开发商“承诺”购房贷款可获批，但银行最终拒贷的，应否向购房者承担责任？

根据国家统计局年初发布的2020年中国经济年报的数据，2020年全国商品房均价为9860元/平方米，因商品房总价动辄以百万元或千万元计，普通购房者往往会通过向银行按揭贷款的方式购置房产。
在商品房销售过程中，置业顾问为促成交易，往往会在商品房销售过程中向购房者作出购房贷款申请可获银行审批的“承诺”。而在商品房买卖合同签订后，银行一旦拒贷的，购房者往往无力按照合同约定支付购房款尾款，导致购房者与开发商之间就商品房买卖合同的解除、违约责任的承担等问题产生争议。
为此，笔者将结合自己代理的案件，对开发商在订立商品房买卖合同过程中向购房者“承诺”购房贷款申请可获批，但合同订立后，银行拒贷且购房者无力支付房屋尾款导致合同解除，开发商是否应向购房者承担责任进行分析。
一、基本案情
2019年1月，A公司与自然人B某签订了《商品房买卖合同》与《补充协议》。《商品房买卖合同》约定B某购买A公司开发的商品房，商品房总价款为人民币1210031元，B某应于2019年1月15日前向A公司支付首期房价款370031元，余款人民币840000元采用贷款方式付款。《补充协议》约定，贷款到达A公司账户的时间不得晚于《商品房买卖合同》签订之日起满60日当日，B某申请的银行贷款未在该期限内足额到账的，视为逾期付款，A公司有权解除合同，且B某应按照累计应付款的20%向A公司支付违约金。
因B某未按照合同约定向A公司支付商品房尾款840000元，A公司向B某发出解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知，通知合同自2019年11月16日解除，且B某应向A公司支付合同总价款20%的违约金。
后A公司委托本所依法向人民法院提起诉讼，请求法院确认解除《商品房买卖合同》及补充协议，判令B某向A公司按照商品房总价款1210031元的20%支付违约金242006.2元、律师费，判令B某限期配合A公司办理房屋备案登记解除手续等。
法院受理本案后，B某向A公司提出反诉，请求法院判令解除《商品房买卖合同》及补充协议、返还购房款370031元及资金占用利息5万余元等，主要事实和理由为：B某以A公司的销售人员在《商品房买卖合同》及补充协议签订过程中，承诺B某只要按照A公司的要求提供个人银行流水、收入证明、土地承包经营合同等贷款申请审批材料，即可顺利获得银行审批贷款840000元，但经B某多次提供上述材料并按照A公司要求补充提交材料后，其仍未通过银行的贷款审批，B某认为其未能按照合同约定支付商品房尾款，是因为A公司的原因造成的。
二、法院裁判结果
经开庭审理，法院判令解除《商品房买卖合同》《补充协议》，判令B某向A公司支付违约金74006元、律师费，判令B某限期配合A公司办理房屋备案登记解除手续；判令A公司向B某返还购房款370031元等，驳回B某要求A公司支付购房款首付款370031元的资金占用利息5万余元等其他诉讼请求。
三、开发商“承诺”购房贷款可获批，但银行最终拒贷的，开发商是否应向购房者承担责任？
本案中，B某认为A公司的销售人员在《商品房买卖合同》及《补充协议》签订过程中，承诺B某只要按照A公司的要求提供个人银行流水、收入证明、土地承包经营合同等贷款申请审批材料，即可获得贷款。但B某提供上述材料并按照A公司要求补充提交材料后，仍未通过银行的贷款审批，最终发生B某未能按照合同约定支付商品房尾款的违约行为，故诉请解除合同，要求A公司返还商品房首付款并支付资金占用利息5万余元。
笔者认为，B某无权要求A公司承担支付购房款首付款资金占用利息的违约责任：
（一）A公司并没有协助B某办理申请银行贷款审批的义务。根据A公司与B某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并未规定A公司协助配合B某办理申请银行贷款审批的义务，恰恰是因为B某身处异地，在其自身不便办理贷款申请手续的情况下，A公司才会在B某与银行之间沟通协调。
（二）B某作为理性的民事主体，应知A公司及A公司的工作人员并无权限向其作出银行可通过银行贷款审批的承诺。A公司开发的房地产项目作为旅居项目，并非是用以解决购房者基本住房需求的刚需性住房。而B某作为一个成熟、理性的商品房购买者，应当明知，银行最终是否通过贷款审批，是取决于其自身的还款能力，A公司及其工作人员并没有向其承诺银行贷款可获审批的权限。
（三）借贷合同关系与商品房买卖合同关系是不同的法律关系，两者不可混为一谈。在依据《商品房买卖合同》及《补充协议》成立的A公司与B某的商品房买卖合同关系中，根据合同约定，因B某的购房款尾款840000元未在合同签订之日起60日内到达A公司账户，即构成违约，B某应向A公司承担相应的违约责任。而银行是否按照以上合同约定向A公司放款，取决于银行与B某之间是否能成立贷款合同，与A公司无关。银行最终拒贷的原因，是银行认为B某的资信状况难以偿还其申请的贷款，而这并非是A公司的原因造成的。
一审法院基本采纳了笔者的以上代理意见，最终以“关于反诉原告B某主张反诉被告A公司支付资金占用利息及交通费的诉请，本院认为，本案中，系反诉原告B某存在违约，导致合同解除，对反诉原告B某主张反诉被告A公司支付资金占用利息及交通费无事实及法律依据，本院不予支持”为由，驳回了B某的相关诉讼请求。
四、结语
可能是鉴于在商品房买卖合同订立的过程中，开发商“承诺”购房贷款可获批，但银行最终拒贷的情形屡屡发生，致使开发商与购房者之间频繁产生纠纷。2021年10月20日，云南省住房和城乡建设厅印发了《关于规范商品房销售行为的通知》，明确：“在商品房销售过程中，购房人需要办理按揭购房的，房地产开发企业应当配合相应个贷银行，开展贷前调查，充分了解购房人的征信情况及其他办理个人按揭贷款申请条件；在银行确认购房人具备贷款资格前，不得向购房人收取购房首付款，以避免购房人因无法获得按揭贷款而引发矛盾纠纷。”
随着《关于规范商品房销售行为的通知》的印发，一定程度上将增加开发商对于购房者是否具备贷款资格的确认义务，在日后的商品房销售过程中，若置业顾问再向购房者作出购房贷款申请可获银行审批的类似“承诺”，而最终购房人无法获得按揭贷款的，开发商可能将因此承担相应的责任。
最后，笔者也希望《关于规范商品房销售行为的通知》的印发，能够有效避免商品房销售过程中，因购房者无法获得按揭贷款而引发的类似纠纷。