二手房交易法律风险识别与防范

前言
我国的二手房交易双方多数是个人，其交易信息被中介机构掌握，但由于中介机构和交易双方的信誉度和履约能力参差不齐，且行政部门监管难度较大，二手房交易中违约行为并不鲜见，要么卖方房屋过户给买方后没收到全款，要么买方付了钱却拿不到房，或者发现房子有被抵押、保全等权利负担。
郧和律师结合办案实践经验，站在房屋买卖双方的角度，从二手房交易的各个环节，梳理相关的法律风险，提供二手房交易专业指南，帮助大家避免踩坑。
一、常规二手房交易流程
1.卖方委托中介机构，将钥匙交与中介便于看房；
2.买方现场查看，选定房屋；
3.买方与中介机构签订《中介合同》，支付中介费与诚意金（诚意金通常作为买方的定金和卖方的押金放在中介机构）；
4.中介机构提供房屋权利状况查询结果（房屋权利人、抵押及查封状况），并约买卖双方见面签署合同；
5.卖方赎楼，向银行偿还按揭贷款，解除房屋抵押，为房屋过户扫除障碍；
6.中介机构陪同买卖双方到不动产登记中心办理过户手续，买方向卖方支付首付款，买卖双方现场办理契税手续，税费按规定由双方各自负担；
7.买方凭借二手房买卖合同、首付款支付凭证、房产证或房屋权利状况查询结果、身份信息、征信报告等，向银行申请按揭贷款或提取公积金；
8.买方向卖方支付尾款，卖方收到尾款后，指示中介机构将钥匙交与买方；
9.卖方将其余钥匙、水电卡、门禁、房屋管线布置图等交给卖方；
10.买方入住，以业主身份办理水电、物业等变更手续；
11.买方指示中介机构将诚意金（押金）交给卖方，交易完成。
以上是二手房交易的一般性流程，即卖方的房屋上有抵押需要解除，买方需要办理按揭贷款。如果房屋没有抵押，买方可一次性付清购房款，则可在上述环节省略相应步骤。
二、二手房交易风险识别
1.在卖方与中介机构签订委托合同阶段，要选定靠谱的中介机构，通常有两个选定标准：一是中介公司成立时间和注册资本，二是中介机构有无因违约产生相关纠纷。前者可以通过“国家企业信用信息公示系统”查询，后者可以通过“裁判文书网”搜索中介公司名称查询。一般来说，成立时间较长且没有诉讼纠纷的中介公司，可以认为是相对可靠的。
2.卖方与中介公司的交易模式：第一种是可调整价，即卖方按照预期确定挂牌价，最终成交价可以浮动；第二种是包干价，即中介公司确保以不低于卖方指定的价格售出，超出部分归中介公司所有。
我们不建议采取第二种方式，二手房估价水太深，在卖方确定包干价的时候，中介公司可能已经压了价。如果业主期待卖出高价，可确定一个合理的期待值，与中介公司约定激励条款，即中介公司如果以溢价售出，超出部分，卖方给予相应金额或比例的奖励，可以提高中介公司的积极性。
3.在签署合同的时候，一定要看清合同的每一条，建议不能对中介公司过多权限，特别是收取购房款的权利，必须有卖方亲自收取。
前不久就遇到了这样一起案件：卖方将收款的权限授权给中介公司，中介公司法定代表人凭借卖方的书面授权拿走了尾款挥霍一空。后因无力清偿被追究刑事责任，卖方则是钱房两空。
4.一定要在签署《中介合同》之前明确，由卖方偿还银行按揭贷款。
实务中，买房的时候遇到过一些缺乏职业操守的中介，为促成交易，以卖方资金紧张为由，建议买方先支付首付款，帮助卖方偿还银行按揭贷款。作为卖方，其义务就是确保房屋不存在权利瑕疵。如果卖方缺乏诚信，拿到买方的钱归还贷款后，又到其他金融机构办理抵押贷款或者把房屋卖给他人，买方将踏上遥遥无期的追债之路。
特别提醒：如果中介提出要买方赎楼，买方可以拉黑这个中介了。
5.确定好价格之后，再签署《中介合同》并支付诚意金，如果交了诚意金后买方再砍价，卖方有权终止交易并拒绝退还诚意金。
6.正式签订《中介合同》前，买方可以要求中介公司提供房屋近期的权利查询结果，确保房屋没有被法院查封保全，这样的房屋是无法办理过户的。
7.买卖双方签订合同前可以通过“裁判文书网”、“执行信息公开网”互查对方征信情况。一般来说，没有经济纠纷和执行案件的，相对风险较小。
8.买卖双方正式签订合同时，买方可以要求卖方提供当天的房屋查询结果，确保房屋不存在无法过户的权利限制；卖方也可以要求买方提供当天查询的征信报告，确保交易对手违约风险度较低。
9.买卖双方在办理不动产权变更登记之日，就意味着房屋的所有权人将变更为买方，买方取得不动产权证书通常在两三日之内。此时卖方只收取了首付款，尾款能否收取到还存在风险，卖方可以要求买方就尾款出具欠条，还可以指示中介机构在收到尾款之前，不能交付钥匙，确保对房屋享有控制权。
10.鉴于部分金融机构对于交易手续审查比较严苛，买方在支付首付款时，要确保收款人、原房主和合同卖方是同一人。
11.买方支付完尾款后，就视为买方履行全部义务，此时还有一些收尾的工作，如卖方要把门禁卡、水电卡、全部钥匙、房屋管线图等交给买方。买方在这些收尾工作完毕之前，可以要求中介公司暂扣诚意金，直到买方收到上述物品后，再告知中介公司向卖方支付诚意金。
三、二手房带押过户
2023年3月，国家自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署，这说明“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。
此后天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”，如北京市从3月31日起，居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除情况下直接办理住房所有权转移登记。
我们认为，对于购房人而言，办理“带押过户”能极大的降低二手房交易成本，但要注意流程控制，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差；作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
结语
二手房与期房相比有很多优点，如不会出现因为地产烂尾导致房屋无法交付的情况；与商品房现房相比，二手房可以拎包入住，周围的配套设施都比较完备。但是，二手房交易风险点也比较多，买卖双方和中介机构都存在违约的风险，郧和律师特总结上述实务经验，希望帮助大家在二手房交易时能够规避风险，成功交易。