抵押物租赁的法律风险及应对措施

抵押是一种常见的担保方式，抵押物所有人常常将抵押物进行出租，所以理清抵押与出租之间关系，对避免风险事件的发生具有重要的作用。关于抵押物出租，笔者将在下文中列举出三种最主要的情况，并指明某一特定情况下可能出现的问题以及风控措施。
01
抵押权设立前抵押物已出租
金融机构在接受抵押担保时，应选择未出租的抵押物，审慎接受带租约的抵押物（指抵押前已有租约的情形），以免在后续实现抵押权时发生障碍。如果现实中只有已出租的抵押物提供担保，金融机构应结合租赁期限、租金金额和租金支付方式等综合分析抵押物后续可能的变现价值，综合认定抵押物价值并审慎决定是否接受该抵押。
▼ 已出租抵押物存在以下问题：
1、原租赁关系不受新设的抵押权的影响，在租赁合同的有效期内继续有效。根据《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《<担保法>司法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
2、实现抵押权时，承租人享有优先购买权。抵押物已被出租并不影响抵押权的生效，但在实现抵押权时，要及时通知承租人，且承租人在同等条件下享有优先购买权。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”
▼ 鉴于以上存在的问题，可采取如下风控措施：
1、金融机构在接受已出租抵押物时，应关注租赁期限，优先选取租期短于贷款期限的抵押物，同时要求承租人出具书面承诺放弃优先购买权或抗辩权，同意在金融机构处分抵押物时解除租赁关系。
2、如果抵押物租金是抵押人的还款来源，而租金是一次性向抵押人支付或支付周期和还款周期不一致。此种情况下，最好由承租人、抵押人（出租人）与抵押权人签署三方协议，设立监管账户，对租金实施封闭监管，承租人支付的租金只能按照贷款合同约定的还款计划进行还款，从而保障金融机构债权的安全。
02
抵押权设立后同意抵押物出租
如果抵押权设立在先、出租发生在抵押权设立后，则不适用“买卖不破租赁”原则，抵押权可以对抗租赁权。
▼ 存在以下问题：
1、若租赁期限早于业务到期日，则业务到期时金融机构实现抵押权无风险；
2、若租赁期限晚于业务到期日，或虽租赁期限早于业务到期日但业务被宣布提前到期、需提前处置抵押物的，则抵押权的实现存在一定风险。如果在抵押物租赁登记备案时，金融机构向房地产管理部门出具的《同意抵押物出租证明函》涉及租赁期限，承租人会以抵押权人已同意其租赁期限为由要求受让人继续履行租赁合同，导致金融机构不能顺利处置抵押物。
▼ 鉴于以上存在的问题，可采取如下风控措施：
如《同意抵押物出租证明函》中载明的租赁期限晚于业务到期日，要求借款人（抵押人）在租赁合同中添加如下条款：
承租人已知晓租赁房屋已抵押的状态；
若发生抵押权实现的情形，则租赁合同自动解除或者承租人同意在抵押权实现的情形下，承租人不得向房屋受让人要求继续履行原租赁合同；
未经xx同意，不得延长租赁期限。
03
抵押物被恶意出租
抵押物的出租时间对处置抵押物有着至关重要的影响，因此，债务人恶意伪造长期租赁合同对抗抵押物处置的的情形也时有发生。
▼ 主要存在以下问题：
1、抵押人在与金融机构签订抵押合同时故意隐瞒已将抵押物出租的事实；
2、抵押人与承租人倒签租赁合同，使租赁时间早于抵押设定日期。
▼ 恶意租赁可能导致以下两方面的风险：
1、金融机构处置带有租约的抵押物，难度加大
若金融机构无确凿证据证明出租人与承租人之间存在隐瞒事实、恶意设定租赁的情况的，租赁事实很有可能被法院认可，不利于处置抵押物。恶意倒签的租赁合同通常会约定较长的租期（如20年）、巨额租金、租金一次性支付等条款，此时，抵押物的处置难度将大幅增加，而且处置价格也将大幅降低，甚至根本无法找到愿意购买抵押物的买受人。
2、金融机构应对承租人的执行异议，拖延执行程序、增加执行成本
即使法院最终认定出租人和承租人之间存在恶意租赁，驳回承租人的执行异议，但抵押物处置的执行程序也被拖延，增加了处置成本。
▼ 鉴于以上存在的问题，可采取如下风控措施：
1、严格落实贷前调查，核查抵押物的真实租赁状态。在接受以住房、商铺、车位等做抵押物时，应要求贷前调查人员针对性地对抵押物租赁情况进行专项调查：
（1）对未出租的抵押物，应取得抵押人出具的《未出租声明/承诺》，同时应现场实地勘查抵押物是否存在租赁情况，核实抵押物的真实使用状态，并尽量留存勘查的抵押物当时的视频、影像等资料作为证据。
（2）对已出租的抵押物，应由承租人出具《承租人声明》，并取得出租人和承租人签订的《租赁合同》，核实租金交付时间、方式、租赁期间等。对于存在长期租赁、一次性支付租金情形的，则应谨慎接受该抵押物。同时，贷前调查人员应现场核实真实的租赁状态，并在档案中留存影像、视频等资料。在抵押人和承租人配合的情况下，还可要求其先解除租赁合同，待抵押登记办妥后，重新签订租赁合同，并在同时要求承租人在新租赁合同中明示知晓租赁物已被抵押并同意金融机构行使抵押权时租赁合同自动解除。
2、加强对抵押物的贷后监管工作，贷款发放后应定期对抵押物实地进行监督、检查，查看是否有抵押物被租赁的现象检查、核实抵押物的实时状态。