当事人之间是否存在合作开发房地产关系的判断标准

案例索引： 秦皇岛绿色房地产有限公司与秦皇岛市商业银行股份有限公司长城支行其他合同纠纷上诉案（最高人民法院[2011]民一终字第101号民事判决书)
法理提示
一方当事人以双方存在合作开发房地产关系为由请求对方承担赔偿责任，对方当事人抗辩双方是居间合同关系，不应承担赔偿责任。人民法院应当严格按照当事人双方之间的合同约定内容和双方履行合同的实际情况，依法认定双方之间的权利义务关系，确定各自的民事责任。
最高人民法院二审认为，最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第14条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据该项规定，合作开发关系的成立必须具备三个法定基本要件：一是共同投资，即合作各方按照协议约定以包括土地、资金等作为资本，投入到合作项目之中；二是共享利润，即合作各方对合作开发建设的利润按约定比例共同分配利益；三是共担风险，即合作各方不仅仅享有对合作项目的利润分配，更要按照约定比例承担合作项目的经营风险及不利后果。合作开发关系的成立必须同时具备这三项法定条件，缺一不可。从本案查明的事实看，长城商行与长城信用社之间的所有协议及绿色商厦项目的整个资金投入、开发建设、销售经营等过程都没有体现出共同投资、共享利润、共担风险的情况，双方之间并不存在合作开发关系。首先，从共同投资的角度看，在长城信用社与绿色公司签订的各个协议书和绿色商厦项目的开发建设全过程中，没有任何关于双方共同投资合作开发的内容，长城信用社除了承担协助办理土地调换手续和以贷款方式为绿色公司解决部允资金不足的问题外，并无实际资本投入，全部由绿色公司自行投资开发建设。绿色商厦开发所用土地虽然先行由长城信用社向秦皇岛军分区后勤部支付土地款，但随后就由绿色公司通过向长城信用社贷款，将购买土地款全额返还给了长城信用社，土地款实际支付主体是绿色公司，而非长城信用社。其次，从共享利润的角度看，双方协议约定的只是工程竣工后，绿色公司同意无偿返还长城信用社600平方米营业用房，后改为返还26套住宅。从该项约定看，虽然外在体现为一种利润，但明确为无偿返还，而且这种固定利润，也不是对合作开发项目利润的分配。最后，从共担风险的角度看，长城信用社与绿色公司更没有在双方的各个协议中予以明确约定，而共担风险的内容是判定是否为合作开发关系的关键环节。只有共同投资、共享利润没有共担风险的约定也不能认定为是合作开发。一审判决认定绿色公司与长城信用社之间为合作开发关系错误，应予纠正。
对长城商行上诉提出的其与绿色公司是居间服务合同关系的主张，（略），长城商行提出其与绿色公司之间只是居间服务关系的主张不能成立。
如何确定长城信用社与绿色公司之间的权利义务关系。最高人民法院二审认为，确定合同当事人之间的法律关系应当从当事人签订合同的真实意思表示及合同所约定的双方权利义务关系内容判断，而不应限定于当事人所签订的合同表面形式。从本案长城信用社与绿色公司所签协议书所约定的双方权利义务内容分析，不具有《合同法》所规定的有名合同类型的典型特征，属于无名合同。因履行无名合同发生纠纷，必须按照合同约定的内容来明确当事人各自的权利义务，确定各自的民事责任。
一《民事审判指导与参考》2011年第2辑（总第46辑），人民法院出版社2011年版，第183～197页。