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“税务,忽然之间,与每个人息息相关,未来的未来,税务会持续的关照每一个人。关心你的房租是多少钱,关心你有几个娃,关心你赡养几个老人,关心你的健康状况,关心你的继续教育,顺便关心了你的贷款,税务局为了关心人,真是操碎了心。”看到这段话，你是否似曾相识？不错，这正是2019年年初网上特别流行的一句“余生，最懂你的人是税务。”
美国国父本杰明·富兰克林曾经说过：“世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。”的确如此，随着我国个人所得税的改革，税务与我们每个人的关系越来越紧密。
近期，笔者正在服务一个投资项目，该项目需租赁一块场地用于经营，在租赁过程遇到了税务问题。本文笔者根据我国现行税法和税收政策的有关规定，以我们生活和工作中经常遇到的不动产租赁为例，介绍不动产租赁涉及的税务知识。需特别说明的是，由于税务涉及的内容繁杂，专业性和实践性非常强，笔者在本文只就不动产经营租赁涉及的税务知识进行介绍和分析，仅用于学习和交流之目的。
一、不动产经营租赁涉及的税种（含附加税）、税率/税额、纳税义务人
(一)增值税及其税率、纳税义务人
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）（以下简称“暂行办法”）以及其他相关财税政策的规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当缴纳增值税，税率根据不动产权利人和不动产取得时间的不同情况所涉及的税率有所不同，具体有以下几种情形：
1、自然人出租房产。
（1）自然人出租住房，适用增值税的征收率为5%减按1.5%计算应纳税额。
（2）自然人出租非住房，适用增值税的征收率为5%计算应纳税额。
2、一般纳税人出租营改增前不动产。
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市）的，纳税人应按照前述计税方法在不动产所在地主管税务机关预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%。
（3）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、一般纳税人出租营改增后不动产。
（1）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，应适用一般计税方法,按照11%的增值税率计算应纳税额，应预缴税款＝含税销售额÷（1＋11%）×3%。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地在同一县（市、区）的不动产，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4、小规模纳税人出租不动产。
（1）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%。
（3）纳税人出租与机构所在地在同一县（市、区）的不动产，应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
根据规定可知，在不动产租赁关系中，增值税的纳税义务人是取得不动产租金的出租方。
(二)城市维护建设税及其税率、纳税义务人
城市维护建设税，简称城建税，是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(以下简称“三税”，注：从2016年5月1号起，实行全面营改增，营业税全部改征增值税，从此营业税将永久退出历史舞台，“三税”只剩下“二税”)的税额为计税依据，依法计征的一种税。城建税与下文的教育费附加、地方教育附加都属于附加税，没有独立的征税对象或税基，随增值税、消费税附征。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，凡缴纳 “三税”的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，税率根据纳税人所在地的区位不同而不同，即纳税人所在地在市区的，税率为“三税”税额（下同）的7%；所在地在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。根据规定，在不动产经营租赁关系中，城建税的纳税人为负有增值税缴纳义务的出租方。
(三)教育费附加及其税率、纳税义务人
根据《征收教育费附加的暂行规定》的有关规定，教育费附加以各单位和个人实际缴纳的“三税”税额为计征依据，税率为3%，与“三税”同时缴纳。在不动产租赁关系中，教育费附加的法定纳税人为负有增值税缴纳义务的出租方。
(四)地方教育附加及其税率、纳税义务人
根据《中华人民共和国教育法》的有关规定，省、自治区、直辖市人民政府根据国务院的有关规定，可以决定开征用于教育的地方附加费，专款专用。全国各地的地方教育附加税率在2010年前并不统一，一般为“三税”税额的1-2%。但从财政部《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》( 财综[2010]98号)出台后，全国各地统一地方教育附加的税率标准，即为“三税”税额的2%。在不动产租赁关系中，教育费附加的纳税义务人为增值税的纳税义务人。
(五)房产税及其税率、纳税义务人
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税的法定纳税人为房产的所有权人。房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产税的税率为房产余值1.2％。房屋出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％（根据财税〔2008〕24号的规定，个人出租住房，不区分用途，减按4%的税率征税房产税）。在不动产经营租赁关系中，纳税义务人为拥有房屋产权的出租方。
(六)城镇土地使用税及其税率、纳税义务人
城镇土地使用税又称“土地使用税”，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种赋税。由于该税只在县城以上城市征收，故称“城镇土地使用税”。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳土地使用税。城镇土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省、自治区、直辖市人民政府可根据所辖地区的市政建设状况、经济繁荣程度等条件在上述规定的税额幅度内确定本地区的税额幅度。 根据财税〔2008〕24号的规定，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
根据国税地字[1988]15号的规定，城镇土地使用税的纳税义务人为使用土地的单位和个人，即拥有产权的单位和个人，如果拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。在不动产经营租赁关系中，根据具体情况不同，该税的纳税人或为出租方，或为承租方。
(七)印花税及其税率、纳税义务人
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，房屋租赁印花税的税率为租赁合同金额1‰，税额不足一元的，按一元贴花（根据财税〔2008〕24号的规定，个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税）。
特别说明的是，印花税与上述其他税种有重要不同之处：
1、增值税、城镇土地使用税、房产税等的纳税义务人只有一方，而印花税的纳税义务人是合同各方当事人。
2、在不动产租赁关系中，增值税、房产税等的应纳税额为出租方在租赁期间每次取得租金的数额，在租期较长的租赁合同中，出租方每取得一笔租金，应当缴纳一次房产税、增值税及其附加税等，而印花税是行为税，行为课税最大特征是征纳行为的发生具有偶然性或一次性，所以，在不动产租赁合同中，印花税的应纳税额为租赁期间合同总金额，且由租赁双方当事人一次性缴纳。
(八)所得税及其税率、纳税义务人
所得税是指对所有以所得额为课税对象的总称，以自然人、法人或其他主体为课税单位。在不动产租赁关系中在不动产经营租赁关系中，如果出租方是企业，根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税，租金收入计入企业相关年度收入，通常情况下企业所得税的税率是按照应纳税所得额的25%征缴；如果出租方是个人，根据个人所得税的相关规定，出租方按规定扣除实际开支的费用后按20%税率征缴（根据财税〔2008〕24号的规定，对个人出租住房取得的所得减按10％征收）。在不动产经营租赁关系中，所得税的纳税义务人为出租方。

不动产租赁涉税知识一览表
税种 (附加税)	法定 纳税人	税率	缴纳时间
增值税	出租方	根据不同情形确定，适用税率5%、11%（个人出租住房的，减按1.5%）。	（1）纳税义务发生时间：一般租赁合同约定的付款日即为纳税义务发生时间。如纳税人提供租赁服务采用预付款方式的，其纳税义务发生时间为收到预付款当天。 （2）纳税期限：分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
城市维护建设税	出租方	根据纳税人所在的地区确定，税率为应缴纳增值税税额的7% 、5%、1%。	为增值税附加税，与增值税同时缴纳。
教育费附加	出租方	应缴纳增值税税额的3%	为增值税附加税，与增值税同时缴纳。
地方教育附加	出租方	应缴纳增值税税额的2%	为增值税附加税，与增值税同时缴纳。
房产税	出租方	依照房产租金收入计算，税率为12% （个人出租住房的，减按4%）。	（1）纳税义务发生时间：自交付出租房产之次月起，缴纳房产税。 （2）纳税期限：房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
城镇土地使用税	出租方/承租方	（1）大城市每平米1.5元至30元； （2）中等城市每平米1.2元至24元； （3）小城市每平米0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区每平米0.6元至12元。 个人出租住房的，免征。	（1）纳税义务发生时间：自出租方交付出租房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。 （2）纳税期限：城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
印花税	租赁 双方	计税依据为租赁合同总金额，适用1‰的税率，税额不足1元的，按1元贴花。 个人出租、承租住房的免征。	（1）纳税义务发生时间：双方签订租赁合同时纳税义务即已产生。 （2）纳税期限：印花税的纳税期限是在印花税应税凭证书立、领受时贴花完税的。对实行印花税汇总缴纳的单位，缴款期限最长不得超过一个月。
所得税	出租方	企业：基本税率为25%； 个人：基本税率为20% （个人出租住房，减免10%）。	（1）纳税义务发生时间：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 （2）纳税期限：分月或分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。

二、以案说“税
A公司（一般纳税人）于2010年取得一不动产（位于A公司所在地的市区），办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，根据证载显示，国有建设土地面积6000平米（其中地上房屋占地面积600平米），房屋建筑面积1000平米。现B公司（一般纳税人）欲租赁该不动产用于经营，A公司对该不动产租金总报价为100万元/年（含土地及其地上房屋的租金），租期5年，并提出因租赁产生的全部税费由B公司承担，本案租赁将涉及哪些税费？
针对本案问题，笔者结合上文介绍的不动产经营租赁涉及的税务知识，以图表形式分析和解答。基于文章篇幅所限，以下关于税费的计算不考虑税收减免和税务筹划问题。
本案不动产包括土地和地上房屋，由于土地租赁和房屋租赁涉及的税种和税率存在部分差异，故建议将土地和房屋的租金在租赁合同中合理区分。总租金为100万元/年，如果土地租金和房屋租金各为50万元/年，B公司将承担的税费如下：
（一）本案土地租赁涉税一览表
土地面积6000平米，土地租金500,000元/年，租期5年，租金一年一付。

税种 (含附加税)	税率	计算方式	应纳税额 （单位：元）
增值税	选择适用简易计税方法5%	应纳税额=租金×5%	25000
城建税	缴纳增值税税额的7%	应纳税额=缴纳增值税额×7%	1750
教育费附加	缴纳增值税税额的3%	应纳税额=缴纳增值税额×3%	750
地方教育 附加	缴纳增值税税额的2%	应纳税额=缴纳增值税额×2%	500
城镇土地 使用税	以纳税人实际占用的土地面积为计税依据	应纳税额=实际占用的土地面积×暂以22元/平米	132000
印花税	按租赁金额千分之一贴花	应纳税额=租赁金额×0.1%	2500
企业所得税	基本税率为25%	应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补以前年度的亏损	年终汇算由出租方清缴
小结： 除企业所得税和印花税外，本案土地租赁产生的各项税费合计为160，000元，该税费为每年一付。

（二）本案房屋租赁涉税一览表
房屋面积1000平米，房屋租金500，000元/年，租期5年，租金一年一付。

税种 (含附加税)	税率	计算方式	应纳税额 （单位：元）
增值税	选择适用简易计税方法5%	应纳税额=租金×5%	25000
城建税	缴纳增值税税额的7%	应纳税额=缴纳增值税额×7%	1750
教育费附加	缴纳增值税税额的3%	应纳税额=缴纳增值税额×3%	750
地方教育 附加	缴纳增值税税额的2%	应纳税额=缴纳增值税额×2%	500
房产税	本案采用从租计征，按租金12%的税率征收房产税。	应纳税额=不含税租金×12%	60000
印花税	按租赁金额千分之一贴花	应纳税额=租赁金额×0.1%	2500
企业所得税	基本税率为25%	应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补以前年度的亏损	年终汇算由出租方清缴
小结：除企业所得税和印花税外，本案房屋租赁将产生的各项税费总额为：88，000元，该税费为每年一付。

综上可知，如果B公司承租本案不动产，因租赁该不动产每年将产生的相关税费合计约25万元。