10]故“生活必需住房”执行豁免的立法意图是债权人债权利益的实现不能以剥夺被执行人及其所扶养家属的基本生存权利为对价，申请执行人若能举证证明房屋的强制执行未剥夺被执行人及其所扶养家属的基本生存权利，即有较大可能适用上述兜底条款。
三、小结
“唯一住房”强制执行的尺度本质上是平衡申请执行人的债权利益和被执行人的基本生存权利的考量，故而，“唯一住房”的强制执行应以可执行为原则，排除执行为例外，以应急性地保障被执行人及其所扶养家属的居住权作为基本思路，严格审查被执行人排除执行的异议事由，防止被执行人利用法律对其居住权的保障逃避执行。[11]
注释
[1]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004版）第六条。2020年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》修改，调整为第四条。
[2] 江必新、留贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和使用》，人民法院出版社，第249页。
[3] 原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004版）第六条。2008年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》修改，条文序号未调整。
[4] 原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004版）第七条。2020年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》修改，调整为第五条。
[5]《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》：二、 如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
[6]《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》：三、 如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。
[7]《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》：一、 被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
[8]《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》：二、 执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：
1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；
[9]《上海市高级人民法院关于印发<上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）>的通知》：7. “一套房”执行时，房屋在上海的，所参照的“当地房屋租赁市场”中的“当地”如何确定？
答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金，房屋在上海的，其中的“当地”是指被处分房屋所在的各区。
[10] 江必新、留贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和使用》，人民法院出版社，248-249页。
[11] 江必新、留贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和使用》，人民法院出版社，250页。