房地产转型时期预售商品房的法律风险与对策

摘要：当前房地产行业正逐步从粗放式发展向高质量发展转变，但是房地产市场仍然处于低迷状态，开发商频频“爆雷”引发房地产行业信用危机，网络上甚至出现“掏空六个钱包，买个烂尾楼”“小业主搬砖自救”“强制停贷”等语句，以及关于预售商品房无法按约交楼的热搜新闻。客观上，当前消费者购买预售的商品房存在较大法律风险，消费者该如何防范？笔者将在本文中进行探讨。
关键词：房地产、购房、商品房预售、法律风险
一、当前商品房预售制度下的复杂生态
1998 年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。借鉴香港地区房地产市场“卖楼花”操作的经验，我国开启了住房改革的进程，商品房预售制度在全国推广实行，极大促进了房地产市场的蓬勃发展。随着二十多年房地产市场高速发展，房地产价值飞涨，我国重要城市大多发布了“限购”“限贷”等控制房地产销售的政策，买房必须符合国家和当地的购房政策，比如广东省颁发了《广东省商品房预售管理条例》，广州市颁发了《广州市房屋交易监督管理办法》等。现如今房地产市场低迷、房地产开发商信用危机加剧，在商品房预售过程中，一些开发商为了提高销售、规避监管，出现了诸多违规现象，比如某些开发商为了规避限购政策，销售时不进行网签、登记备案，仅与购房者签订购房协议，要求购房者全款购入，待机再行更名处理；某些开发商销售给公司员工名下代持以获取银行贷款，后续再进行二次销售，或者是包销给销售公司，由销售公司再挂名、代持或以其他方式变相销售等等。诸如此类的各种复杂变相销售生态，无非是开发商为了尽快回笼资金、创造销售业绩而采取的手段，但是购房者的消费者合法权益却难以在这个过程中得到保障。
由于房地产市场处于低迷状态，开发商资金紧缺，层层转包、偷工减料现象时有发生。当开发商向购房者交楼之时，购房者可能会发现交付房屋的质量与合同约定存在较大出入，实务中也出现了大量房地产产品质量纠纷案件。但对于购房者而言，最大购房风险不是房屋的局部质量问题，而是开发商不能按约交楼，开发商的建设资金断链导致房地产项目“烂尾”，某些房地产项目开发手续不齐备导致房屋成了非法建筑物等情形；甚至某些开发商在集体建设用地上建房售楼，某些建成的集体房地产物业没有任何用地、规划或建设手续；在房屋还没有进行建设或尚未完成之前，开发商就以低价引诱亲朋好友通过所谓的“预售”方式非法开卖。实务中存在各类非法的房地产销售行为，需要购房者擦亮眼睛、辨别真伪，防止贪图低价小利，防范预购商品房时的法律风险，避免产生较大的损失。
二、商品房预售中购房者主要的法律风险
本文主要从购房者的角度，围绕商品房主要销售方式之一的“预售制度”，探讨如何防范已经取得预售证的房地产项目中的法律风险。
商品房的预售，一般存在于首次进行销售的、尚未完全建成的新建商业或住宅房地产。而存量房和二手房由于房屋已经建成，一般不存在预售方式；一般情况下，二手房销售合同当事人双方签订了房屋买卖合同之后，通过网签的方式“锁定”房源，将合同提交房地产交易监督机关备案，双方按照合同约定的付款方式、交楼条件进行交易，以及办理银行按揭贷款手续等即可完成。
开发商预售新建物业，意味着房屋还没有完全建成。为了促使开发商保障未来如期建设完成并交房，《城市房地产预售管理办法》（2004年修正）第五条规定，只有符合取得土地使用权证、工程规划许可证及施工许可证，并且投入的开发资金已经达到建设总投资的25%以上，确定了施工进程和竣工交付日期等条件，才能向政府相关管理机关申请“房屋预售证”，取得批准之后，方可进行预售。
法律和政策对预售证审核要求十分严格，预售房屋取得的预售款必须汇入专用账户进行管理，专门用于该房屋的建设。但在实务中，专项资金仍存在管理不严格的情况，相关管理制度也有漏洞，使得预售资金可能被以各种名目挪用，导致开发项目资金断链，开发商无法完成房屋的建设工程，无法交楼。
就目前而言，商品房的预售制度中，承担最大风险的一方依然是购房者。市场存在大量的、未知的风险，比如开发商“爆雷”“跑路”，无法按约定期限交楼甚至房屋“烂尾”交楼无望，购房者付清了房屋的首付款、办完了银行按揭贷款，却不仅拿不到房屋，还要继续向按揭银行偿还贷款，造成了“房屋没建成，房供依然交”的巨大不利后果。在最近几年内，政府一直严格要求开发商保证“交楼”，这不仅是开发商需要履行合同建设交楼义务，更是维持社会稳定的一项重要民生工程。
三、商品房预售中购房者防范法律风险的对策
在当前预售商品房制度的复杂生态之下，购房者如何防范购买预售商品房时存在的法律风险，笔者提供三个方面的建议，以供参考。
其一，购房者应拒绝非法销售，不贪图小利，对不合规的销售方式“说不”。比如不能因没有购房资格和条件，转而采用他人挂名方式购房。采用此种方式，在购买已被抵押的房屋时，由于抵押权人享有优先受偿权，且购房人无法办理网签，一旦房屋因抵押被拍卖，购房者付款后既无法取得房屋，也无法从拍卖款中优先受偿，极有可能房、款两空；在全资购买开发商持有的房屋时，由于购房者只签订了合同，无法办理网签，也没有在房屋交易登记机关登记备案，如开发商重复销售该房屋，或者对该房屋进行抵押贷款等，仅持有一纸合同的购房者几乎没有任何有效的保障措施。
又比如，不要购买建设在集体土地上的商品住宅。依照目前法律规定，集体建设用地不能建设商品住宅，但某些开发商为了规避法律，对集体土地建设的房屋，采用“以租代售”方式进行销售，这些房屋既不合法，也没有保障。另外，没有取得预售证、内部或私下销售的房屋，“非法集资”建房的房屋，也不宜购买。购房者需特别谨慎审核房屋的各种建设手续是否合法，可以咨询专业房地产律师，对开发项目进行背景调查以防范风险。
其二，购房者签订了购房合同，房屋却已被开发商却延迟交付或“烂尾”时，购房者应慎重考虑是否向银行要求“强制停贷”。
购房者签订了预售商品房买卖合同之后，如果需要银行贷款，一般会与开发商、代销商推荐的银行签订担保贷款合同（又称“按揭合同”）。这就涉及到开发商、贷款银行、购房者三个民事主体，并形成房屋销售合同与银行贷款合同这两种合同法律关系。它们既独立成立、又密切关联，都围绕购房者“买楼”这一核心民事行为产生。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，如果楼盘“烂尾”，购房者依法有权解除购房合同、贷款合同。但是，如果开发商没有资产可供赔偿或退款，那么购房者解除合同后既不能获得房屋，也不能获得实际赔偿，于是购房者往往不选择解除合同，而是向银行提出要求“强制停贷”，“在房地产公司复工建设之后，再进行还贷”。那么购房者是否有权“强制停贷”，中止与银行之间的按揭合同呢？笔者认为，对于上述情况，目前尚未有明确司法解释和判例解释购房者能否“强制停贷”，因此购房者如果不解除合同而中止偿还贷款，可能面临违约风险。
其三，政府的房屋交易监管机关应该积极作为。相关政府监管部门在审批房屋预售许可证的过程中，应对房地产开发项目是否符合预售条件从严审核，加强对预售资金的严格监管，避免建设资金被挪用；对于已经出现延迟交楼或者“烂尾”的项目，要加强行政监管和情况跟踪，督促开发商保证完成交楼义务，防止产生社会不稳定因素；对于已经“烂尾”的房地产项目，要积极从资金、政策等方面上进行协调支持，努力促使购房者实现收楼目标，维护其合法权益。
总结
预售商品房存在诸多法律风险。若开发商存在不正当、不合法的预售行为，不仅会给购房者带来巨大风险，而且会给开发商自身带来行政处罚、民事纠纷及其他法律责任。因此，开发商必须依法合规进行预售、销售，这是防范自身法律风险的要求，也是合法经营的义务。