基于建设工程价款优先受偿权抵顶的房屋可以排除强制执行

大家好，我们是坤略律师事务所。
今天轮到我写公众号文章（行政已经催我好几次了），突然看到我一个同学做的最高院成功案例，细读下来颇有意义，案例里有点好东西拿出来和大家共同分享，同时完成工作任务。首先声明一下这个裁判文书不是我第一个发现的，但我也旗帜鲜明的反对下图这个公众号文章标题，大有标题党之嫌，请读者认真鉴别，不要以一当百。我想说的是并不是所有工程款抵顶的房屋都可以排除强制执行，而只有基于建设工程价款优先受偿权的抵顶房屋，才可能排除强制执行。
显然，本案是非常少的被最高院直接提审的执行异议之诉再审案件，在本案中有如下要点值得我们注意和学习：
一、不是所有工程款抵顶的房屋都能排除强制执行；
为保护施工人的合法权利，基于建设工程优先受偿的价款物化的房屋载体，才可以排除强制执行，如本案中抵顶的房屋并非某石材经销处实际施工范围内的房屋则不符合优先受偿权的条件，另外，工抵房可能出现多次流转抵顶的情形，如发包人抵顶给总包人，总包人又抵顶给分包人，分包人又抵顶给材料供应商，此时材料供应商能否享有排除执行的权利呢，我认为不可以，究其原因在于材料供应商获得房屋的原因并不是在行使工程价款优先受偿权。
二、建设工程价款的优先受偿权行使的方式不仅是通过诉讼或仲裁形式。
依据《民法典》第八百零七条¹规定，双方协商折价是行使优先受偿权的方式之一，因此施工单位受到的启发是，可以按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》四十一条²的规定，在十八个月内以要求折价的方式行使优先受偿权，并留存好相关主张证据。
另外依据最高人民法院第171号³指导案例的启示，行使建设工程价款优先受偿权并非必须通过诉讼或仲裁程序，承包人也可以采取发函宣示、申请参加对建设工程折价或拍卖款的分配、向执行法院发函等方式履行。
¹《中华人民共和国民法典》
第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
²《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
法释〔2020〕25号
第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
³(2019)最高法民终255号
三、建设工程施工合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。
本案中还有一点要义是，申请人陈某与其爱人共同经营的个体工商户因没有施工资质导致《××单元入口门楼外墙施工合同》无效，但最高院在本案中明确了阐述认为，建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的法定权利，目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件。
以下是判决的部分内容摘录，各位可以通过案号搜索全文认真研读。