借名买房合同效力及风险分析

借名买房是指房屋实际所有权人，即借名人，基于某些客观障碍不便将房产登记在个人名下，遂与出名人达成借名合意，将房产登记在出名人名下的行为。现实生活中，当事人为了规避限购政策、限贷政策、逃避债务、规避税收等目的，而借用他人名义购买房产的行为屡见不鲜。通过在裁判文书网检索“借名买房”等关键词，共检索出14241篇文书，按照此类纠纷所涉及的案由区分，第一大类是所有权确认纠纷、合同纠纷，占比62%，第二大类是案外人执行异议，占比23%，第一大类主要发生在借名人和出名人之间，第二大类发生在借名人和第三人之间。由此可见，借名买房因其关系的复杂性容易产生纠纷，需要厘清借名买房中的合同效力，重点审视借名买房在涉及第三人时可能产生的法律风险。
一、不同情况下借名买房合同效力的司法裁判现状

（一）规避房产限购政策的借名买房合同效力
为规避限购政策而进行的借名买房行为的效力评价是实务中最富有争议的问题之一。目前的限购政策始于 2010 年发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其要求地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。[1] 2011 年国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》进一步细化了限购措施，要求各大城市根据当地情况适时出台住房限购措施。[2]政策实施后，出于各种目的而进行的借名买房行为层出不穷，需要仔细甄别。
从司法裁判的情况看，有的法院肯定此类借名买房合同的效力，有些则持否定意见。持肯定意见的如吴伟鸿、李明谦案外人执行异议之诉纠纷案[3]中，法院认为双方签订的借名买房协议并未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，为有效合同，并在合同相对方之间产生法律效力。在宋立伟等与刘冰洋其他合同纠纷一案中[4]，上海市第一中级人民法院同样认为“关于房屋代持合同效力问题，刘冰洋当时是因为本身限购才由宋立伟代持，但限购政策本身并不属于违反法律、行政法规中的效力性强制规定。而且刘冰洋购买房屋是为结婚居住，代持人也是具有特殊身份关系的岳父，双方也没有因此获取不当利益，且目前刘冰洋也已符合购买条件，所以不存在民事法律行为无效的情形。综上，法院认定刘冰洋与宋立伟之间存在有效的房屋代持法律关系。”
持否定意见的如辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审纠纷案中，[5]最高院认为，借名人在当时已有两套住房的情况下仍借他人之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，故此种借名买房合同因违背公序良俗而应认定无效。
本文认为，规避国家限购政策的借名买房合同应为无效。对于这一问题，首先应回归限购政策本身。限购政策的初衷是为了抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，保障真正具有住房需求的群众的利益，如果肯定此类借名合同的效力，将会使投机资本借此方式源源不断地涌入房市，推高房价进而损害住房刚需群体的利益，因此，否定此类借名合同的效力具有正当性。[6]
同时应当注意的是，限购政策作为宏观调控政策，具有阶段性的特征，若当事人嗣后消除了限购政策障碍，合同可自动治愈。例如在(2020) 最高法民再 328 号民事判决中，最高人民法院认为案涉借名合同虽因违背公序良俗而无效，但借名人嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。据此，最高院明确了借名买房的合同效力可通过嗣后取得购房资格等条件治愈，《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》[7]第九条也对此进行了规定，“借名人若因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”。
实践中还存在社保年限暂时不够而临时借用他人名义购房的情形，此种情形可视作规避限购政策的借名合同无效之例外。以杭州限购政策为例：（1）在市区范围内暂停对拥有1套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异）人士或拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；（2）非本市户籍居民购买首套住房需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年及以上社保证明，并暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新房。由于限购政策较为严格，目前不少人在当地工作生活但社保年限不达标，这类群体为满足居住刚需就可能选择借名买房的形式，这类借名买房虽然违反了限购政策，但是应该看到限购政策的根本目的是为了保障公民的住房需求，故从规范目的着眼，不宜否定此种情形下的合同效力。在黄福明与刘珍珍委托合同纠纷一审民事案中[8]，原告由于社保缴纳年限不够，以被告的名义购买案涉房屋，双方约定待该房产可办理权属登记时，由被告配合办理权属变更手续，法院认为该约定是双方真实意思表示且没有无效情形，认可了合同的效力。
（二）购买特殊房屋的借名买房合同效力
特殊房屋通常指政策性保障住房，政策性保障住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、自主型商品房以及廉租房。借名购买此类住房的合同无效，因为此类保障特殊群体利益的政策性住房属于稀缺资源，如果允许不具有购买资格者借名购买政策性保障住房，将使得具有购房资格的人丧失购房机会，从而导致规范目的落空，借名合同因损害社会公共利益而无效。实践中大部分法院认为此类合同应当是无效的。例如，靳维钧与李红敏确认合同无效纠纷案[9]中，法院认为自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭，按照摇号顺序依次递补选房。本案中的《借名买房协议书》虽为双方自愿签订，但该协议约定借名购买的房屋系自住型商品房，该协议内容侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，故双方签订的《借名买房协议书》无效。
（三）购买普通商品房的借名买房合同效力
实务中，除了借名购买上述违反限购政策的房屋和特殊房屋之外，亦存在基于种种原因购买普通商品房的借名买房合同，例如亲戚、朋友之间借名购买等。此时此类借名买房协议在符合民法典规定的情况下应当认定为有效。《民法典》关于合同无效的条款有第144条“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此，在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，此类借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。应当注意的是，此时双方应签订书面代持协议以证明双方之间存在借名买房合同关系，尽管口头约定也可以，但后者的证明难度更高。
（四）规避限贷政策的借名买房合同效力
以杭州市限贷政策为例：（1）对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，最低首付比例为30%；（2）为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为 40%。实践中当事人为了获取银行贷款、降低首付款比例而借名买房申请贷款，此时合同的效力该如何认定？
在审判中大部分法院持合同有效的观点。例如，在李雪佳、董映春等合同纠纷案中[10]，法院认为当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故双方签订的《协议书》合法有效。
二、出名人处分房屋的行为是否有效？

出名人作为不动产登记簿上记载的权利人，应是房屋的真实物权权利人，对不动产的处分为有权处分。据《民法典》第209条规定，我国采登记生效主义的立法体例，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此借名人和出名人之间的协议只是物权发生变动的原因，不动产物权变动仍需满足特定形式要件，由于房屋并没有过户给借名人，借名人并不能取得房屋的所有权，而出名人作为登记权利人可行使处分房屋的权利。从各地高院的司法文件来看，出名人处分房屋的行为通常是有效的，广东高院直接认为出名人不构成无权处分[11]，北京高院则认为出名人处分房屋的行为有效，但以买受人知晓房屋存在借名登记为例外。[12]
在合同法律关系的基础上，借名人可主张的是债权而非物权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，不能对抗出名人与买受人（第三人）之间的外部法律关系。
三、借名人能否排除第三人的强制执行？

借名人能否排除第三人的强制之主要涉及借名人与第三人的利益平衡问题。
从各地高院发布的司法文件来看，各地的裁量大相径庭。

在司法裁判中，也有两种不同的观点：
（1）大部分法院认为借名人不能排除强制执行。通过检索相关案例，持此观点的有（2019）最高法民再29号 、（2021）最高法民申311号、（2020）最高法民再378号、（2020）浙民申2614号、（2017）浙民终498号、（2019）浙民终1542号案件等。
主要理由如下：借名买房协议是借名人与出名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属出名人，借名人对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求出名人将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权，因此对借名人的排除执行异议，不予支持。
（2）也有法院基于物权说理论认为借名人可以排除强制执行，例如（2020）最高法民申1892号案例中，法院认为借名人系诉争房产的实际购买人，并对该房产实际占有、使用、收益，借名人对诉争房产所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权，但已具备一定的物权特征。
综上所述，大部分法院还是持债权说，认为借名人不能排除第三人强制执行。因此为规避风险，在出名人出现资信恶化可能导致第三人对房屋申请强制执行的情形时，借名人应尽快提起诉讼，请求出名人配合办理房屋过户登记手续，并尽可能的对房屋采取保全措施，以争取对房屋处置的主动权。