继承开始后，宅基地及地上房屋终将何去何从？

家中老人（宅基地使用权申请人、宅基地的地上房屋所有权人）去世，宅基地使用权及地上房屋是否都可以继承，应当如何办理？这在农村生活中是十分常见的问题，往往困扰农村居民。因为倘若无法办理房屋所有权及宅基地使用权变更登记，将影响房屋所有权及宅基地使用权的转移登记及地上房屋的价值。
那么，宅基地使用权及地上的房屋是否能够由继承人依法继承呢？
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集体经济组织：生产资料归一部分劳动者共同所有的一种公有制经济组织。
集体经济组织成员：在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。成员身份证明如集体经济组织的《股权证》。
法定继承：在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。
遗嘱继承：按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，将遗产的全部或部分指定由法定继承人的一人或数人继承。

（图为思维导图）
一、关于宅基地的地上房屋能否继承的问题：
（一）有司法实践观点认为：
如果继承人并非村集体经济组织成员，则无法继承宅基地上的房屋，只有具备村集体经济组织成员的继承人才可以继承宅基地上的房屋。理由是宅基地具备人身依附性及福利性，应是集体经济组织成员才可以享有，由此推及地上房屋亦是如此。
（二）现行法律规定：
1、我国《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。
2、我国《继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
（三）笔者观点：
依据继承法及物权法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，而已经办理房屋所有权登记的房屋（即有产权的房屋）系公民的个人合法财产，因此，不应对继承人对于宅基地上房屋的继承权进行身份条件的限制。
二、关于宅基地使用权能否继承的问题：
（一）现行法律规定：
1、我国《物权法》第153规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
2、我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
（二）宅基地使用权无法发生继承：
1、从农村宅基地使用权的主体上分析，宅基地是村民按户申请使用，宅基地使用权属于村民户内家庭成员共同共有，户内某个家庭成员死亡，并不必然导致户的消灭，宅基地使用权仍然是家庭共有财产而非被继承人的个人财产。即使申请宅基地的家庭户中仅有一人，那么从宅基地使用权的性质上看，发生继承也将违背立法原则，详见下述。
2、从农村宅基地使用权的性质上分析，宅基地使用权是特殊的用益物权，它的特殊性在于：一是具有人身依附性，只有集体经济组织成员身份才能取得；二是具有福利性，村民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。正是因为宅基地使用权具有这些特殊性，使其不同于一般的财产权，若允许宅基地使用权发生继承，那么通过继承，村民则可能同时享有多块宅基地的使用权，有违《土地管理法》中“一户一宅”原则的设计初衷。
三、宅基地使用权无法继承是否意味着继承人在继承地上房屋后无法使用宅基地：
（一）现行行政法规规定：
《土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
（二）继承人继承地上房屋后，能否继续使用宅基地：
1、可以办理房屋所有权证及宅基地使用权证变更登记手续的情况：
如果继承人是村集体经济组织成员，符合宅基地使用权更名申请条件（如房屋占地面积、建筑面积没有超过批建手续面积）的，经批准后可通过向有关房屋权籍部门、有关土地部门申请变更房屋所有权、土地使用权的登记手续，从而取得房屋所有权及宅基地使用权，但笔者认为这是根据“地随房走（房地一体主义）”原则所进行的土地使用权变更登记，而非发生继承法律关系而产生的。
2、无法办理房屋所有权证及宅基地使用权证变更登记手续的情况：
如果继承人不是村集体经济组织成员或且不符合宅基地使用权更名申请条件的，则无法办理宅基地使用权的变更登记手续。因此，即使继承人可以继承宅基地的地上房屋，但能否办理地上房屋的产权过户手续，全国各地的集体土地上房屋权籍部门实践操作各有不同，有一种观点认为：基于我国物权法“地随房走”的原则，由于继承人无法办理宅基地使用权的变更登记手续，故地上房屋的所有权变更登记手续亦无法办理，但继承人可以基于对于房屋的继承权继续占有、使用房屋及宅基地。另一种观点认为：集体土地上的宅基地使用权证与地上房屋的所有权证系分离的，地上房屋所有权与宅基地使用权系两项物权，亦应当分离，故地上房屋的所有权可以办理过户登记手续，而基于对房屋的所有权，即使无法办理宅基地使用权的变更登记手续，也可以由房屋所有权人继续使用。
因此，最终是否能够办理宅基地的地上房屋的过户手续，以各地实践为准，厦门的实践操作系依据前者观点进行，笔者也倾向于前者观点，否则将产生房地分离的情况，将给今后的房地管理带来诸多不便，而集体土地上的房屋所有权证及宅基地使用权证的变更登记制度的进一步完善则亟待国家立法机关的努力。