一房二卖，两份合同效力如何认定？

基本案情
2019年12月,王某通过房屋中介购买李某所有的涉案房屋，该房屋为毛墙毛地，交易价格为38万元，首付款14万元，剩余24万元分期5年付清。合同签订后，王某向李某付清了首付款14万元，后又向李某付清了2020年的购房款48000元，合计支付188000元。2021年6月，王某向李某预付购房款20000元时，李某拒收。2020年12月15日，王某开始装修涉案房屋，于2021年3月15日完工，并入住该房屋。2021年3月3日，李某与吴某、某房屋中介三方签订《二手房买卖委托合同》，将涉案房屋以540000元的价格出售给吴某，该合同签订后，吴某将首付款17万元转入银行指定账户，从某银行按揭贷款37万元（期限为240个月）支付给李某。2021年4月1日，李某委托某房屋中介办理其名下涉案房屋出售给吴某的过户登记事宜，并在某公证处办理了公证。2021年4月2日，吴某在交纳各项税费后，李某将涉案房屋过户至吴某名下。李某和某房屋中介均陈述未将涉案房屋出售给王某的事实告知吴某。现王某诉至法院，请求判令李某、吴某、某房屋中介三方签订的《二手房买卖委托合同》无效并要求将涉案房屋变更登记于王某名下。
案件分析
本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
关于涉案合同是否有效的问题。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同,受法律保护。本案中，李某先通过房屋中介与王某签订《二手房买卖委托合同》及《附加条款》（以下简称前合同），后又通过某房屋中介与吴某签订《银川市二手房买卖委托合同》（以下简称后合同），系一房二卖。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效的情况下，数个买卖合同均应为有效合同。签合同系李某与王某的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，各方对有效性亦无争议，故合法有效。现王某以李某存在一房二卖及与某房屋中介、吴某恶意串通为由主张后合同无效。首先，虽依据前合同约定，李某已将其所有的涉案房屋出售给了王某，但双方并未就该房屋办理产权登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条中关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”的规定，王某尚未取得该房屋的所有权。在此情况下，李某通过某房屋中介与吴某签订的后合同并不必然无效。其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条关于：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，所谓恶意串通，应指各方当事人均明知将造成对国家、集体或者第三人的损害而仍然故意相互串通订立合同的行为。本案中，吴某虽称其在第三次报警前去过涉案房屋，但是是在涉案房屋过户至其名下之后，且李某和某房屋中介均陈述未将涉案房屋出售给王某的事实告知过吴某。综上，在案证据不能证明吴某在与李某、某房屋中介签约时已明知将损害王某的合同权利，也不能证明后合同存在其他合同无效的法定事由，故王某主张各方恶意串通损害其合法权益证据不足，且后合同在形式上符合合同生效的相关规定，由此，后合同应属有效，故对王某要求判令李某、吴某、某房屋中介所签订的《银川市二手房买卖委托合同》无效的诉讼请求，不予支持。
关于是否可以将涉案房屋变更登记在王某名下的问题。在涉案两份合同均有效的情况下，根据债权平等原则，王某及吴某作为债权人的合法权益均应受到法律保护，各受让方均可要求继续履行合同。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条载明：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，吴某已通过抵押涉案房屋贷款的方式向李某支付了全部房款，并办理了过户登记，根据物权优先于债权的原则，吴某已成为涉案房屋的合法所有权人。据此，王某的该项诉讼请求亦不成立。
法院判决
法院经审理后判决驳回王某的各项诉讼请求。王某不服提起上诉，二审法院经审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
法官提示
《最高人民法院关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》第10条规定:出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。该条的主旨在于：严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，助力实施房地产市场平稳健康发展长效机制，积极保护居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，促进居住消费健康发展，推动实现稳地价、稳房价、稳预期。显然之，法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同的效力，只要具备法律规定的有效要件则合法有效。
法官提醒，在当前“二手房”买卖日趋活跃的市场大环境之下，在选购房屋时，应采取“一看二快三网签”的方式尽量避免“一房二卖”的情形发生，即：一要看房屋的手续是否完备、有无抵押、有无租赁、有无他人居住等情形；二要尽快完成房屋交易，将房屋变更过户至自己名下；三要网签登记，及时将双方的房屋买卖协议书在房管部门备案并在互联网上进行公示。
（以上单位名称及当事人姓名均为化名。以上仅为个人观点）。
-法条链接-《中华人民共和国民法典》
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。
依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。
第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。