重庆市人民政府办公厅于2023年12月26日印发《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2023〕104号）（以下简称“新办法”），《新办法》自2024年6月1日起施行，《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝府办发〔2015〕36号）（以下简称“旧办法”）同时废止。
《新办法》的出台旨在加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨，维护业主、物业使用人和物业服务人合法权益，进一步优化营商环境，促进物业服务收费质价相符。
相对于《旧办法》，我们就《新办法》的主要变化进行解读。
01、理顺行政监督职责归属
《新办法》第四条规定：“物业服务人禁止价格欺诈、价格垄断等价格违法行为”。
市场监督管理局是依法监督管理市场交易、网络商品交易及有关服务行为，组织指导查处价格收费违法违规、不正当竞争行为的行政主管部门。
《旧办法》规定：
“市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作”。
而《新办法》第二十三条规定：“市、区县住房城乡建设、发展改革、市场监督管理部门应当在各自职责范围内，加强对物业服务内容、标准和收费项目、标准的监督管理，依法查处违反法律法规的行为”。
《新办法》进一步理顺了行政监督工作的职责归属。
02、深化“放管服”改革，物业服务合同由事前备案制转为事后监督制
《旧办法》规定物业服务企业应在物业服务合同签订后十五日内，报所在区县（自治县）价格主管部门。
《新办法》取消了物业服务合同备案规定。
《新办法》施行后，物业服务企业新签署的物业服务合同（包括前期物业服务合同）无须办理合同备案手续，而是由“市发展改革部门会同市住房城乡建设部门、市市场监督管理部门”在事后对物业服务企业是否存在价格违法行为进行监督。
03、加强对住宅前期物业服务收费的行政干预，维护业主利益
1.调整住宅前期物业服务收费机制。
《旧办法》规定：“在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价”。
《新办法》七条规定：“住宅（含商住综合楼中的住宅，下同）物业及其配建停车场的前期物业服务费实行政府指导价。”
《新办法》将《旧办法》规定的住宅前期物业服务收费“二元制”（即政府指导价和市场调节价）调整为“一元制”（即政府指导价）。
2.单独核定超最高等级服务住宅的前期物业服务费。
《旧办法》规定：“超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供服务的，建设单位应将物业服务方案报房地产行政主管部门，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准”。
《新办法》第十一条规定：“确需超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供服务、超出政府指导价最高上限的项目，经住房城乡建设部门会同发展改革部门审核建设单位制定的超最高等级物业服务方案后，由发展改革部门核定该项目住宅前期物业服务收费标准，并作为该项目住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准”。
《新办法》为超最高等级服务住宅的前期物业服务费设立了单独的前置“行政审核”程序，采用“一事一议”的方式确定超最高等级服务住宅的前期物业服务费的政府指导价。
按照《旧办法》的规定，超最高等级服务住宅的前期物业服务费实施市场调节价，《新办法》的规定体现了《新办法》第七条规定的住宅前期物业服务收费标准“一元制”的精神，在强化行政价格监督的同时，也避免了业主对“市场调节价”合理性、公允性的诟病，有助于小区和谐。
3.《新办法》第七条第三款规定：“非住宅及其配建停车场、改变用途住宅、前期物业服务终止的住宅及其配建停车场、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等物业服务费实行市场调节价”。
该款规定与《旧办法》相比较并无实质性变更。
04、结合物业的不同状态制定相应收费政策，有助于化解物业服务企业与业主之间的“纷争”
1.《新办法》第十七条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由建设单位交纳”。
就已竣工待售物业(即存量房)的物业服务费由建设单位交纳或者由建设单位与物业服务企业协商处理并不存在争议。
实践中，业主（此处特指物业买受人）往往以“房屋存在质量问题”而拒绝接房，或者以“房屋尚未交付”为由拒绝支付物业费。
我们认为，在建设单位满足商品房买卖合同约定之物业交付条件时，即推定房屋不存在可导致业主拒绝接房的重大质量问题，业主亦负有按照商品房买卖合同的约定办理接房手续的附随义务。此种情况下，若房屋存在某些质量瑕疵，业主可要求建设单位履行质保责任，但不能以此为由拒绝支付物业服务费。同时，业主是否实际办理接房手续（如领取门禁及水电气卡、领取“两书”）并非房屋是否交付的判定标准。
2.《重庆市物业管理条例》第六十九条规定：“物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定”。
《旧办法》未明确空置房物业服务收费政策。按照《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《新办法》明确了空置房物业服务收费政策，《新办法》第十七条第二款规定：“未装饰装修和使用的住宅物业服务收费标准，由业主与物业服务人协商确定。合同另有约定的，从其约定”。
故，未装饰装修和使用的住宅是否可以减免物业服务费，可以在物业服务合同中予以约定，未约定的，应当适用《民法典》的规定。
我们建议，建设单位、物业服务企业应在前期物业服务合同、临时管理规约中对未装饰装修物业、未实际使用物业的物业服务费交纳标准进行明确约定。
05、原则上仍应通过公开招标方式选聘住宅前期物业服务人
《新办法》第十一条规定：“建设单位应当在销售前拟定物业服务方案，选择物业服务等级，在对应的等级收费标准范围内与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同”。
虽然《新办法》删除了《旧办法》中“招投标方式”的表述，但《重庆市物业管理条例》第四十四条规定：“物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。……投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业”。
《重庆市物业管理条例》作为地方性法规，其效力位阶高于《重庆市物业服务收费管理办法》，故就含有住宅业态的物业而言，建设单位仍应通过公开招标的方式选聘前期物业服务人。
06、《新办法》接轨《民法典》，明确物业使用人的独立法律地位
《旧办法》第二十条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带清偿责任”。
按照《担保法》（自2021年1月1日起失效）、《民法典》的规定，担保人作出担保的意思表示应当明确具体。
故，《旧办法》第二十条的规定不符合法律规定，《新办法》予以删除。
当然，如在前期物业服务合同（或物业服务合同）、临时管理规约（或管理规约）中约定由业主对物业使用人交纳物业费承担连带担保责任的，该等约定仍然有效。
07、加强住宅装饰装修管理，物业服务人应敢于行使诉权
《新办法》第二十条第二款规定：“业主、物业使用人装饰装修住宅，应当与物业服务人签订住宅室内装饰装修管理服务协议，约定装饰装修工程的实施内容、装饰装修工程的实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用、违约责任等事项”。
《新办法》明确规定了物业服务人应当与业主、物业使用人签署《住宅室内装饰装修管理服务协议》及合同主要内容。
我们认为，物业服务人应针对业主、物业使用人住宅装饰装修过程中常见不当行为（如改变外立面、侵占公共区域），修订《住宅室内装饰装修管理服务协议》并针对性设置违约责任条款。
物业服务人是否按照《新办法》规定完善《住宅室内装饰装修管理服务协议》，或者在业主、物业使用人具体住宅装饰装修过程中是否预约追究业主、物业使用人不当行为的违约责任，亦会成为判断物业服务人是否“为业主提供质价相符的服务”的影响因素。
业主、物业使用人因其违反《住宅室内装饰装修管理服务协议》所承担的违约金，应纳入全体业主公共资金账户管理，物业公司因此发生的维权成本可从中予以扣除。
当然，为避免争议，我们建议物业服务人在前期物业服务合同、临时管理规约中予以约定为佳。
08、物业服务人的信息披露与档案管理
1.《新办法》第二十一条第二款规定：“未实行‘一户一表’的物业，可由物业服务人代业主缴纳水、电、气费用。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊金额由物业服务人定期公示”。
《新办法》第二十二条规定：“物业服务人应当按规定实行明码标价，在物业缴费区域的显著位置，将服务等级、服务标准、收费项目、收费标准等长期公开”。
《新办法》第二十一条第二款和第二十二条均是对物业服务人信息披露的具体要求。考虑到，当下业主普遍采用电子支付方式，我们建议物业服务人可在物业接待窗口、物业管理区域的信息公示栏进行前述信息披露。
2.《旧办法》和《新办法》均将“物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理”列为物业服务主要内容之一。
我们建议物业服务人应加强物业服务过程中的档案管理（如安全巡逻记录、保洁工作记录等），避免业主、物业使用人以此为由对物业服务人是否“为业主提供质价相符的服务”提出质疑。
09、《新办法》的适用对象
《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。
《新办法》自2024年6月1日起施行并适用于重庆市行政区域内物业服务收费及监督管理活动。《新办法》施行前已签署且正在履行中的前期物业服务合同仍然有效。《新办法》施行后新签署的前期物业服务合同如不符合《新办法》要求的，我们认为，原则上仍然具有法律效力。
当然，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十七条规定：“合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效：（二）合同损害社会公共利益等违背社会公共秩序的”。
如前期物业服务合同在物业服务收费、物业服务内容等与广大业主（物业使用人）利益密切相关方面严重违反《新办法》规定的，合同效力亦可能受到否定性法律评价。
*律师声明：本文件仅作为学术讨论使用，不用作公开发表。鉴于法律争议具有多样性、复杂性，如有法律争议，敬请与律师当面联系，以律师出具的法律意见书为准。