为何业主大会决议被法院撤销？这封“信”有话说

卷首语
小到行为规范的指引，大到行业规则的制定，一封封司法建议，带着司法的温度和智慧，从办案一线飞向社会管理的各个角落，法官们用案件背后的“结”助力化解社会治理中的“结”，为基层市域治理贡献着司法力量。这封“信”，延伸了审判职能，提升了社会管理创新的能力和水平。上海闵行法院推出“司法建议”系列内容，带您透过一封封“信”，了解社会综合治理背后的司法智慧。
上海闵行法院通过审理业主撤销权纠纷案件，发现部分小区的业主委员会在组织召开业主大会时，存在决议程序不规范、决议内容侵害业主权益的问题，甚至对法律规定有理解偏差。今天这篇司法建议，希望可以帮到您！
业主大会程序瑕疵，业主状告业委会
陆某系A小区的业主，A业主委员会于6月14日发布修订小区《管理规约》的公告，于6月28日召开会议开箱计票，于7月1日发布关于修订小区《管理规约》的表决结果公告。
原告诉称
A小区业主委员会在通知时间、发送表决票、唱票、计票上均存在问题，故该次业主大会召开程序违法，要求撤销被告根据案涉公示的表决结果形成的相关决议。
被告辩称
该次业主大会由居委会书记主持，唱票、计票等工作也有社区办副主任、房办专管员负责大会的监督和指导。召开业主大会并进行书面投票表决的程序符合法律规定，根据表决公示结果形成的决议亦合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据。
上海闵行法院经审理认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据法律规定，侵害“业主合法权益”，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。
本案中，首先关于业委会召开的公告时间。A小区《业主大会议事规则》规定召开业主大会应在会议前15日公告会议的时间、地点、内容，与现行有效的《物业管理条例》的规定一致。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，涉及期间开始的时和日，不计算在期间内。据此，A业委会于6月14日发布公告，于6月28日召开会议开箱计票，显然未能履行在召开会议15日之前告知业主的义务，不符合A小区《业主大会议事规则》的规定。
其次，关于表决票的发放及送达情况。A小区《业主大会议事规则》规定，应在投票日期15日前发放表决票，表决票的送达情况应由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明。然业委会未能履行在投票日期15日前发放表决票的义务，也无证据证明其按上述规定送达表决票，亦违反了议事规则的规定。
因此，本次业主大会的召开程序存在瑕疵，原告要求撤销被告根据案涉公示的表决结果形成的相关决议，于法有据，本院予以支持。
程序早梳理，问题早把脉
类似公告期间计算错误的问题并非个案，一些“着急”赶在春节、十一等长假前召开的业主大会，公告期间不够的问题也较为突出。上述问题具有一定的典型性，上海闵行法院通过对近年来涉业主大会程序类案件的梳理，寻找类案中集中出现的典型共性问题，总结出业主撤销权纠纷中存在的程序不规范问题，主要表现为：
一、关于公告期间的计算问题。
依照相关法律规定，涉及期间开始的时和日，不计算在期间内。一些业主委员会在计算期间时，因对法律规定理解有误，将公告的当天也计算在内，未能保障业主有充分时间了解及行使权利。
二、关于表决票的送达问题。
因程序性相关证据材料一般由业主委员会制作或保管，业主委员会应当对自身所作决定的程序合法性进行举证。一些业主委员会就表决票的送达过程没有工作记录，也没有相关工作人员的签名，无法证明选票由两人上门送达，也无法提供电话送达的真实性。
三、关于计票的规范问题。
计票方式应当公开透明。一些业主委员会仅对不同意票及弃权票进行唱票，未对同意票进行唱票。
找准症结点，建议来开方
为进一步规范辖区内业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，上海闵行法院对相关行政主管部门提出司法建议。
一、进一步加强 对相关人员的法律法规培训。
业主自治的表决程序需要组织众多业主进行投票，工作流程繁琐，实践中在建筑物区分所有面积的认定、业主人数的确认，以及表决票的发放、送达、回收等问题上容易发生不规范现象，建议对此着重加强相关人员的法律法规培训，树立依法依规办事的观念。
二、进一步加强对业主大会和业主委员会的指导。
规范召集业主大会的工作流程，对业主大会和业主委员会进行业务指导与监督管理，提高业主委员会自我管理的能力，推进业主委员会的规范化管理，确保业主有充分时间行使权利，减少不必要的争诉，维护社区的和谐稳定。
建议早落实，流程速完善
行政主管部门在收到上海闵行法院的司法建议书后，函复称：对于司法建议，该局十分重视，已予以充分采纳。
一是以制度为抓手推进业委会的基础建设。制定出台了闵行区《业主大会（业委会）规范化建设指导手册》，今后将加强指导手册的推广运用，将指导手册中关于业主大会流程及送达、业委会各项制度等参考样张和各项工作流程图，提供给业委会和各街镇对指导手册中相关知识问答、诉讼案例、停车管理方案的学习应用，进一步夯实街镇指导业委会的各项基础工作。
二是推进业委会相关信息公开。继续推进业主大会、业委会相关信息公开，通过设立专门信息公示栏和微信公开方式，将业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金使用规约和业委会会议决定等重要信息明示业主，充分保障业主的知情权和参与权，实现业主大会信息公示栏设置100%小区全覆盖。
三是完善做实业委会工作规范化评估机制。继续推行完善6大类25小项的业委会规范化评估体系，同时将评估结果在小区公开，接受广大业主监督。根据评估情况分析汇总业委会日常工作中存在的短板问题，推进各街镇有效指导业委会正视短板问题、改进工作方法、规范工作流程，让业委会依法合规运作。
四是加强实地业务指导及交流。拟会同律师研讨制订业主大会会议流程详细的控制点指标，并积极实地对接各街镇，开展直接面对面、讨论式的培训，帮助他们理解民法典的基本规定在业主大会事务中的运用。另外推动各街镇搭建业委会交流平台，通过搭建一个业委会学习、交流、参观及经验分享的场所，分析解决小区疑难杂症及进行典型案例剖析，促进业委会之间相互助力提升业务水平。