建设工程价款优先受偿权的“新变化”

为了保证《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）顺利实施，在刚刚过去的2020年末，最高人民法院公布了七部《民法典》司法解释。其中，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称《新解释一》）作为首批公布的司法解释之一，自2021年1月1日起与《民法典》同步施行。
《新解释一》呈现出一些新的亮点和变化，工程价款优先受偿权制度部分内容的调整便是其中之一，小编将在本文详细介绍具体变化有哪些。
变化一: 将“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”规定写入了司法解释
《新解释一》第三十六条规定:“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”虽基本沿用《最高人民法院关于审理建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《原批复》）第一条的规定，但《新解释一》以司法解释的形式明确“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”，增强该规定的效力层级，更有利于承包人行使建设工程价款优先受偿权。
变化二: 取消了装饰装修工程的发包人是建筑物所有权人的限制
《新解释一》第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，以下简称《原解释二》）第十八条相比，取消了装饰装修工程的发包人是建筑物的所有权人的限制，增加了具备折价或者拍卖条件的限制。
《新解释一》虽然取消了装饰装修工程的发包人是建筑物的所有权人的限制，但并不意味着扩大了承包人在装饰装修工程优先受偿权的适用情形。根据《民法典》第三百二十二条的规定及添附的原理，当发包人不是建筑物所有权人时，如建筑物所有权人与发包人没有约定的情况下，通常装饰装修成果的所有权归属于建筑物的所有权人。这意味着，若承包人主张行使优先受偿权，建筑物所有权人即可以物权优于债权为由对抗其请求。因此，小编认为此情形属于装饰装修工程不具备折价、拍卖的条件，故承包人不能行使优先受偿权。
若建筑物所有权人与发包人约定装饰装修成果归属于发包人的，那么即使建筑物所有权人并非发包人，也不影响承包人就装饰装修工程主张优先受偿的权利。而至于装饰装修成果被折价、拍卖后给建筑物所有权人造成的损失，则属于所有权人与发包人之间的法律关系，与承包人无关。
变化三: 建设工程价款优先受偿权的行使期限延长至18个月
《新解释一》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”较《原解释二》第二十二条相比，将优先受偿权行使期限从6个月调整为18个月。
《新解释一》发布之前，承包人主张建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，起算时间为发包人应当给付建设工程价款之日。如双方没有就应付工程款的时间进行明确约定，或者约定不明且建设工程已经交付时，建设工程的实际交付之日优先被视为应当给付建设工程价款之日。但由于实践中存在大量虽然建设工程已经交付，但是工程尚未通过验收，工程价款也未进行审计和结算以致无法支付的情况，此时承包人在6个月的建设工程价款优先受偿权的行使期内主张合法权益存在很大困难。而本次修改将建设工程价款优先受偿权的行使期限大幅延长至18个月，符合建设工程合同履行期限较长的特点，能够极大维护承包人的合法权益，也将大大减少承包人因建设工程价款优先受偿权过期无法获得法院支持的情形，因此《新解释一》修改建设工程价款优先受偿权的行使期限对于承包人工程价款优先受偿权的实现具有重要意义。
变化四: 已经支付全部或大部分款项的商品房消费者对抗建设工程价款优先受偿权的条件更加严格
2021年1月1日，《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）生效，《原批复》随之废止。“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定也不再适用。故2021年1月1日之后商品房消费者的权利若要对抗承包人建设工程价款优先受偿权则需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条关于买受人的规定。所以，《原批复》的废止在一定程度上为承包人行使建设工程价款优先受偿权减轻了压力，而已经支付全部或大部分款项的商品房消费者对抗建设工程价款优先受偿权的条件则变得更加严格。
【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)】
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上，《新解释一》关于建设工程价款优先受偿权的修改，对于保障承包人实现建设工程价款权益具有重要价值和意义，也进一步完善了建设工程价款优先受偿权制度，使得该制度的立法初衷能够更好实现。当然，由《新解释一》名称序号“一”的表述来看，后续最高人民法院还会相继发布新的司法解释文件，但是否还会在建设工程价款优先受偿权的保护上作出进一步突破，我们将持续关注，共同期待。