限购、限贷致房违约，是否需要担责？

近些年来许多城市采取过住房限购限贷等措施，一些城市曾经多次颁布过限购令。一般来说，在房产交易的过程中，如果一方违约，是需要负担违约责任的。然而，如果是由于限购、限贷之类政策的影响，导致情况发生变化，这时候应该如何处理？还是否需要承担违约责任？是不是买卖合同就一定只能解除？厦门电视台特区房地产栏目就这一问题向我所郑少泽律师进行请教。
郑律师：由于限购政策，买卖双方之间容易产生一些纠纷，例如卖方由于买房失去购房资格而要求解除合同，但是买方认为卖方单方解除合同系违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。但是依据我国合同法第九十四条规定的可以解除合同的之一即因不可抗力致使不能实现合同目的。虽然政府行为是否属于不可抗力在司法界尚有争议，但是不少地方的司法判例都认为限购政策属于不可抗力，是不可归责于买卖双方的政府行为致使合同目的无法实现的情形，解除合同一方可以部分或者全部免责。
Q：何为不可抗力？
《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
郑律师：由于政府的限购政策是无法预见的，属于政府调控市场的临时性政策，符合不可抗力的法律要件。在这种情况下，提出解除合同的一方的行为不应视为违约行为，不需要承担违约责任。卖方应该退还买方其已经支付的首付款或定金。
Q：那如果因为限贷而产生同样问题，该如何处理？
郑律师：限贷政策所产生的情况也是相同。如果因为限贷政策，导致买房的首付提高，买方无法按照原来合同约定的比例支付首付。在这种情况下，如果买卖双方有诚意，也想要继续履行合同的。我建议买卖双方协商，变更合同条款，用分期支付首付款或者延长支付时间的方式支付首付款，签订补充协议。如果双方无法达成变更合意，一方可以主张依据法定不可抗力的事由要求解除合同，且无需承担相应责任。
郑律师： 现在有的购房者存在这样的实际情况：他们距离限购门槛还有一小段距离，比如再过几个月，他们就满足连续两年缴交社保或者连续两年纳税的要求。但是，例如由于买方担心房价上涨，十分中意的这套房子。也有可能，卖方收到买方支付的部分购房款后都已经把钱拿去做了其他事情或者也可能买了一套房。这两种情况下，买卖双方都希望能继续交易，该如何处理？如果买卖双方确实有诚意也希望继续履行合同的，我建议双方可以对合同相应的履行期限做一定的变更，比如说房屋过户手续或房子买卖合同的备案手续再延长几个月，以达到双方买卖房屋的目的。但是，这么做的风险是：在延长时间的这几个月内房产还没过户的情况下，如果卖方对外欠下债务，导致房子被法院查封，可能会影响买方相关的权益。因此，这还需买方根据对卖方的了解，对卖方资信的考评来进行衡量，最终再决定采取什么样的方案。