养老问题是关系国计民生的重要问题，自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。截止2019 年末，中国65周岁以上人口已达到1.76 亿，占总人口的 12.6%。
根据《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011―2015年）的通知》，截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。[1]
有观点认为我国养老产业发展可分为五个阶段，分别为萌芽期（2000-2010年）、快速发展期（2011-2020年）、爆发期（2021-2030年）、成熟期（2031-2050年）和减速期（2051-2070年）。[2]该观点认为，2011-2020年这一阶段我国人口红利逐渐减少，人口老龄化发展迅速，60岁以上老年人口占总人口比从2011年的13.7%发展到2018年的17.8%。中国逐渐形成了“9073”的养老格局，养老政策体系也逐渐丰富。政策的引导和社会力量的参与，让养老服务和产品有效供给能力大幅提升、供给结构更加合理，养老服务政策法规体系、行业质量标准体系进一步完善。而至2021-2030年这一阶段，养老产业的法规体系基本建立，养老产业相关标准基本确立，行业协会的约束基本形成，养老产业发展模式探索基本完成。养老产业向规模化、规范化、全面化方向发展。
随着我国逐渐步入老龄化社会，我国出台各项政策支持养老服务的供给。
出台日期 | 文件名称 | 关键信息 | 发布机构 |
2011 | 《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》（已失效） | 加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，开展社会养老服务。推动社会专业机构以输出管理团队、开展服务指导等方式参与养老服务设施运营，引导养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展。 | 国务院办公厅 |
2013 | 加大养老机构建设、支持社会力量举办养老机构 | 国务院 | |
2014.5 | 强化养老服务设施用地保障、推进各类养老机构建设与发展 | 国土资源部、财政部、住房城乡建设部 | |
2015.11 | 加快推进医疗卫生与养老服务相结合、鼓励社会力量兴办医养结合机构 | 卫生计生委、民政部、国家发展委等9部门 | |
2016.3 | 推动金融组织、产品和服务创新，改进完善养老领域金融服务，加大对养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设 | 中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会 | |
2016.12 | 全面开放养老服务市场、全力建设优质养老服务供给体系、切实增强政策保障能力 | 国务院办公厅 | |
2017.3 | 《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》 | 明确“十三五”时期促进老龄事业发展和养老体系建设的指导思想、基本原则和主要目标 | 国务院 |
2017.2 | 《智慧健康养老产业发展行动计划（2017~2020年）》 | 推动健康养老服务智慧化升级，提升健康养老服务质量效率水平 | 工业和信息化部、民政部、国家卫生计生委 |
2017.3 | 正式启用全国养老机构业务管理系统 | 民政部 | |
2017.3 | 支持做好北京市丰台区等26个市（区）作为居家和社区养老服务改革试点地区的时点工作 | 民政部、财政部 | |
2017.8 | 《养老服务标准化体系建设指南》 | 确定养老服务标准体系因素，制成养老服务标准体系构成因素图 | 民政部、国家标准委 |
2017.8 | 鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）模式推进养老服务业供给侧结构性改革，加快养老服务业培育与发展，形成多层次、多渠道、多样化的养老服务市场，推动老龄事业发展 | 财政部、民政部、人力资源社会保障部 | |
2018.4 | 《国务院办公厅关于促进“互联网+医疗健康”的发展意见》 | 推进实施健康中国战略，提升医疗卫生现代化管理水平 | 国务院办公厅 |
2019.4 | 深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、夸大养老服务消费等 | 国务院办公厅 | |
2019.7 | 实施老年健康促进行动 | 国务院 | |
2019.9 | 扩大养老服务供给，促进养老服务消费 | 民政部 | |
2019.11 | 合理界定养老服务设施用地、 规划养老服务设施用地空间布局、保障和规范养老服务设施用地供应 | 自然资源部 | |
2020.2 | 《养老服务体系建设中央补助激励支持实施办法》(2020年修订版) | 对落实养老服务业支持政策积极主动、养老服务体系建设成效明显的省（区、市），在安排中央补助及有关基础设施建设资金、遴选相关试点项目方面给予倾斜支持 | 国家发展改革委、民政部、财政部 |
2020.7 | 《民政部、中央政法委、最高人民法院等关于规范养老机构服务行为做好服务纠纷处理工作的意见》 | 加强养老机构内部管理、规范服务纠纷处理程序 | 民政部、中央政法委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部 |
从2013年开始，养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划，从此，限制着养老地产发展的“土地”瓶颈被打开。
除此之外，2019年国务院同意建立由民政部牵头的养老服务部际联席会议制度。联席会议由民政部、发展改革委、教育部、科技部、工业和信息化部、公安部、财政部、人力资源社会保障部、自然资源部、住房城乡建设部、商务部、卫生健康委、应急部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局、统计局、医保局、银保监会、扶贫办等21个部门和单位组成,民政部为牵头单位。
二、参与者分类
目前，国内养老地产的主要参与者被分为三大类：一类是实力雄厚，经验丰富的房企，如万科、保利、复兴、绿地等；二是手握大量资金的保险机构：如国寿、泰康人寿、生命人寿等；三是寻求产业布局或收益项目的社会资本：如红杉、云峰、和谐等。
（一）房地产企业
房地产企业开发经验丰富，资产实力较强，在养老地产的开发上具有得天独厚的优势，可独立运营打造自身养老产业生态，也可与养老运营机构合作各取所长，互利共赢。万科和恒大是房地产企业发展养老地产的典型代表。
1. 万科——三位一体的专业养老服务体系
万科已明确形成三大产品线，即：面向自理型长者的随园嘉树公寓，面向术后康复及失能照护两类长者的随园护理院和面向社区居家长者的随园之家社区居家养老服务中心。针对不同老年人群体的消费需求，提供不同层次的解决方案，并使三大产品线互联互通，实现养老服务的全生命周期覆盖。
截至2018年年底，万科的养老已经在15个城市进行了布局，打造了约170个养老项目（其中，带床位的项目50个，无床位的日照/居家服务中心约120个）。
2. 恒大——一站式养生养老综合体
与万科专注养老服务的模式不同，恒大集团的做法则完全以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品，恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体，已在三亚、海花岛、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。
养生谷包括四大园：颐养园、长乐园、康益园和亲子园，通过整合世界一流的医疗、养老养生及商业保险等资源，借助会员制服务平台，为会员提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。
恒大健康2019年年报显示，2019年集团营业额为人民币56.35亿元，相比2018年度增长79.88%。营业额主要为健康管理分部收入。公司年报分析，健康管理分部的营业额大幅增长的原因是恒大养生谷的收入从2018年同期人民币31.24亿人民币上升到49.48亿人民币，增幅达58.38%。
（二）保险机构
保险机构由于自身性质，在投资养老地产方面具有先天优势。一方面，保险资金的投资期限较长，与养老地产的投资周期相匹配；另一方面，保险机构拥有庞大的客户群基础，可以通过保险产品开拓客户渠道，进行客户转换。此外，保险机构的资源整合能力较强，能够实现产业协同发展，上游连接养老保险与医疗保险，下游开拓医疗健康投资，打造医养产业链闭环。
其中，泰康人寿是保险界涉足养老地产项目的佼佼者。2009年11月，原保监会批准泰康作为保险业第一个养老社区投资试点，随后泰康之家旗舰社区北京燕园于2012年破土动工，2015年10月正式开园，目前入住率已近100%。
泰康之家定位高端养老，主要布局在一、二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”，选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。截至2018年年底，泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局了养老社区项目。其中，北京、上海、广州、成都四地已落成开园。
泰康之家的客户主要为保险客户及社会客户，保险客户通过购买“幸福有约”保险计划获得入住资格；社会客户通过购买乐泰财富卡及入门费获得入住资格，目前以保险客户为主。
（三）社会资本
2019年年末，红杉中国推出了《2019年中国城市养老消费洞察报告》，在这份报告中，红杉中国指出，新中国前两次婴儿潮导致现今老年人群总数近2.5亿，消费高地正在形成，将催生一批新业态。而中国老龄化加速，50岁以上中老年人群的消费力将在未来10～20年迸发，养老产业细分领域将催生新业态、新产品与新服务。
红杉中国合伙人刘星也指出，人口老龄化是中国社会少数几个具备确定性的结构性变化，已经在发生，而且会加速。这样重大的结构性变化必将对整个社会的方方面面都带来广泛而深刻的影响，因此非常有必要多维度、多层次、全方位地对此进行调查和研讨，从中寻找创新、创业和投资的机会。“我们认为，在未来5～10年里，新需求、新供给、新业态、新商业模式将推动我国‘银发经济’的蓬勃发展。”
根据AgeClub旗下公众号平台AgeLifePro的不完全统计，自2013年以来，国内公开和未公开的投资+收并购案例大约涉及41家养老公司，超过100个养老项目，涉及交易额达数十亿元。[3]“控股”是投资机构对养老公司的主流投资方式，在41家养老公司中，占比63%，比较有代表性的是“华润维麟”[4]，这家投资机构先后收购了：上海红日、北京华方、广东颐和、重庆合展、成都哺恩，完成了“北上广成渝”的战略布局。与华润维麟不同，“信达风”则是“参股”财务投资的代表机构，作为最早介入养老服务行业投资的机构之一，信达风也先后完成了对无锡朗高、安徽九久夕阳红、苏州福星、天津龙福宫、重庆合展、湖南华人照护等养老企业的投资。
在完成投资+收并购后，绝大多数投资机构并不深度参与被投养老企业的日常运营与经营，这类情况占比高达71%，这也符合养老服务行业的运作规律，因为一旦投资机构深度介入，往往会让本来盈利的养老公司/项目“扭盈为亏”，太多的“条条框框”也会让创始团队失去进一步快速发展的动力。
参考文献
[1] 详见《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011―2015年）的通知》
[2] 摘自《【行业纵横】中国养老产业发展全景概览》，链接：https://mp.weixin.qq.com/s/BoGoEiKWoXUIBWlCucA6LQ
[3] 参见公众号文章：《养老江湖丨疯狂与理性：中国养老服务行业『资本投资+收并购』全景回顾、趋势研判》，链接：https://mp.weixin.qq.com/s/yGFZ2UGfBq9NZPlkeq9BLA
[4] 2016年，华润集团与百威英博家族基金管理公司Verlinvest成立“华润维麟”