商品房买卖中虚假广告之惩罚性赔偿

【案例】
2013年6月，张先生和王女士因结婚刚性需求购买婚房，几经看房，最终看中了位于杭州城东的一处房产。在该房产销售的广告中，很明确的显示该房产已经取得了《商品房预售许可证》，并且合同中也写明该房产是在取得预售许可证后才开始销售的。张先生和王女士十分满意，遂与该房产公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了相应的购房款。2014年4月，该房产交房，张先生和王女士在去房管部门办理三证时，被告知该房因不具备《商品房预售许可证》而无法办理三证，张先生和王女士这才知道当初开发商向其做出了虚假承诺，遂一气之下，将开发商诉至法庭，要求返还已付购房款、利息以及赔偿损失。
【疑问】
1、未取得商品房预售许可证的房产能否出售？
2、开发商通过虚假广告做出的虚假承诺导致购房者无法办理三证，该《商品房买卖合同》效力如何，购房者除可要求返还购房款和利息外，还能否主张赔偿损失，能够主张多少赔偿额？
【律师解答】
第一个问题：《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。
第二个问题：没有取得《商品房预售许可证》而签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。购房者除可要求返还购房款和利息外，还可以主张赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案开发商在销售广告中虚假承诺该房已取得《商品房预售许可证》，属于第一款规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”这一情形，故张先生和王女士可以主张开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。