楼盘烂尾，业主可以强制断供吗？

继恒大之后，多家房企传出负债累累，导致全国多个楼盘烂尾、交房遥遥无期，近日陕西、河南、湖南、江西等省市大约80个楼盘业主发布了停贷通知书。烂尾楼业主强制停贷或者断供是否合法，本文就其中所涉法律问题进行探讨。
一、银行违规放贷或对资金监管账户缺乏监管导致楼盘“烂尾”，业主可以“强制停贷”吗？
通过北大法宝、中国裁判文书网检索相关案例，目前仅有广东省、广西壮族自治区各级法院对银行违规放贷情形的案件作出了具有借鉴意义的判决。
广东省惠州市中级人民法院作出的案号为(2021)粤13民终3498号民事判决书1，法院认为“本案二审的主要争议焦点是：农行惠城支行没有将按揭款汇入专用款项账户是否存在过错、陈海清的一审诉讼请求应否给予支持？根据原《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，当事人在合同履行过程中，应遵循诚实信用原则，履行提示、解释说明等附随义务。农行惠城支行作为专业银行金融机构，对对应的预售资金监管账户的风险有向相关权利人提示与告知的义务，其提交的《关于对昊地喜悦城果花园业主上访问题的回复函》可证明，在与陈海清签订购房按揭合同的过程中，农行惠城支行是已知昊地公司存在挪用预售款专用账户资金行为，即昊地公司已出现了经营风险。但在签订购房按揭时，农行惠城支行并未对购房按揭贷款未划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户的风险进行提示与告知，也未按具结书的承诺将涉案购房按揭贷款转入至预售款专用账户，农行惠城支行的行为违背了诚实信用原则，存在过错，应当承担相应的过错责任。被上诉人陈海清要求从起诉之日至案涉房屋具备交付条件之前无需向农行惠城支行履行《个人购房担保借款合同》中的偿还本金及利息的义务(利息包括合同约定的利息、复利及罚息)的诉求有事实和法律依据，一审法院的处理并无不当，本院依法予以维持。”
广西壮族自治区河池市（地区）中级人民法院作出的(2020)桂12民终444号判决中2，法院认为：“上诉人（银行）与宜州区房产管理局、伟宏公司（开发商）签订的《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定了建设银行对商品房预售款负有监管义务，须在获得房管局的审批后才能向伟弘公司拨付预售款。但在涉案楼盘的建设过程中，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形。被上诉人（购房者）作为对楼盘“烂尾”事件无过错的一方，其不同意解除借款合同，但如果在其不能按合约如期接收验收合格的预售商品房的情形下，还要背负该预售商品房的房贷本息,显然不符合公平正义的原则。故本院认为，出于公平正义的原则及平衡各方合法利益的考量，一审判决被上诉人暂停偿还房贷本息合法合理。同时，待涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人应继续履行约定的还款义务，建设银行亦可就上述损失再行向伟弘公司进行追偿。另外，关于原审判定上诉人对于案涉商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分过失责任的问题，本院认为，民事责任的承担需有法律明确规定或者当事人的约定。本案中，购房者并非三方监管协议的当事人，建设银行亦非商品房买卖合同的当事人，更无其他证据表明购房者与建设银行曾约定建设银行在何种情形下需要承担责任；其次，建设银行未按其与宜州市房产管理局、伟弘公司签订的三方监管协议履行职责属实，但未经审批的资金是否全部挪作他用，或者有多少资金挪作他用，目前尚无法确定，即该行为与楼盘烂尾是否存在因果关系以及因果关系的大小就在卷证据而言无法确定，根据“谁主张，谁举证”的原则，购房者对此应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原审认定建设银行承担过失责任欠妥，本院对此予以纠正。上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院对此予以纠正，但实体处理结果正确，应予维持。”
广东省高级人民法院作出的案号为（2018）粤民申7516号的民事裁定书3，法院认为部分：“本案的主要争议焦点为黄一婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息。本案中，招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。依据原《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为；
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。”
以上三个案例的裁判要旨说明，如业主能够举证证明银行未将贷款支付至预售款专用账户或者银行同意开发商违规超额提取预售监管资金，可据此暂停履行《个人购房借款及担保合同》所约定的还本付息义务。
二、商品房预售合同与按揭贷款合同解除后，购房人是否仍需偿还剩余贷款？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正）》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但是上述法条并未明确规定开发商无法向银行返还购房贷款时，银行是否有权向购房人主张偿还该贷款。在审判实务中，当银行因开发商无法返还而诉请购房人偿还购房贷款时，各地法院的审判观点也并不一致，既有支持，也有驳回该诉请的情形。
最高人民法院作出的(2019)最高法民再245号判决书4认为，“案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据原《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”该判例非最高法发布的指导性案例，无强制适用性，但可以作为类案审判的参考。
肖峰博士认为，关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，没有明确免除买受人基于贷款合同解除向出卖人返还贷款本金和利息的责任，不能总结出银行只能向开发商主张贷款本息的结论，同时，如果存在开发商有可能没有过错，或开发商和买房人都有过错，此时让开发商承担全部返还责任，有违过错责任自担原则。对于（2019）最高法民再245号判决书，肖峰博士认为，只限定在开发商违法解除合同且买房人无过错的情形下，买房人不承担还款责任，在买房人有过错导致合同无效，被撤销或解除的情形，买房人基于过错不能免责。
解决商品房烂尾，保证如期交付的根本措施，还是要坚决按照住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》（2022年1月26日施行）实行商品房预售资金监管措施，该《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。三部委制定《意见》的目的是为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。2022年7月14日，西安市住建局五部门发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，要求夯实银行责任，对银行违反资金监管协议，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。”，被称为全国首例官方防范烂尾楼政策。
① 详见(2021)粤13民终3498号 中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行、陈海清等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书
②详见(2020)桂12民终444号 中国建设银行股份有限公司宜州支行、韦安献等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书
③详见（2018）粤民申7516号 招商银行股份有限公司惠州分行、黄一婷等金融借款合同纠纷再审民事裁定书
④详见最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例：(2019)最高法民再245号判决书 王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书
⑤详见肖峰博士微信公众号法语峰言，2022年7月14日