关于军产房能否享受疫情期间的房租减免政策问题研究

为帮扶小微企业和个体工商户，缓解其受新冠肺炎疫情影带来的房租压力，国务院八部委于2020年5月9日联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（“八部委指导意见”），而军产房作为一种特殊产权房屋，承租该类房屋的承租方是否也能享受该减免政策？如不适用又有何救济途径？
一 八部委指导意见规定的适用条件
承租方：服务业中小微企业和个体工商户，中小微企业依据《中小企业划型标准规定》规定的标准确定。
出租方及房屋权属：要求为国有房屋，包括国有企业和政府部门、高校、研究研所等行政事业单位房屋。
减免内容：承租房屋用于经营的，免收上半年3个月房租。
二 军产房能否减免租金？
1、军产房不适用国务院八部委的减免政策。
《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定：军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。据此可知，产权房归属于中央军委，其由总后勤部（2016年1月军委机关调整组建变更后，归军委后勤保障部代表行使）及各级后勤机关管理部门统一调配、处置、管理。在保证战备、部队住用的前提下，军队可将空余房地产对外出租，但需履行严格审批手续并申领《军队房地产租赁许可证》。即军产房不属于国务院八部委规定的“国有企业”房屋，中小微企业、个体工商户承租军产房不适用八部委规定的减免政策。
2、军产房符合最高院司法解释关于疫情期间不可抗力、情势变更的规定，有权主张免除或变更房租金额。
2020年4月16日，最高院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款规定：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。该条第（三）款规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。2020年5月15日，最高院印发《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
上述最高院的两个指导意见，就受疫情或疫情防控措施影响而产生的房屋租赁纠纷规定了处理规则，适用于包括军产房在内的房屋租赁合同纠纷。依据上述规定，如承租军产房用于经营，因疫情影响导致营业收入减少而无力承担房租的，如符合《合同法》第117条关于不可抗力（指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况）的规定，承租人有权依据最高院指导意见的规定，适用不可抗力主张免除疫情期间租金；如因疫情影响继续按原租赁合同履行支付租金对承租人明显不公平，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条关于情势变更（合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除）的规定的，承租人可诉至法院请求法院根据公平原则减免房租。
综上，小微企业、个体工商户承租的军产房不属于国务院八部委规定的“国有企业”房屋，不适用免除上半年3个月房屋租金的规定。但是，承租人有权依据最高院关于疫情期间不可抗力、情势变更的适用规则，向出租方主张减免房租。