土地使用权期间届满自动续期暂时不用缴费，这回终于说清楚了

记得2016年的时候，就爆出过温州20年住宅用地使用权到期，地方政府要求续期须按房产价格三分之一缴费，否则无法完成房屋的买卖过户。
现在偶尔又有人把这个情况拿出来说事，不明就里的人看了总是不踏实，老是问起这个问题。
关于这个问题，追根溯源，还得看我国《物权法》第149条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。看了这条规定，是不是问题就解决了？没有。
首先，此条规定的是住宅建设用地使用权，而不包括工业用地及商业用地使用权，更不包括其他用地。
其次，自动续期没有说明是有偿的还是无偿的。如果是有偿的，是不是就不叫自动续期而是有条件的续期呢？如果是无偿的，说它是自动续期倒是没什么毛病。
但自动续期这个问题其实不是这样理解的。在我国《物权法》里有个原则，叫做房地一体原则，简单地说就是房随地走，地随房走的意思，房和地是不能分开的。
而我国土地所有权只存在两种类型，即国家土地所有权和集体土地所有权，再无第三种。
当某人拥有房屋所有权时，地随房走，是指土地使用权（而不是土地所有权）随房屋所有权的变动而变动。
因为土地使用权是从土地所有权的权能中分离出部分权能出来而形成的，如此一来土地所有权受到一定的限制。而此时的房屋所有权是不受限制的。故地随房走。
当20年或70年的土地使用权到期后，土地使用权貌似消灭，土地所有权回归到完整状态，不再受限。但实际上没这么简单。
因为该土地上还存在房屋，房主对房屋享有所有权，而所有权是永久的。除非该房屋因某种原因而灭失，比如地震，会导致房屋所有权消灭。
此时的房屋所有权是完整的，属于房主；土地所有权也是完整的，属于国家或集体。房和地不属于同一主体，而房地又必须一体。矛盾产生了。
于是我国《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是为了解决这个矛盾。
也就是说，房屋所有权不变，土地使用权续期，土地所有权再次受限，地随房走。
这里的自动续期，是指当事人不需要向政府部门申请批准，就可以自动延长。而不是指无偿自动续期。
既然土地使用权可以自动续期，那么第一次续期后到期了，是否还可以再次无限制地续期下去呢？从我国《物权法》的规定来看是可以的。
我们不排除有的房屋可以存续几百年几千年甚至更长时间。但如果土地使用权可以不限次数地无偿续期下去，实际上就成为了永久，变成了土地所有权。
而这不符合我国对土地所有权制度和土地使用权制度的立法规定。故土地使用权期间届满自动续期是要缴纳费用的。
虽然土地使用权可以不限次数地续期下去，但只要缴费了，就足以说明土地使用权是有期限的，而不是永久。这才符合土地使用权的概念和特征。
现在问题的关键是，缴多少费才是合适的？以目前中国的房价为基础，缴纳房价的三分之一肯定是高了。要考虑到大多数人的经济承受能力和心理承受能力。
虽然从理论上可以分析得出，土地使用权期间届满自动续期是应该缴费的，但我国《物权法》并没有规定缴费的问题，那就只能暂时不收。
2016年11月27日，中共中央国务院发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
2016年12月8日，国土资源部办公厅发布《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》。各地方在相关法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理：
第一，不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
第二，不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
第三，正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
暂时不收费，并不代表以后也不收。等住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排完成后，就要开始收费了。至于收多少，需要在法律中明确。这跟房地产税的实施原则应该是一样的：“立法先行、充分授权、分步推进”。
但我们也不必恐慌。克强总理说过：保护产权就是保护社会主义市场经济的基石，是保护生产力，我们对各类合法产权的保护一直是放在心头，而且逢难必解，记得去年在记者会上，有人就担心住宅土地使用权到期后会不会有问题，我们明确表示可以延期，不影响交易，而且这方面要抓紧修法。[①]
[①] 中国政府网：《最全！李克强总理记者会全文实录（划重点版）》，2018-03-20.