案外人执行异议之物权期待权

根据《民法典》第641条及《执行异议复议规定》第28、29、30条的规定，不动产、商品房的买受人即使未履行登记手续，尚未取得不动产的所有权，但只要符合签订合法有效的买卖合同，履行了大部分合同义务的情况下，法律即赋予买受人特殊保护，使买受人享有所谓物权期待权。物权期待权的通说即指不动产买受人所享有的将来获得物权的期待。
在我国目前民法体系中，尚未有法律或司法解释对物权期待权作出明确定义，但在司法判例中已经大量出现物权期待权的表述。物权期待权的出现，能一定程度保证物权期待权人的法律地位，使之能够对抗登记人对物权的处置行为。在执行司法实践中，符合条件的不动产买受人能够对抗抵押权人对执行标的的强制执行。
案例简述
（2023）京01民终5402号案例
2012年6月23日，杨磊（出卖人）与张伟（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，杨磊将案涉房屋出售给张伟。合同签订后，2012年7月21日，杨磊将涉案房屋交付张伟，张伟向杨磊付清购房款，涉案房屋作为张伟一家唯一住房一直居住至今。2018年12月23日，杨磊取得涉案房屋产权证，但未告知张伟，双方至执行异议诉讼时未办理产权变更登记。2019年2月14日，杨磊与案外人王昱嵩签订主债权及房屋抵押合同，向王昱嵩借款80万元，将案涉房屋抵押给王昱嵩作为担保并于次日办理了抵押登记。后因杨磊未偿还欠款，案外人王昱嵩起诉并经生效判决确认后，杨磊依然未能履行还款义务，案外人王昱嵩遂申请强制执行，并在执行程序中申请查封了案涉房屋，拟进行拍卖处置。
执行过程中，张伟提交书面异议申请书，要求法院对案涉房屋停止执行。后张伟起诉出卖人杨磊，要求继续履行合同并配合办理过户登记，被告知房屋上早已设立了抵押权。张伟认为自己的购房行为发生在案外人王昱嵩设立抵押权之前，并已经实际占有使用房屋，对房屋享有所有权，因此提出执行异议之诉，要求不得执行该房屋并确认张伟作为房屋的所有权人。
法院认为，案件的争议焦点为，张伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，张伟对涉案房屋享有物权期待权，王昱嵩对案涉房屋享有抵押权，当两种权利产生冲突，应综合考量双方权利的性质、权利取得有无过错以及权利产生的先后时间等因素，对何种权利应优先保护作出判断。法院认为，张伟对案涉房产所享有的权利虽尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，张伟可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权）；而且该基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护。
法院综合调查认为，案外人王昱嵩对案涉房屋享有抵押权、买受人张伟对案涉房屋享有物权期待权，均优于一般债权，张伟在缔约、履约过程中均无过错，其物权期待权是为了满足基本生活需要，保障基本生活权益，且张伟取得物权期待权的时间早于王昱嵩取得抵押权的时间。买受人张伟合法取得并实际占有的房产，因出卖人杨磊的违约行为而处于一种权利待定的状态，设立在后的抵押权阻碍了其物权期待权的实现，故张伟已享有足以排除强制执行的民事权益，其对案涉房产享有的物权期待权应优先保护。
律师分析
要判断当事人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要对当事人签订房屋买卖合同的情况、支付房款的情况、占有涉案房屋的情况、有无其他住房的情况、未办理预售登记和过户登记的原因，以及当事人有无过错等情况进行查明，并在此基础上严格适用法律规定。
在房屋买卖交易中，买受人需及时完成过户，或在交易前查明房屋上是否存在其他权利瑕疵等可能阻碍过户登记的情况，尽量避免交易风险。
相关条款
《中华人民共和国民法典》第六百四十一条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记（无过错）。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（生存权、居住权）；
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。