房企破产后，购房者权益如何保护？

自恒大地产暴雷以来，多家头部房企亦被爆出债务危机。根据人民法院公告网显示，以“房地产”为关键词检索，仅2021年一年，全国就有340多家房企发布了相关破产文书。2022年房产行业的洗牌仍在继续，在这场遍及全行业的地产寒潮中，每一个购房者的权益应如何得到保护？
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可知，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。然而，是否所有的购房消费者都享有这种超级优先权呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条规定
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
江苏省高院民二庭发布的《破产案件审理指南（修订版）》中阐明，“审判实践中，应当从严把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准”，也明确上述《执行异议和复议规定》第二十九条规定在确定消费性买受人标准中可资参照。
所谓“可资参照”是否就意味着，在准确区分消费者购房人与非消费者购房人时，依照《执行异议和复议规定》第二十九条提出的三条标准裁判，抑或是个案裁判灵活适用？如依照第二十九条，对于名下有另外一套住房的购房者，即使支付了全额购房款，在房企破产的情况下也无法得到优先受偿，只能作为普通债权受偿，而通常普通债权的受偿比例极低。
在破产法及其司法解释并未对“消费者”的内涵外延进行界定的情况下，若将享有优先受偿权的“消费者”的范围限缩为名下无其他房产的购房者，没有法律或司法解释的依据。对于此处“消费者”的定义，首先，根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者为个人而非法人、企业。其次，从购房者优先权设立的目的来看是为了保护人的基本生存权益（居住权），从而排除购买商业店铺或写字楼的情况，仅限于为居住目的购买住宅。经检索，目前审判实务中也以商铺不能适用购房人优先权为基本观点。
对此，《九民纪要》第125条指出“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
购房人优先权制度的价值理念在于保护弱者的生存权,其作为物权优先原则的例外,属于衡平性规则,在适用时应于个案中进行利益衡量。同时，弱者保护原则具有模糊性,更需要个案判断，不能机械套用“套数”的规定。一般来说，购房人名下有多套房屋意味着失去案涉房屋也不会损害生存权,但如果购房人家庭人数多,的确需要多套房屋才能满足居住需求的,也应认为该房屋承载了生存权利益。当然，如果所有购房人均能享有优先受偿权，抵押权的优先力将受到极大贬损和降低，无益于房地产行业的健康发展。在购房者优先受偿权的范围问题上，如何平衡各方权益，解决抵押权人、建设工程承包人和购房者之间的冲突，笔者期待最高法或其他权威组织在这个问题做出进一步的指导。
参考文献：
[1]王东光. 消费者债权在破产程序中的优先地位——基于风险分担的视角[J]. 北京理工大学学报：社会科学版, 2011, 13(2):5.
[2]许见明. 论破产案件中的购房消费者优先权[J]. 法制与社会, 2018(14):74-75. DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.151.
[3]阙梓冰.购房人优先权的价值理念与解释路径[J].法律适用, 2020,(11):99-109.