纳尼？！违反“管理规约”竟然可能被其他业主驱逐？

近日，笔者在研究小区物业纠纷的过程中发现，小区“管理规约”有着举足轻重的地位。但是许多人还是对其设立的意义以及使用充满疑问，为此，笔者特总结出关于小区“管理规约”的四问四答，以备物业服务公司和业主都能对其有更加深入的认识，并且尽量在实践中用好“管理规约”。
问：“小区管理规约是什么？”
答：对于“管理规约”的定义，现有的法律条文并没有给其予以明确的定义。但是，《物业管理条例》第十七条对管理规约的内容及效力作出了如下规定：
“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
“管理规约对全体业主具有约束力。”
那么，通过本条的规定，我们可以看到，“管理规约”的内容应当是对“有关物业使用、维护、管理”“业主的共同利益”“业主应当履行的义务”以及“违反规约应当承担的责任”等事项的约定，因此，“管理规约”规范的内容可以说是相当广泛（在物业管理区域内）。另外，本条还明确提出“管理规约对全体业主具有约束力”，即“管理规约”一经法定程序形成，在此物业管理区域内的业主必须遵守。这样一来，“管理规约”可以视为本小区业主为实现自我管理、服务而协商一致达成的协议——这也难怪其有小区“宪法”的说法了。
问：“管理规约”规范的对象是谁？
答：根据上一问引用的条文，可以看出“业主”当然是“管理规约”规范的对象。但是，这里的“业主”应当做扩大解释：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：
“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
因此，如果房屋买受人已经合法、实际占有使用专有本部分的情况下，虽然没有依法办理所有权登记，但仍应认定为“业主”，因为他们对于共有部分的利用和使用有着更加强烈的需求，并且与其他业主的联系也更加紧密，更大程度上参与到共有部分的管理和监督中来。
此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”物业的承租人、借用人或其他实际使用人也应当遵守“管理规约”的规定。
再次，由于“管理规约”的内容涉及到相当程度的业主权利行使及物业管理内容，而业主委员会和物业服务公司作为业主权利的具体执行组织和提供具体物业管理服务的主体，自然也间接地受到“管理规约”的规范。
最后，“管理规约”是业主自我管理与服务的意志体现，因此，法律在一定范围内明确给予了其自由、自主的空间，这个空间不仅仅是对业主、业主委员会、业主大会和物业服务公司而言，更是对上述主体之外的其他个人及外部机关、组织权力范围的廓清，即小区业主的自治权应当得到尊重与保障，在没有违法法律、法规及公序良俗的情况下，任何行政机关或其他组织、个人不能侵犯业主的自治权。
问：怎样的“管理规约”才是有效的？
答：“管理规约”的形成实际是在民事主体因从事民事活动而形成的民事法律关系的具体体现，因此，一份有效的“管理规约”应当是在有效的民事法律行为基础上形成的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，有效的“管理规约”必须满足以下条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
对于“管理规约”的约定程序，我国的法律、法规是有着强制性规定：
《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”；
《物业管理条例》第十一条第（二）项明确规定了“制定和修改管理规约”由业主共同决定。
综上所述，“管理规约”的制定程序需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。当然，大多数“管理规约”中都会对《物权法》第七十六条第一款第（五）项和第（六）项有所涉及，那么针对这些约定就需要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
问：“如业主违反，该如何追责呢？”
答：这个问题是整个“管理规约”最后能否真正落地的重要环节。依照民法以及《物权法》第八十三条的规定，责任承担的形式可以是恢复原状、停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等。
那么，这里有个问题，可不可以约定罚款的责任承担形式呢？对于这个问题，我们首先需要知道，在我国除了法律明确授权的国家机关才享有处罚权，可以在法定范围内处以罚款，其他任何机构与个人均没有处罚权，所以在“管理规约”的责任承担方式中，就不能约定由业主委员会或物业服务公司对相关业主处以罚款。但是，我们转化一下思路，“管理规约”本质上就是合同，那么我们借鉴合同中的违约承担责任形式，通过缴纳保证金、违约金的形式，在业主违法“管理规约”时予以扣除，这样便可以实现“罚款”的效果。
最后，关于责任承担形式，在特定情况下，“管理规约”可以约定对业主进行驱逐，剥夺其所有权。这样乍一听是不是有些恐怖？但其实在德国法中就有经全体共有人半数以上之明示表决通过后，即得对某一特定共有人为驱逐之意思表示；瑞士则须经过法院之裁判方能为之。而在我国，虽然没有这方面明确的规定，本着“法无禁止即可为”的原则，当业主持续、严重违反法律、法规及管理规约的相关规定，并且严重侵害其他业主权利的情况下，对其采取其他制裁方式无效之后，赋予其他住户或业主委员会对侵权业主的专有部分请求拍卖的权利也未尝不可。但需要注意的是，由于此项涉及对所有权人所有权的剥夺，在没有相关法律法规对具体程序和标准进行规定的情况下，需要在条款设计上满足合理、合法的条件。这么麻烦的事情，还是可以考虑交给律师吧。
以上四问便代表了关于“管理规约”中常见四种疑问的解答，其实每个问题细究起来还是大有文章的。但是，只要利用好“管理规约”，相信就能早日实现小区业主和住户的美好生活！